未来五年北京住房会过剩吗？

根据北京住房建设规划，到2010年，北京居住用地总面积约410平方公里，住房总建筑面积达到约4.2亿平方米。考虑到住房审批与实际建成形成有效供应的滞后性，“十一五”期间，新增住房建筑面积约1.23亿平方米，年均约2500万平方米；规划审批居住用地总量约90平方公里，年均约18平方公里。

其中：

1.   用于实物配租的廉租住房建设规模约47-60万平方米，约1万套；

2.       经济适用住房建设规模约1500万平方米，约21万套；

3.    享受经济适用住房政策的住房建设规模约1500万平方米，如果标准同经济适用住房，也应该有21万套；

4.      新建商品住房建设规模约9250万平方米，套数约90万套。

以上四个部分粗略计算共将提供新建住房133万套。由于前期有“专家”预测奥运会后北京会出现住宅严重过剩的情况。就让我们假设本次公布的计划能够完全实现，北京住房市场会是什么情况呢？会否过剩？

由于缺少关键性数据，就是现在北京到底有多少套存量住房，平均面积有多大。所以很难推断上述133万套新房投入市场后市场是否过剩。还有就是未来五年人口增量到底能有多大。如果按政府预测，应该是将城镇常住人口控制在1400万人，2005年底这个数据是1284万人。按2005年底户均2.67人计，1400万人总户数应该在524万余户。每户一套房也需要524万余套。现在北京有400万套住房吗？

分析是否过剩看来是不太可能了。不过平均户型80平方米虽大于多数老式公房标准，但远小于近年大量建造的新建商品房，所以4.2亿平方米住房到底有多少套？有524万套吗？还有几点不容忽视，用于商用的大量居民住宅、用于大量流动人口居住的出租屋、部分富裕家庭的多套住房都不能计算在上述524万套住房之中，这几个部分还需要多少万套？另外，4.2亿平方米住宅中有多少是成套住宅？又是否还有一些老旧乃至危旧房屋也计算在内？到底有多少住宅符合老百姓基本需求标准？

北京住宅未来五年会不会过剩？下结论前请将上述缺失的数据补齐再说吧。