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预期高了，房价上涨还会远吗？
(2006-09-15 20:48:14)预期高了，房价上涨还会远吗？
王子鹏
土地成本上升，作为民众和消费者，几乎所有人立马担心开发商“就坡下驴”，本来就高高在上的房价再一次
“水涨船高”，以至于相关人士不得不对媒体解释，声言地价上升并不意味着房价上升。从理论上讲，这话并不是没有道理。但是，对于没那么多理论的消费者和投资者来说，他们关心的不外乎市场价格走势，土地价格的上升再次推高了房地产市场对房价的未来预期，由此造成房价的进一步上升并不是没有依据。
9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》正式发布，这一政策迅速被解读为国家一系列土地新政中的最高指令，国土资源部官员对媒体表示，受土地新政影响，“地价总水平将增长三分之一到二分之一。”
但随后国土资源部土地利用司有关负责人表示，目前房地产用地主要采用招标拍卖挂牌方式出让，土地价格由市场供求决定。在实际操作中，土地出让价远远高于其成本价，因此用地成本的提高不会对地价产生太大影响。
按照本人的理解，这段话的意思不外乎，在目前的土地成交价格上，土地成本的再增加，只是减少了开发商的利润，但开发商仍然有利润空间，因此，土地仍然可以在目前的价格水平上成交，其他环节不受影响，当然房价也不会跟着上涨。
应该说，从纯理论上讲，这一推理过程并不是没有可能。从传统的经济学的成本和价格理论来看，土地的价格上涨并不一定导致房价的上涨。按照价格理论，市场价格是供给价格和需求价格谈判的结果，也即均衡价格。作为供给方，要价自然越高越好，但是它也有一个最低出让价格，也即价格下限；需求方希望价格越低越好，但是也有一个能承受的上限价格。上限价格和下限价格博弈的结果，就是市场上的均衡价格。开发商能不能向市场提供产品，取决于它的底价，这个价格也就是边际收益为零之时的价格。理论上，供给和需求决定了市场价格，在需求不变的情况下，成本的上升会侵蚀企业的利润空间。在约束条件下，价格上升会导致需求减小。所以当土地成本上升，就会挤压利润空间，当在某一点上，开发商再增加投资，所形成的供给并不能带来收益的增加，反而会导致价格下降，增加的供给形成的收益，与价格下降造成的损失相同，这就是边际收益为零，这一点也就是企业的盈亏平衡点。
从供给角度看，供给价格也就是愿意出让的最低价格，理论上只要是开发商还能赚钱，哪怕是很少的钱，市场是仍然会有人供应。但是当边际收益为零，企业利润为零的时候，这个行业肯定没人干了。“明知杀头的事有人做，明知赔本的买卖没人做”，就是这个道理。因此，这是一个临界点，超过了这一点，就会出现企业撤出，甚至是行业性地撤出。但是从理论上讲，随着部分企业退出，供应减少，价格上升，企业又有了利润了。理论上说，虽然成本上升，但只要还有利润可赚，价格不一定上升。也就是说，土地成本的上升距离这一“临界点”还有大的空间，得出土地成本上升但土地价格不会受到影响，房价不会受到影响仍然是符合“经济规律”的。
但是，遗憾的是，这类带有太多约束条件的纯理论过程从来没有在现实中出现过。
首先，房地产行业的特殊性使它无法通过规模经济降低成本，或者说，房地产行业的规模经济是有很大限制的，一旦超过了某个度，反而会出现“规模不经济”的情况。我们市场上的确存在不少成本上升价格没有上升的例子，比如汽车、彩电等行业。钢材、能源、人工的成本都在上升，但这些商品的价格不升反降。原因就在于规模生产，通过挤占竞争对手的市场空间，通过规模经济降低成本，以销售数量保证利润规模。但是房地产市场具有很强的地域性，房地产市场也有兼并，但绝不会像彩电企业那样，一家大的企业可以兼并任何一家，市场上完全可以只有几个“巨头”在竞争。房地产行业的一个特点是规模经济的作用受到很大限制，大的企业不见得能吃掉小的企业。房地产企业的生产是以地块为单位的，有的地块大，有的地块小，对于一些小的地块来说，一个小的开发商来能赚钱，但是如何换上万科、顺驰这样的大企业可能就赔钱，管理成本太高使然。就像董藩教授常说的“大饭店代替不了小饭馆”的道理是一样的。因此，开发商如果想保持利润规模，必然会把成本转嫁到需求一方。
其次，土地价格的上升提高了需求双方对房地产价格的预期。房地产市场，尤其是从投资角度看，是典型的预期市场，预期上升，需求就会增加，价格就会上升。在老百姓的观念里，成本上升价格就会上升，因此本来处于观望状态的资金就有可能“入场”，从而增加需求压力。而开发商更不会坐等“利润为零”，相反他们都是制造价格预期的好手。我们在前文按照传统价格价格理论推导时，有一个重要的局限条件，就是供需没有突然增加，但是如果在成本上升时，伴随着需求的增加，价格必然被推高。不巧，我们的房地产市场仍然处在需求大于供给的“特殊时期”。
“预期学派”的开山鼻祖卢卡斯，在那篇著名的《卢卡斯批判》的论文中，卢卡斯抨击了使用大规模的宏观计量模型来评价不同宏观经济政策效果的一贯做法，认为政策模拟是建立在模型参数不变的基础之上的。在实际中，当政策变化时，经济当事人会随着经济环境的变化而调整他们的预期和行为，如果不考虑理性预期对模型参数的影响，宏观计量模型的结果是没有意义的。这一结论，应该可以被我们的决策部门引为镜鉴。
同样，宏观经济政策不仅不能建立在模型参数不变的基础之上，更不能建立在当事人的道德水平之上。“地荒论”早已被政府部门用来指责开发商以此误导市场，制造房价预期，但是在不同的语境之下，我们的政府部门似乎忽视了这一问题的存在。即使在具体操作环节，在土地竞拍的过程中，开发商敢于举牌的价格，一定是能保持利润之后的价格，一旦成本增加，土地竞拍价格自然又是新的“房价-利润-建安成本-其他成本”之后形成的价格，这个价格如果不涨，我向那个开发商献上十二万分的敬意！
2006年9月13日星期三
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