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“70%”定位总量控制更有政策弹性
(2006-07-05 10:08:20)政策弹性与执行成本的两难选择
王子鹏
宏观领域的经济政策，通常要保持足够的弹性，以适应复杂多变的市场形势。对于我们这样一个幅员辽阔，地域发展差异很大的国家，宏观经济政策的弹性也就更加重要。但是，由于执行成本和现行体制的问题，政策的弹性常常出现被放弃甚至有意曲解和误读的状况。所谓“一抓就死，一放就乱”，就是现实的两难选择。
所谓有意曲解和误读，主要是由于地方领导的政策理解水平和利益驱动。比如，在一些小城市，利用发展经济的大旗，大力发展国家限制和禁止的高污染高能耗低效益的作坊式工厂，滥采滥挖国家矿产资源。一些地方小报上经常可以看到，一些地方政府把发展经济作为唯一的目标和任务，甚至给所有政府工作人员下达招商引资的指标等等。此类曲解和误读，只要认真观察，不难鉴别。
至于对政策弹性的放弃不用，则具有相当的隐蔽性，甚至往往会取得政治上的“意外收获”。
在本轮针对房地产行业的宏观调控中，政策的弹性（尤其是“国六条”）表现得十分明显，这应该是对上一轮宏观调控“上海发烧，全国吃药”的经验总结的结果。在随后的“国十五条”中，最严厉的莫过于对所谓“套型面积”及其比重的限制。“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，这一规定不仅曾让开发商着实紧张了一阵子，也让楼市的“观察者”们捏了一把冷汗。如果这一规定通行于所有楼盘，无疑是对那些“高尚社区”的当头一棒。有人很快就开始担心出现有钱人买5套小户型打通了住的尴尬景象。政策一旦丧失了弹性，问题便接踵而至。
好在随后有关部门出来解释，“套型面积不等于建筑面积”，“70%是总量控制而不针对单个楼盘”。可以说，政策弹性再度恢复，正是主管部门针对市场情况的政策补救，总量控制代替了对具体某一楼盘的限制，体现了政府部门对市场需求差异性的尊重。这一改变，应该说，对消费者没有损失，开发商也松了一口气，同时也使不同用途的土地更好地发挥其价值。但是，弹性的恢复却增加了政策的执行成本，这对于地方政府的执行能力和水平无疑是一个考验。难题在于如何合理分配这剩下的30%的份额，这需要地方主管部门结合城市总体规划、城市人口分布、各个不同收入群体的聚居特点，精心调研，然后平衡各种利益关系，最后才能制定出比较合理的规划方案。但是，这无疑需要付出巨大的执行成本，以我们目前的人力、财力，在比较短的时间内完成这一目标，确实不太容易。
有人形容这一规定是中央把这一难题踢给了地方政府。但是，这一脚踢得十分必要。首先，中央政府的政策不能也不应该直接限制到地方的某一楼盘的规划比例。建设部听起来很庞大，但真正管房地产的不过一个司，十来个人而已，要对全国的市场进行规划完全不可能，只能是宏观层面的指导。其次，城市规划、经济发展仍然是地方政府的重要职责，地方政府理应负担起这一份内职责。
因此，在执行成本的压力之下，最简单的办法莫过于对中央政策的照抄照搬，不仅节省成本而且“保险”，至少政治上正确。深圳市日前出台的实施“国十五条”调控的细则，之所以被业内人士戏称为“把国十五条照抄了一遍”，就是此类情况的现实版。把“90平方米以下占70%”的限制直接套用在具体项目上，或许是因为深圳是急于贯彻“国十五条”；或者政策出台太早，没看到最新的政策精神；或者是急于稳定房价；或者是基于其他我们不知道的深圳的特殊情况的考虑……但是，无论如何，其对政策弹性的放弃不用，确实树立了一个不好的样板。它不仅放弃了对城市住宅布局和市场供应进行调整的机会，更让人感觉我们的地方政府在处理复杂多变的市场问题时，显得手段简单、僵硬呆板。
不光地方政府有避重就轻的倾向，同样的问题还反映在在别墅用地的“一刀切”上。从商业用地的利用价值来说，房价越高，土地就越值钱。别墅用地作为商业物业的一种，应该充分认识市场的特殊需求，严格控制土地供应，提高要求标准，造成局部的极度稀缺和高房价。对于一些跨国公司的外方人员来说，对别墅的需求是刚性的。我们需要控制的是别墅项目的过度开发和低端化，需要的是总量控制和价值控制（防止价格过低），而不是对所有的别墅项目全部抹杀。而对于局部高端市场的创造，不仅不会影响普通居民住房，而且符合高端物业购买者的心态，同时还能发挥土地价值，增加地方政府收入。禁止所有别墅项目用地，固然简单易行，甚至“解恨”，但对于增加中低端住宅并没有什么助益，等于把孩子和脏水一同泼了出去。
一位IT名人把自己的工作方式称为“简单、粗暴”，并且不以为耻反以为荣，但因此却得到了部下的拥戴。这恐怕与他所在行业的节奏特点，以及相对简单的直线管理的效率需求有关。但作为政府部门，如果也用这种简单的方式处理问题，就显得过于“简单粗暴”了。政府花的是纳税人的钱，理应节省，但更重要的是把钱花在刀刃上，把政府职能定位在解决急需解决的社会、经济问题之上，而不是避重就轻，甚至“唯利是图”。房地产市场是一个政府作用很强的市场，要管就要管好，而不是敷衍塞责，白花纳税人的钱。
所谓有意曲解和误读，主要是由于地方领导的政策理解水平和利益驱动。比如，在一些小城市，利用发展经济的大旗，大力发展国家限制和禁止的高污染高能耗低效益的作坊式工厂，滥采滥挖国家矿产资源。一些地方小报上经常可以看到，一些地方政府把发展经济作为唯一的目标和任务，甚至给所有政府工作人员下达招商引资的指标等等。此类曲解和误读，只要认真观察，不难鉴别。
至于对政策弹性的放弃不用，则具有相当的隐蔽性，甚至往往会取得政治上的“意外收获”。
在本轮针对房地产行业的宏观调控中，政策的弹性（尤其是“国六条”）表现得十分明显，这应该是对上一轮宏观调控“上海发烧，全国吃药”的经验总结的结果。在随后的“国十五条”中，最严厉的莫过于对所谓“套型面积”及其比重的限制。“套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上”，这一规定不仅曾让开发商着实紧张了一阵子，也让楼市的“观察者”们捏了一把冷汗。如果这一规定通行于所有楼盘，无疑是对那些“高尚社区”的当头一棒。有人很快就开始担心出现有钱人买5套小户型打通了住的尴尬景象。政策一旦丧失了弹性，问题便接踵而至。
好在随后有关部门出来解释，“套型面积不等于建筑面积”，“70%是总量控制而不针对单个楼盘”。可以说，政策弹性再度恢复，正是主管部门针对市场情况的政策补救，总量控制代替了对具体某一楼盘的限制，体现了政府部门对市场需求差异性的尊重。这一改变，应该说，对消费者没有损失，开发商也松了一口气，同时也使不同用途的土地更好地发挥其价值。但是，弹性的恢复却增加了政策的执行成本，这对于地方政府的执行能力和水平无疑是一个考验。难题在于如何合理分配这剩下的30%的份额，这需要地方主管部门结合城市总体规划、城市人口分布、各个不同收入群体的聚居特点，精心调研，然后平衡各种利益关系，最后才能制定出比较合理的规划方案。但是，这无疑需要付出巨大的执行成本，以我们目前的人力、财力，在比较短的时间内完成这一目标，确实不太容易。
有人形容这一规定是中央把这一难题踢给了地方政府。但是，这一脚踢得十分必要。首先，中央政府的政策不能也不应该直接限制到地方的某一楼盘的规划比例。建设部听起来很庞大，但真正管房地产的不过一个司，十来个人而已，要对全国的市场进行规划完全不可能，只能是宏观层面的指导。其次，城市规划、经济发展仍然是地方政府的重要职责，地方政府理应负担起这一份内职责。
因此，在执行成本的压力之下，最简单的办法莫过于对中央政策的照抄照搬，不仅节省成本而且“保险”，至少政治上正确。深圳市日前出台的实施“国十五条”调控的细则，之所以被业内人士戏称为“把国十五条照抄了一遍”，就是此类情况的现实版。把“90平方米以下占70%”的限制直接套用在具体项目上，或许是因为深圳是急于贯彻“国十五条”；或者政策出台太早，没看到最新的政策精神；或者是急于稳定房价；或者是基于其他我们不知道的深圳的特殊情况的考虑……但是，无论如何，其对政策弹性的放弃不用，确实树立了一个不好的样板。它不仅放弃了对城市住宅布局和市场供应进行调整的机会，更让人感觉我们的地方政府在处理复杂多变的市场问题时，显得手段简单、僵硬呆板。
不光地方政府有避重就轻的倾向，同样的问题还反映在在别墅用地的“一刀切”上。从商业用地的利用价值来说，房价越高，土地就越值钱。别墅用地作为商业物业的一种，应该充分认识市场的特殊需求，严格控制土地供应，提高要求标准，造成局部的极度稀缺和高房价。对于一些跨国公司的外方人员来说，对别墅的需求是刚性的。我们需要控制的是别墅项目的过度开发和低端化，需要的是总量控制和价值控制（防止价格过低），而不是对所有的别墅项目全部抹杀。而对于局部高端市场的创造，不仅不会影响普通居民住房，而且符合高端物业购买者的心态，同时还能发挥土地价值，增加地方政府收入。禁止所有别墅项目用地，固然简单易行，甚至“解恨”，但对于增加中低端住宅并没有什么助益，等于把孩子和脏水一同泼了出去。
一位IT名人把自己的工作方式称为“简单、粗暴”，并且不以为耻反以为荣，但因此却得到了部下的拥戴。这恐怕与他所在行业的节奏特点，以及相对简单的直线管理的效率需求有关。但作为政府部门，如果也用这种简单的方式处理问题，就显得过于“简单粗暴”了。政府花的是纳税人的钱，理应节省，但更重要的是把钱花在刀刃上，把政府职能定位在解决急需解决的社会、经济问题之上，而不是避重就轻，甚至“唯利是图”。房地产市场是一个政府作用很强的市场，要管就要管好，而不是敷衍塞责，白花纳税人的钱。
2006年6月28日星期三
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