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更具危险性的“地下工作者”
(2006-05-29 15:09:49)更具危险性的“地下工作者”
王子鹏
建设部5月22日再次对售后包租提出风险警示，并指此种销售方式涉嫌违法。风头之下，售后包租再次转入“地下”。比起公开的促销，这种地下暗流危害更大。
售后包租实在不是一个新花样。早在数年之前，某楼盘开盘未久，有销售人员向本人推销，并暗示不用担心回报，有某中介售后包租。某问，不是由规定说已禁止了吗？其人神秘一笑，因为禁止了，所以才私下告诉你啊。
上文所说的规定，乃是2001年6月，建设部实施的《商品房销售管理办法》，其中明文规定，“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”据说，最初这是一种上世纪90年代海南等地区房地产泡沫时期的变相融资方式。时至今日，售后包租似乎更多地成为一种促销手段，促销当然也是为了快速回笼资金。
在房地产的上行阶段，这种销售方式对房价的上升无疑有推波助澜的作用。他更大限度地提高了人们对未来不动产价值升值的预期，却降低了中小投资者防范未来风险的心理准备。而实际上，中小投资者往往既是售后包租的目标客户，更是房地产风险中最易受伤的群体。随着售后包租的实物从普通住宅向公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等投资越来越大的项目扩展，其所蕴含的风险无疑也越来越大。而中小投资者往往被“统一经营、原价回购”“提供每年8%的物业补贴”“银行担保年收益9%”“年均租金8.5%”等丰厚回报所吸引，而忽视了这种承诺兑现的可能性。
售后包租大谈高回报零风险，也同时违反了国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》，其第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”但是，然而即使在数日之前，类似“20年带租约出售，年租金回报8.5%”、“黄金旺铺，十年包租”之类的广告仍然在各大媒体乃至路边广告上招摇。而据记者调查，建设部5月22日再次提出风险提示之后，此类广告虽然暂时销声匿迹，但私下里的交易丝毫未减。
禁而不止，说明售后包租的顽固性。由于操作手法更加隐蔽，查处起来也很困难。更重要的是，一旦轻信了这种“地下承诺”，消费者即处于毫无保护的状态。如果对售后包租进行严格的法律界定，对售后包租者的资质、经营范围、诚信度进行严格控制，对法律合同文本进行规范，反而可以降低消费者的风险。
根据《商品房销售管理办法》，售后包租明显属于一种违规行为，因此，种种承诺并不能在具体购房合同中体现，即使写进所谓协议，也难以受到法律保护。而此时作为业主和经营者，购房者自身不得不独自承担经营中的风险。至于开发商的广告和口头承诺，那基本和方便面袋上包装的可信度同类。
遗憾的是，上当的“瓜蛋”总是大有人在。本人即曾经不住诱惑，咬牙贷款买了一套小户型，可惜自从购进之后，就再也没听人说起过售后包租的事情。以至于后来终于卖掉了事，好在这几年房价上行猛烈，扣除贷款利息，庶几没有亏本。只是不知道，是不是每个人都能如此幸运。
售后包租实在不是一个新花样。早在数年之前，某楼盘开盘未久，有销售人员向本人推销，并暗示不用担心回报，有某中介售后包租。某问，不是由规定说已禁止了吗？其人神秘一笑，因为禁止了，所以才私下告诉你啊。
上文所说的规定，乃是2001年6月，建设部实施的《商品房销售管理办法》，其中明文规定，“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”据说，最初这是一种上世纪90年代海南等地区房地产泡沫时期的变相融资方式。时至今日，售后包租似乎更多地成为一种促销手段，促销当然也是为了快速回笼资金。
在房地产的上行阶段，这种销售方式对房价的上升无疑有推波助澜的作用。他更大限度地提高了人们对未来不动产价值升值的预期，却降低了中小投资者防范未来风险的心理准备。而实际上，中小投资者往往既是售后包租的目标客户，更是房地产风险中最易受伤的群体。随着售后包租的实物从普通住宅向公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓、酒店式办公楼、产权式百货商场、产权商铺等投资越来越大的项目扩展，其所蕴含的风险无疑也越来越大。而中小投资者往往被“统一经营、原价回购”“提供每年8%的物业补贴”“银行担保年收益9%”“年均租金8.5%”等丰厚回报所吸引，而忽视了这种承诺兑现的可能性。
售后包租大谈高回报零风险，也同时违反了国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》，其第十六条规定：“房地产广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。”但是，然而即使在数日之前，类似“20年带租约出售，年租金回报8.5%”、“黄金旺铺，十年包租”之类的广告仍然在各大媒体乃至路边广告上招摇。而据记者调查，建设部5月22日再次提出风险提示之后，此类广告虽然暂时销声匿迹，但私下里的交易丝毫未减。
禁而不止，说明售后包租的顽固性。由于操作手法更加隐蔽，查处起来也很困难。更重要的是，一旦轻信了这种“地下承诺”，消费者即处于毫无保护的状态。如果对售后包租进行严格的法律界定，对售后包租者的资质、经营范围、诚信度进行严格控制，对法律合同文本进行规范，反而可以降低消费者的风险。
根据《商品房销售管理办法》，售后包租明显属于一种违规行为，因此，种种承诺并不能在具体购房合同中体现，即使写进所谓协议，也难以受到法律保护。而此时作为业主和经营者，购房者自身不得不独自承担经营中的风险。至于开发商的广告和口头承诺，那基本和方便面袋上包装的可信度同类。
遗憾的是，上当的“瓜蛋”总是大有人在。本人即曾经不住诱惑，咬牙贷款买了一套小户型，可惜自从购进之后，就再也没听人说起过售后包租的事情。以至于后来终于卖掉了事，好在这几年房价上行猛烈，扣除贷款利息，庶几没有亏本。只是不知道，是不是每个人都能如此幸运。
2006年5月25日星期四
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