长了“毛”的容积率

今天一早，打开“著名博客”牛刀的文章容积率是城市规划的底线与高房价无关，首先惊诧于讨论容积率与房价关系这样一个专业问题为什么七扯八拽地说了这么多费话。洋洋洒洒数百字仍未涉及主题。若非实在想看看到底他的观点为何、又有何论据，耐着性子没有关页面，否则一早就说“８８”了。

说实话，今天还真有点儿收获。如发现新大陆般看到两个新概念――净容积率与毛容积率。一时怀疑起自己的房地产专业水准来了。这两个概念本人的确闻所未闻。问地产圈内高手，亦反问我：“毛容积率是什么概念？”。哥们，我尚且要问你，我也是不知道啊！于是，想起了本文的标题：“长了毛的容积率”。不过，由于担心自己孤陋寡闻，还是决定上网查查。果不其然，有不少网友与我有相同疑问。也确有这两个概念。

据网友williamyi在ＢＢＳ上留言：“天下之大无奇不有。广州市规定，建筑面积除以地块总面积为毛容积率，建筑面积除以除去市政道路面积的地块面积为净容积率。”读罢，深感庆幸。原来人家那疙瘩有这么当子事。若本人一时不慎，文章出去，岂非要贻笑大方了。

惊魂初定，细想想觉得似乎有点问题。牛刀此文直接回应的是另一位“著名博客”马越的文章 成都供地不限容积率或可撼动房价，自然本人也拜读了马越之高论。他文中提出的观点：“在有限的土地基数下，通过提高容积率，对建筑密度、建筑间距、建筑高度等指标的控制原则做相应调整，放宽限制，提高土地利用率，增加规划建筑面积，这是目前刚性增加供应量的有效办法，也是与集约利用土地的政策相吻合的举措。高容积率政策如果可以大范围推广，则可以有效增加供应量并直接降低开发成本，此双重作用下，满足购房需求，缓解供需矛盾，实现供需平衡才有希望，房价稳定以致下调也才有可能。”本人认为在逻辑上并无不妥之处。也与本人一直的主张：“供需矛盾是当前房价上涨的主要与最根本的原因。单纯强调抑制需求不可能阻止房价上涨。只有从解决供需矛盾入手，加大供给，最终根本扭转供需失衡的局面，才能够解决房价持续上涨的问题”相近。

再回到容积率问题，请不要认为北京同仁们见识短浅，实在是北京的容积率根本没有“毛”“净”之分。给你的土地面积中包括建设用地面积与市政代征地面积。计算容积率从来都以建设用地面积为分母。并无许多花花样子，自然也没有给“不良”开发商留出虚假宣传的空档。这一点，应该说北京的房地产管理部门工作作风相当严谨，没有露出破绽。

我也来凑热闹，再把成都将于12月8日推出青羊区苏坡乡东坡村二组的地块分析一下：

土地出让条件：

净用地面积：49.6215亩，33097平方米；

容积率≤4.2时，建筑密度≤30%

容积率≤5.0时，建筑密度≤25%

容积率不限时，建筑密度≤20%

建筑高度：包括屋面所有设施不得超过航空限高88.7米，以绝对海拔高度599米计算

绿地率：≥25%

用地使用性质：二类住宅用地(可兼容商业≤20%)

起拍价：340万元/亩（1.6871亿元）

此处建筑密度概念是指建筑物本身用地（简单说就是首层占地面积）。≤20%也就是建筑物首层用地约6600平方米。88.7米限高，若只盖些高层塔楼，按2.7米一层可建32层；2.8米一层亦可建30层。因此符合本次出让条件的地上建筑面积应该可以在20万平方米以上。甚至达到21.3万平方米。计算容积率可达到6至6.4之间。请注意，此处容积率没长“毛”。是褪了毛的，干干净净。

再试分析马越举的四惠地块的例子：

37000平方米建设用地，80米的限高，住宅可以做到27-28层；如果建筑密度20％，不限容积率前提下总建筑面积可以达到20万平方米，容积率可至5.4以上。与出让时规定容积率2.5相关甚远。请注意，这里均指净容积率，也是褪了“毛”的。

当然，这里要指出一点，马越以增加容积率可以降低地价来说明增加容积率的好处。但如果四惠这块地地上允许盖20万平方米住宅，难道投标的各家房产大锷还会只出不到8亿？金地或许也不可能只7.56亿就拿下了该地块。

讨论容积率之是否能放开、是否应该放开、应该如何放开，是一个房地产行业内相当专业性的问题。牵扯面很广。各种外界约束条件都会影响到容积率放开的实际效果。而容积率之调整对房价的影响，是通过转变供需失衡状况来实现的，并非天方夜谭，有实现之可能。

至于说道：“容积率是中国城市规划的底线，有的城市已是通过人大立法的地方性法规，必须严格执行。如果打着抑制高房价的幌子，连这条底线也不遵循，那将产生一堆城市垃圾，影响整个城市的档次和水准。”，我们要先问一句，这些已经由立法确定的标准是否就是完全科学或不可撼动的。很多以前的红线在今天不都随着时代的变迁突破了嘛？高容积率难道真的只能制造城市垃圾？君不见国外高楼林立，密度远甚于国内，也没成大垃圾场。如果我们高密度就只能产生垃圾，只能说明自己笨，与容积率并没有关系。

因此，从专业角度讨论突破容积率问题并无不妥之处，当不了牛刀的评价：“中国总有那么一些学者，对中国社会问题的认知始终停留在表象上，对中国社会发展的前景又看得那么分明，有的甚至甘愿充当不义，庸俗与可耻的贪腐势力的代言人。”这样的大棍子六七十年代的中国很好用，今天其作用已经弱化很多了，但仍不时被一些人捡起来四处挥舞，间或还真发挥了一些作用。可悲啊！