请投资者做好长期持有物业的准备

问题：在同等条件下，你买二手房还是新房？

答案：肯定是新房！

那么，为什么二手房市场会如此红火？

年份 开发商住宅销售面积（万平方米） 住宅存量房交易（万平方米） 一手房比重 二手房比重
1995 536.31  19.70  96.46% 3.54%
1996 528.56  25.09  95.47% 4.53%
1997 617.02  87.68  87.56% 12.44%
1998 1,065.24  197.56  84.36% 15.64%
1999 1,243.33  336.69  78.69% 21.31%
2000 1,445.87  648.23  69.04% 30.96%
2001 1,681.48  1,031.48  61.98% 38.02%
2002 1,846.38  1,341.60  57.92% 42.08%
2003 2,224.47  1,807.57  55.17% 44.83%
2004 3,233.74  2,222.24  59.27% 40.73%

换句话说

二手房的优势在哪里呢？

1、面积小，不含最近几年的次新房。
2、单价低。

结论就是总价低。

这一点

可以从10年的统计数字中看出

2000年，房价开始起步

相应的，二手房的价格优势开始叠现（当然，还包括二手房市场政策的影响）

成交总量和成交比重一路上扬

二手房的买家是谁？

1、需要自住，但没有实力买新房者。
2、稍有积蓄，但没有实力投资新房者。
3、认为二手房的投资报酬率大于新房投资报酬率者。

我估计，前两者的比重超过7成

二手房的卖家又是谁？

1、消费升级，但实力有限者。通过出售原有住房筹集资金。
2、投资者，为获得更大投资收益，调整投资结构。物业的来源可以是遗产、受赠、原来消费升级后遗留或者投资购入的，物业用途可能出租，也可能空置。

二手房的优势还能继续多久？

个税政策，击毁二手房的单价优势

个税政策下，如果卖家希望转嫁这部分成本

势必提高单价

从而缩小与新房的价格差距

当这个价格差不足以构成吸引力时

二手房交易活跃度将降低

70/90，击毁二手房的面积优势

70/90的预期

打破了二手房，特别是老公房的面积优势

二手房的总价优势将逐步淡化

如此

二手房市场的买方市场格局基本形成

对于消费升级者

通过卖房筹集购房款，难度加大了

这部分也将影响对新房市场的需求

对于投资者

更多的二手房不得不进入租赁市场

以减少损失

在此

我提请广大投资者做好持久战的准备