进入8月，南京楼市成交虽然还保持旺盛势头，但是更敏感的认购数据似乎急转直下，单日认购量难破200套。在7月份销售数据创调控以来新高的当下，值得解读：8月市场如何？后市如何发展？

一、转折点：开发商推盘意愿减弱，8月渐入休整期

七八月份夏日炎炎，是楼市节气中的传统淡季。但今年7月份的表现十分抢眼，延续了六月份以来市场高歌猛进的势头，单月卖房超8000套，一局创下近两年新高。不过这种势头在8月份就显示出后劲乏力的困难。

当下的市场的火热主要还是新开盘项目主推而成，而目前开发商推盘意愿减弱十分明显，上周末也仅2家开盘，8月份预计7000套的上市量也要打很大的折扣。为何推盘意愿减弱？一方面很大程度上是传统淡季，客户看楼热情不足带来项目蓄水不足。市场已显疲态，需要休整；另一方面，国务院督导组进驻南京，热点城市的房价与供应结构调整将成为国务院检查的重点，行业从上到下都刻意保持低调与谨慎。不少开发商不敢轻举妄动，谨小慎微。开盘热销或涨价都会被约谈，有的开发商主动放缓开盘计划甚至直接取消大规模开盘。这对当下人气也产生较大影响。

在七八月份楼市传统淡季里，如果7月还是承继热度的话，进入8月的冷却却有些必然性。简要概述，则为：8月中上旬是休整期，是南京楼市承上启下的一个关键，既有一个缓冲七月的效果，又为八月底到九、十月的旺季做好准备，为“金九银十”蓄势。

二、蓄势金九银十

九、十月份是楼市的旺季，原因有三：一是传统淡季结束之时，天气会转爽，客户拜访量会有提升，成交量自然也容易上升；二是市场出现了一些热点，各板块都有不小的推盘计划，包括近期爽约市场的江北也会有不小的上市量；三是市场经历了6月份再入观望带来的沉默期以后，需要寻找方向的突破。在二线城市调控趋于成熟，主力楼盘降价趋势不明显的情况下，部分客户打破观望，开始入市，会成为市场一波推力。由此可见，八月下旬是一次“巨大的”蓄势活动，楼市在修整近一个月的情况下会有些韬光养晦的意味。九十月份在大量新开盘项目的推动下，市场值得期待。

至于价格，在整体稳定的情况下也会有小幅提高，涨价幅度可控。但是近期楼价大跌的可能性很小，所以市场出现了一定的恐慌情绪。个人认为，楼市供需比基本合理，还是不错的挑选时机。但是动态供需比（个人定义为动态来看上市数据比上销售数据）已经呈现供不应求， 所以下半年市场可能会进一步趋好。

市场还出现了一个变化，出现了一批急于入市的投资客。个人认为，住宅的投资机会确实已经有所显现，甚至好于商业地产。但是投资环境复杂，慎重选择。具体策略下一篇博文会详细论述。