调控以来，改善盘一直是大平层唱主角，而今年以来别墅盘的表现可圈可点。最新统计数据显示，2013年预计将有45个别墅项目有新房源推出市场，总供应量达104万平方米。相较于2012年，全市别墅供应量为48.24万平方米，今年南京别墅市场火力全开，供应量大增。而在刚刚过去的5个月中，别墅供应超过20万平方米，去化26.6万平方米。而6月份，预计将有13家别墅推出近300套房源，别墅季来临。

    一、主城别墅推新积极，别墅新板块势力有望形成

    除了江北、江宁、都市圈等别墅聚集郊区板块，主城别墅新板块也在形成。城中来凤街1号体量不大，单价不低，而万科安品街项目成本价已经达到8-10万/平米；河西郦城御园和中北英郡的少量别墅点缀，江心洲银城项目、保利紫荆公馆等项目均是类别墅产品，即将亮相；城南雅居乐长乐渡项目声称售价可能会在5万/平米，石林大公园在住宅接近售罄时全新推出公园墅产品；仙林在仙鹤门板块别墅洋房清盘时，新增加了星叶羊山湖花园、朗诗保利麓院等纯新盘类别墅产品，尤其是朗诗保利麓院还是两家品牌开发商合作开发的项目，积极抢占市场意图明显。看得出板块也出现了呈现全面开花的趋势，别墅市场迎来全面井喷。

      二、市场趋好，改善盘入市积极

      那么为什么会让人感觉突然间多了这么多的别墅入市呢？因为市场趋好逐步明朗，开发商更愿意做高端。从整个市场来看，调控已经面临“调无可调”的状态，购房者已对调控形成良好适应性。传来传去的房产税虽说一直有入市的声音，也有将南京作为试点的说法，但是房产税始终是个未知数近期内恐怕难以出台，即使出台了，考虑到各方面的影响，对市场的改变也不可能是立竿见影的。因此，政策市场上已经趋于稳定，购房者开始行动，整个房地产市场趋好。在这样一个大环境下，开发商便对改善市场情有独钟，这样可以做出更高溢价。开发商在跑量无忧的情况，追求利润也是理所当然。

      三、别墅热销三点：经济别墅、城市别墅、资源别墅

      而当下什么样的改善楼盘最火呢？从销售量的组成上不难发现，2013年前五月，叠加及联排别墅占据了南京别墅的主要市场。1月全市别墅共成交183套，其中叠加与联排类型共去化155套，占比82.4%。2-4月，叠加、联排别墅均保持74%的销售占比。刚刚结束的5月中，全市别墅的销售量达到今年的新高点，206套售出房源中，叠加、联 排别墅为173套，占比83.9% 。随着市场的发展，别墅产品也已经不是高高在上的奢侈品，正在也必须走亲民路线。叠加、联排、加上城市中心的大平层成为改善新宠。

      除了别墅的产品比较经济务实外，要想表现抢眼还要有区位优势。比如要处于主城，靠近地铁，像高科荣境、朗诗钟山绿郡、保利紫晶山等仙林项目热销就体现出城市别墅的特点，而汤山豪华别墅、茅山旅游别墅、句容别墅则基本上没有太多的声音。再比如江心洲保利和银城打造的“富人岛”，据河西仅仅一河之隔，地铁十号线贯穿；还有石林大公园新推出来的公园墅，距离河西仅5分钟车程，并且靠近地铁12号线。

    别墅还是强调资源的产品，比如五矿九玺台、加州城等江宁大学城项目，因为独特的方山资源，也成为吸引地缘客户的硬通货。

    四、对大户型市场形成有效补充，改善市场趋于全面

    处于城市核心区尤其是河西的大户型产品，依旧是改善的主力。从5月楼市热销榜上可以看出，改善盘主要在河西板块。中海凤凰熙岸、华润悦府等高端改善盘成交金额惊人，莱蒙水榭春天、招商雍华府产品户型虽然不大，但是成交也十分火爆。而且，这些项目6月份都会加推。水榭春天因推盘速度快成就闪电盘美誉，而短时间内又加推体现出良好的客户基础。中海凤凰熙岸则因销售过百亿，价值的稳健成长获得了业内的高度认同，6月份会推出整个楼盘压轴的100多套小高层产品便宣告收官，在南京楼市造就了凤凰传奇。

不过随着城市周边的这些亲民别墅产品的出现，虽然在区位、地段、交通、配套上有一定的让步，但是其优质的内外景观和较好居住舒适度，又对其不足做了一定补充。因此，这部分产品将会继续的吸收很大一部分改善性的需求，别墅和大户型房源并驾齐驱，改善市场将趋于全面发展。