在投资客大量被清场的调控背景下，我们一般把商品住房划分为改善型物业和首次置业物业（或称刚需客户），所以对于楼市的很多讨论往往很难一概而论，都要分而论之。总的来说，当下市场最关心的还是价格问题。我们会看到，高端改善盘价格差非常大，而刚需盘价格却不那么明显。

为此，本文选取案例进行分类探讨，写成两篇文章。

一、高端改善盘：城市中心价值决定地产高端价值

提起高端改善型物业必在城中，一般以大平层为主要形态（非别墅）。目前在售的单价在25000元/平米以上的有以下5个：华润悦府（单价30000元/平米）、菲呢克斯国际公寓（单价44000）、南京国际广场（单价34000）、长发都市羲和（单价45000）、中海凤凰熙岸（单价27000）。华润悦府在新江东板块，羲和和国际广场在鼓楼广场两侧，菲呢克斯和凤凰熙岸在快速内环线两侧，距离城市中心都很近。

城市价值决定地产价值，主城绝佳的地段和出色的产品成就了高端改善型物业的高价格。大家都知道，对于中国城市来说，中心的意义可能不仅仅是区位的概念，承载的符号和空间权力更大。比起北京上海等一线城市城中动辄10万元/平米起步的豪宅价格，南京城市豪宅还算低调。

二、案例：一样的地段，两倍的价差

分析这5个楼盘会发现很有趣的一对项目：凤凰熙岸（the Phoenix）和菲尼克斯国际公寓（Phoenix）。两者有很多相似性，都在城市快速内环的边上（一在虎踞路，一在龙蟠路），都依着秦淮河，都距离新街口2公里，都起了含有凤凰（Phoenix）的名字。只是从中文名变成英文名，单价就从27000变成了44000。 

根本原因何在？就此事征求了不少朋友的观点，大家讨论热烈，似乎对此可以进行一点更深入的比较和探讨。

就区位来说，二者都是绝佳区位，2公里到新街口，不分伯仲。地段价值上，一个是鼓楼中心，一个是白下中心，只是价值属性略有不同。凤凰在鼓楼区中心意味着接近政治文化教育医疗等中心，菲呢克斯所在位置意味着更接近经济中心和军事中心。

就配套来说，作为主城成熟地段，都有充裕配套。自然风光、教育和商业资源方面，凤凰熙岸可能还要略强。若考虑到凤凰熙岸的未来环宇城的大商业配套，可能生活更为方便。但是菲呢克斯门口即是龙蟠路，出行更为快捷，凤凰还得走清凉门大桥上城西干道。当然，隔音技术都较为先进，噪音污染都不明显。

就产品来说，二者区别较大。凤凰熙岸是大盘社区，总建面70万平米的城中综合体，而菲呢克斯仅有3.7万平米；规划上，凤凰熙岸容积率为3.35，以小高层和高层板楼为主，而菲呢克斯很高，达到了6.4，所以只有一栋25层左右的点式楼；凤凰熙岸有丰富的产品线，从200多万到2000多万的产品一应俱全。而菲呢克斯主打130和180户型，顶楼310户型也仅1300万元，产品似乎更纯粹一些；

就特色来说，凤凰熙岸是城中大型居住社区，因为大而全，所以特色很难用一句话概括。而菲呢克斯特色是非经验大宅，项目质感确实了得，底层架空、干挂陶板、五星级酒店公共空间、非空间套型、无框中空景观玻璃、世界名品装修等。

就物业来说，凤凰熙岸是中海物业，服务品质有先例可以借鉴。而菲呢克斯选取的中住物业，管理君临国际和新街口一些办公。物业费有6元/月/平米，一年总收入才200万，如何保障物业服务质量？既有口碑也略有瑕疵。

就客户来说，也很有意思。凤凰熙岸客户量大，大致有大企业高管和私营业主、政府机关和科教文卫体等事业单位（此类临近单位甚多），大致是南京城市主流中上层人群。而菲呢克斯只有100多套，客户主要是居住生活前卫的企业主、有国外生活经历高端人群，当然还有一个地缘客户：军队机关单位，不多言。

三、原因究竟何在？

通过以上分析，对于这两个楼盘有了大致印象，二者定位和目标客户有较大不同。但是价格差之大似乎并没有给出一个解释，退一步讲，即便价格相同，可能该买凤凰的还是买凤凰，该买菲呢克斯的还是买菲呢克斯。

我想根本原因还是在于凤凰毕竟是一个大盘，中海作为一线上市公司有较大的指标压力，倒逼理性定价，迎合市场。反过来说，也为项目升值预留了一定的空间。菲呢克斯作为小盘可以走个性化路线，即便去化不是太快，100多套也是皇帝女儿不愁嫁，时间终究可换空间。

四、跋：刚需盘——关于融侨降价

刚需盘很多，下文分析。新得知一个案例是融侨观邸降价，均价8300，值得先提一下：

不少人认为，融侨剑指中海万锦熙岸，吹响了郊区中价格相对坚挺的江浦区域价格战的号角。实际上战争早在上战场之前早已打响，在去年12月底顶山的阳光帝景以7000入市后融侨的价格已经很难顺利去化，而中海万锦熙岸2月初释放出9000以内的微利定价则直接终结了融侨一度领先江北的万元理想。

融侨的刚需产品比起中海缺乏有效竞争力。万锦熙岸距离地铁站1公里出头，融侨观邸要2公里以上；万锦熙岸在江浦街道环线内（建成区面积较小），距离浦口区主要街区较劲，而融侨观邸周边生活配套则相对缺乏。

当然，融侨最大的优势是距离老山更近，容积率适中，这会使其别墅产品更具竞争力。硬拼刚需，低不过阳光帝景，高不过万锦熙岸。不过，降价到位有利于完成板块价格探底企稳，探底完成后会也会促进成交量上升，价格也有小幅抬升，可以忽略。