土地不是涨价的原因,而是理由
王子鹏
涨价,总要有个理由。土地成本的增加,无疑是最好的理由。
现实中,房地产的价格并不是成本的反映,更不是土地和建安成本的反映。任何一个项目都不仅仅是在土地价值之上加上建安成本。但是,反过来,如果土地和建安成本的增加则几乎必然会引发房地产价格的上涨。在价格传导机制中,来自上游原材料价格的上涨往往要迟滞3~6个月,但事实上,只要原材料一涨价,房地产价格几乎应声而起,这并不是来自原材料的成本上升,而是来自开发商的涨价冲动和对房地产价格的长远预期。如果非要用上涨的成本测算房地产应该涨价的幅度,便会发现成本涨价的因素被数倍数十倍地放大。因为,涨价只是需要一个理由。
土地是最好的理由。
土地是房地产赖以存在的基础,也是不可替代的稀缺资源。房屋还有个折旧的因素,而土地从长远看,从人口和土地的分配比例看,在人类的太空舰队远征半人马座α星之前,土地只能是越来越稀缺和重要的不可复制资源,土地价值的上升是毫无疑问的。日前,有官员指出,国土资源部在清查北京市2002年-2005年的住房建设供地情况时发现,目前北京市已供土地中,尚未形成实际住房供应的土地面积还有4000公顷、规划建设面积8000万平方米,占已出让住宅用地面积总量的53%。53%的土地审批了没开发,就意味着北京一半以上的土地被囤积在了开发商手中。开发商为什么拿了地却不开发?在目前仍算宽松的贷款条件下,缺乏资金的恐怕不多,只所以放着,无非是看好了土地价值的升值,房地产价格的长期上涨趋势。晚一天上市,就可能卖个更好的价钱。
在房价长期看涨的情况下,囤积土地、捂盘惜售是争取卖到更高价钱的重要手段。比如在讨论空置率的时候,一种意见认为空置率过高,另一种认为过低。其实,对开发商来说,保持一定的空置率也是自己所需要的。一是为自己的特殊需要留下储备,二是坐等房价上涨。
开发商之所以敢这么干,一个重要的理由就是土地价值的上升趋势。所谓“地荒”实际是被人为放大的土地稀缺,经过人为渲染便成了房价上涨的助推器。在这一点上,土地无疑成了推动房价上涨的工具和由头。
更直接的理由来自拿地成本的增加。招拍挂之后,由于竞价的作用,至少从现场观众的角度,我们看到的是地价的节节攀升,“天价”、“地王”的频繁出现。仅仅从表象上看,这一“价高者得”的结果就是土地价格上升,其热闹的场景就已经足以制造地价上升、以后还要继续上升的舆论氛围。经过媒体炒作,制造“时不我待”的紧张情绪。从实际上看,虽然有人说“供地的成本变化不大”,但竞争形势下的价格上升几乎是必然的,多多少少必然有所增加。
从制度设计的角度看,这一增加的成本应该通过开发商的内部挖潜消化吸收。但是,目前房地产的重要方式是预期利润不变,直接加上所有成本。至于提升管理水平,大部分开发商还没有那个高度、那个能力。
因此,这一增加的成本在卖方市场的供求形势下,必然被消费者一方全部吸纳,而且是成倍放大后体现在房价上被消费者吸纳。这就像基础货币的增加,会通过货币乘数,成本放大货币的实际供应量一样。而且“地价占房价的比例平均在25%-30%左右”,这一比例并不低,其放大后的房价足以让房价以数十倍于地价涨幅的幅度上升。
相比协议出让,市场化的招拍挂方式无疑是一个巨大的进步,这是一个必须坚持的市场化的土地供应方向。被人利用并不是制度本事的错,围绕招拍挂出现的问题仍然要用市场化、制度化的方式解决。土地成本的上升之所以成为涨价的理由,乃是供求关系和制度不健全的市场环境下的结果。
在缺乏成本控制的监控和价格形成机制控制的情况之下,开发商并不会主动去消化增加的成本。在卖方市场的前提下,在地段区位的不可替代性之下,在消费需求相比供应更缺乏弹性的情况下,任何成本的增加都会以房价的形式,成倍地转嫁到消费者一方,都会成为涨价的理由。
“有理由要涨,没有理由涨,制造理由也要涨。”这就是目前的市场逻辑。土地是无辜的,却被捆绑着成了房价飙升的“帮凶”。这是土地的不幸,也是土地主人的悲哀。
现实中,房地产的价格并不是成本的反映,更不是土地和建安成本的反映。任何一个项目都不仅仅是在土地价值之上加上建安成本。但是,反过来,如果土地和建安成本的增加则几乎必然会引发房地产价格的上涨。在价格传导机制中,来自上游原材料价格的上涨往往要迟滞3~6个月,但事实上,只要原材料一涨价,房地产价格几乎应声而起,这并不是来自原材料的成本上升,而是来自开发商的涨价冲动和对房地产价格的长远预期。如果非要用上涨的成本测算房地产应该涨价的幅度,便会发现成本涨价的因素被数倍数十倍地放大。因为,涨价只是需要一个理由。
土地是最好的理由。
土地是房地产赖以存在的基础,也是不可替代的稀缺资源。房屋还有个折旧的因素,而土地从长远看,从人口和土地的分配比例看,在人类的太空舰队远征半人马座α星之前,土地只能是越来越稀缺和重要的不可复制资源,土地价值的上升是毫无疑问的。日前,有官员指出,国土资源部在清查北京市2002年-2005年的住房建设供地情况时发现,目前北京市已供土地中,尚未形成实际住房供应的土地面积还有4000公顷、规划建设面积8000万平方米,占已出让住宅用地面积总量的53%。53%的土地审批了没开发,就意味着北京一半以上的土地被囤积在了开发商手中。开发商为什么拿了地却不开发?在目前仍算宽松的贷款条件下,缺乏资金的恐怕不多,只所以放着,无非是看好了土地价值的升值,房地产价格的长期上涨趋势。晚一天上市,就可能卖个更好的价钱。
在房价长期看涨的情况下,囤积土地、捂盘惜售是争取卖到更高价钱的重要手段。比如在讨论空置率的时候,一种意见认为空置率过高,另一种认为过低。其实,对开发商来说,保持一定的空置率也是自己所需要的。一是为自己的特殊需要留下储备,二是坐等房价上涨。
开发商之所以敢这么干,一个重要的理由就是土地价值的上升趋势。所谓“地荒”实际是被人为放大的土地稀缺,经过人为渲染便成了房价上涨的助推器。在这一点上,土地无疑成了推动房价上涨的工具和由头。
更直接的理由来自拿地成本的增加。招拍挂之后,由于竞价的作用,至少从现场观众的角度,我们看到的是地价的节节攀升,“天价”、“地王”的频繁出现。仅仅从表象上看,这一“价高者得”的结果就是土地价格上升,其热闹的场景就已经足以制造地价上升、以后还要继续上升的舆论氛围。经过媒体炒作,制造“时不我待”的紧张情绪。从实际上看,虽然有人说“供地的成本变化不大”,但竞争形势下的价格上升几乎是必然的,多多少少必然有所增加。
从制度设计的角度看,这一增加的成本应该通过开发商的内部挖潜消化吸收。但是,目前房地产的重要方式是预期利润不变,直接加上所有成本。至于提升管理水平,大部分开发商还没有那个高度、那个能力。
因此,这一增加的成本在卖方市场的供求形势下,必然被消费者一方全部吸纳,而且是成倍放大后体现在房价上被消费者吸纳。这就像基础货币的增加,会通过货币乘数,成本放大货币的实际供应量一样。而且“地价占房价的比例平均在25%-30%左右”,这一比例并不低,其放大后的房价足以让房价以数十倍于地价涨幅的幅度上升。
相比协议出让,市场化的招拍挂方式无疑是一个巨大的进步,这是一个必须坚持的市场化的土地供应方向。被人利用并不是制度本事的错,围绕招拍挂出现的问题仍然要用市场化、制度化的方式解决。土地成本的上升之所以成为涨价的理由,乃是供求关系和制度不健全的市场环境下的结果。
在缺乏成本控制的监控和价格形成机制控制的情况之下,开发商并不会主动去消化增加的成本。在卖方市场的前提下,在地段区位的不可替代性之下,在消费需求相比供应更缺乏弹性的情况下,任何成本的增加都会以房价的形式,成倍地转嫁到消费者一方,都会成为涨价的理由。
“有理由要涨,没有理由涨,制造理由也要涨。”这就是目前的市场逻辑。土地是无辜的,却被捆绑着成了房价飙升的“帮凶”。这是土地的不幸,也是土地主人的悲哀。
2006年6月15日星期四
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