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165号文：留给开发商和地方政府的思考题
(2006-07-15 14:50:37)留给开发商和地方政府的思考题
王子鹏
自“国十五条”发布以来，一直纷纷扰扰的关于90平方米套型建筑面积的定义，以及“70%”的适用范围，终于被建设部以165号文件的形式和不容商榷的口吻确定下来。至此，那些还想讨价还价的“业内人士”应该可以彻底丢弃与政策博弈的幻想，仔细研究一下新的游戏规则下如何生存发展的问题了。
从“国八条”到“国六条”、“国十五条”再到165号文件，我们对房地产的调控思路经历了一个探索、试错而后回归政府职能本位的转变。从相对比较单纯的从经济问题出发、从控制房价上涨幅度出发，在经历了一系列市场风雨之后，从“国六条”开始，我们的调控思路更多开始强调政府在保障社会公平方面的责任。应该说，如今对“套型建筑面积”即是通常意义上的“建筑面积”的定义，“90平方米以下住房面积所占比重必须达到年度开发总面积70%以上”的硬性要求，既是对之前政策失误、过于强调经济发展效率所造成的住房基本保障体系缺失的欠债的补偿，更是今后一段时间内政策走向的强烈信号。
对于开发商来说，这一要求似乎显得有些严厉，小户型的增加相应也会压缩其利润空间，这对于习惯了高投资回报率的开发商难免会不太适应。但实际上，除了高新技术行业以外，任何一个产业从出现、发展到成熟的过程，都有一个利润逐渐摊薄的过程，如果不是像目前这种政策指引下的“缓进”，则极有可能把各种矛盾积累下来，造成房地产市场的矛盾总爆发。到那时，恐怕就不必考虑“厚利”还是“薄利”，而是要考虑能否生存下去的问题了。
林行止先生在《告别厚利时代》一书中，曾经这样描述房地产市场暴跌后的香港：“物业慢慢变为投资大收益普通的生意，赚惯大钱快钱的地产商不免感到不是味儿。环顾百业，有机会赚取合理回报已不错，时势如此，银行家和地产商不应抱怨。”
相比之下，我们的开发商不过是换了一种竞争方式，承担了修改规划的成本而已，离“告别厚利时代”还差得很远，更没有理由对政策抱怨。那些聪明的企业像万科，早已动手研究如何把小户型做得更好更有钱赚，那些仍沉浸在旧梦中的开发商，不能适应改变了气候，最后只能像恐龙一样被淘汰。
当然，新的游戏规则也是对地方政府管理经济事务的能力的考验。“70%”如何分配的权力给了地方政府，恐怕不是一件轻松的事情。对有可能造成的“寻租”行为，倒不必过于担心，因为无论是“90平方米”的建筑面积还是“70%”的控制目标，都十分具体明确，只要超出了这一范围，就会有相应的责任要承担。相反，值得担心的倒是地方政府放弃这一权力不用，直接把“70%”限制到具体项目。这样做简单省事，但是却有可能会对城市规划产生负面作用、最大限度发挥土地价值产生不利影响。如何在政策弹性与执行成本之间权衡，这也是“165号文”留给地方政府的思考题。
从“国八条”到“国六条”、“国十五条”再到165号文件，我们对房地产的调控思路经历了一个探索、试错而后回归政府职能本位的转变。从相对比较单纯的从经济问题出发、从控制房价上涨幅度出发，在经历了一系列市场风雨之后，从“国六条”开始，我们的调控思路更多开始强调政府在保障社会公平方面的责任。应该说，如今对“套型建筑面积”即是通常意义上的“建筑面积”的定义，“90平方米以下住房面积所占比重必须达到年度开发总面积70%以上”的硬性要求，既是对之前政策失误、过于强调经济发展效率所造成的住房基本保障体系缺失的欠债的补偿，更是今后一段时间内政策走向的强烈信号。
对于开发商来说，这一要求似乎显得有些严厉，小户型的增加相应也会压缩其利润空间，这对于习惯了高投资回报率的开发商难免会不太适应。但实际上，除了高新技术行业以外，任何一个产业从出现、发展到成熟的过程，都有一个利润逐渐摊薄的过程，如果不是像目前这种政策指引下的“缓进”，则极有可能把各种矛盾积累下来，造成房地产市场的矛盾总爆发。到那时，恐怕就不必考虑“厚利”还是“薄利”，而是要考虑能否生存下去的问题了。
林行止先生在《告别厚利时代》一书中，曾经这样描述房地产市场暴跌后的香港：“物业慢慢变为投资大收益普通的生意，赚惯大钱快钱的地产商不免感到不是味儿。环顾百业，有机会赚取合理回报已不错，时势如此，银行家和地产商不应抱怨。”
相比之下，我们的开发商不过是换了一种竞争方式，承担了修改规划的成本而已，离“告别厚利时代”还差得很远，更没有理由对政策抱怨。那些聪明的企业像万科，早已动手研究如何把小户型做得更好更有钱赚，那些仍沉浸在旧梦中的开发商，不能适应改变了气候，最后只能像恐龙一样被淘汰。
当然，新的游戏规则也是对地方政府管理经济事务的能力的考验。“70%”如何分配的权力给了地方政府，恐怕不是一件轻松的事情。对有可能造成的“寻租”行为，倒不必过于担心，因为无论是“90平方米”的建筑面积还是“70%”的控制目标，都十分具体明确，只要超出了这一范围，就会有相应的责任要承担。相反，值得担心的倒是地方政府放弃这一权力不用，直接把“70%”限制到具体项目。这样做简单省事，但是却有可能会对城市规划产生负面作用、最大限度发挥土地价值产生不利影响。如何在政策弹性与执行成本之间权衡，这也是“165号文”留给地方政府的思考题。
2006年7月14日星期五
本文发表于7月17日1340期头版评论，请大家批评指正。
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