年底前的土地市场注定不平静。11月8日，G40 双麒路地块的拍卖场面让南京的土地市场着实的火了一把。万科、中海、保利、新城、世茂多家大鳄前来竞拍。最终上海世茂以19亿的高价拿下该地块，楼面地价6433元/平米，溢价33% ，比起此前两次流拍，让人惊叹开发商已经不淡定起来。除此之外，本次拍地还有一个值得关注的地方就是万科、中海、保利等品牌房企悉数出动。保利在此前已经在江心洲和仙林湖各拍得一块土地，在本次的拍卖中也多次举牌，显然已经支付的13亿土地款对于保利来说压力并不大。中海也是对这块地“觊觎”已久。而展望后市，南京的供地计划远未完成，最近半月就有16幅地块上市。

      市场销售行情与拿地积极性相互撑托，品牌开发商远未吃饱

       虽然银十已过，但是市场行情不减，11月初日均销售超过240套，市场销售热度明显不低。尤其是品牌房企，第一方阵也就是千亿俱乐部成员万科中海保利表现尤佳。万科最早实现销售额过千亿的门槛。南京中海今年四五十的目标并无多大压力，中海地产集团前十月销售额也达到1006亿港币。再反观另一家今年有望过千亿的房企——央企保利，位于仙林湖的罗兰香谷开盘销不错，而且价格上涨了将近1300元每平米。而整个保利集团前10个月实现签约金额833亿元，已提前两个月完成800亿的销售目标。

      按照南京土地成本与房价的关系，房价中40%的成本是土地，也就是说销售额30亿的企业至少要拿出12亿来拿地。若考虑到这些房企每年还要保持30%左右的增幅，今年销售30亿，拿地支出至少要超15亿。今年南京销售过30亿的企业为数不少，用来拿地的资金自然不在少数，相比较而言，土地供应则显得捉襟见肘。

      销售的热度往往与拿地积极性成正相关。一方面企业销售迅速，去化率高，土地储备跟不上销售速度，企业普遍对后市的预期偏高。另一方面，再南京国土局在今年1-8月只推出了26幅地块，但是从9月至今却连续发出了7次公告，一口气推出了24快土地。前半年土地缺乏，后半年土地扎堆上市，房企拿地也扎堆起来。总的来说，进入11月初也仅完成全年计划的一半。

     声东击西：品牌房企拿地方向凸显板块热度

     本次拿地还有虽说最终被上海世茂这匹“黑马”用19亿的高价拿到，但是据前期了解，保利、中海、新城均对这块地兴趣极高，虽然万科“不举”俨然成了惯例。而保利已经连续在江心洲和仙林湖出手，但是依然积极举牌，中海一贯谨慎的出名，但是也对这块地看好。从央企的表现，不难看出，城东板块的价值已经在逐步凸显。保利深耕城东与河西，而中海也透出城东拿地的积极性，央企大佬对板块的预判不谋而合。但是一个全新的板块的发展与品牌房企的影响力也是密切相关的，品牌房产品的影响力和号召力明显对板块发展有着极大的拉升作用。世茂虽在南京发展多年，但是世茂外滩新城的发展却并不理想。因此世茂对此地块的开发进展堪忧，但是城东板块的价值，在品牌房企的竞争中已可见一斑。城东交通的劣势如果没有有影响力的品牌房企的入驻以此对政府和普通民众产生影响的话，板块很难在短时间内发展起来。但是从长远来看，其优势将会逐步显现。

      而从近期来看，西南青奥板块会是热门板块。随着青奥会的开启，奥体南部越来越受重视。随着扬子江大桥的开工、江浦青奥体育公园的建设，河西和板桥乃至江浦将连为一体。以奥体南部为中心将会成为一个崭新的“青奥板块”。（更多内容请关注我的微博http://weibo.com/531238758）