“北京住宅严重过剩”是科学分析还是忽悠

某专家援引资料称，截至今年上半年，北京仍有8000万平方米土地握在开发商手中，没有实施建设。设定70%可用于住宅用地，按照容积率3保守计算，可以开发住宅面积1.68亿平方米，约合建筑面积为90平方米的住宅187万套。那么，仅开发商手中囤积的土地，就需要北京常住人口中每三四户中的一户去买房才能售出。按照北京市政府统计公报公布的日售600套的速度，到2015年1月才能把这些房子卖光。他认为，奥运申办成功引发了房地产开发商对未来需求的过度预期，造成北京市住房的严重过剩。

近几日，上述内容的报道见诸于各种媒体，广为流传。如果按这位专家的分析，北京未来几年、甚至直至2015年开发商手中囤积土地开发完毕前，国土部门都不应该继续向市场投放前增房地产开发用地了。否则，导致北京未来住房严重过剩又消耗了宝贵的土地资源，至少是严重的失职行为，违背了可持续发展的原则，也不符合科学发展观。面对这样严厉的指责，为什么近几日来国土部门并没有什么反应，无动于衷呢？

事情真如这位专家所说的如此严重吗？北京市住房真的将在奥运会后面临严重过剩的局面吗？果真如此，将来房价必然大跌，买便宜房子将不再是梦想。

可惜啊！我并不认为这位专家说的是事实，也不相信住房严重过剩的局面会在2008年出现。首先，这位专家所说的“8000万平方米土地握在开发商手中没有实施建设、设定70%可用于住宅用地”一说，个人十分存疑，很想了解他的数据来源及假设依据。本人只知道本市自2004年以来住宅项目供应土地712宗，土地总面积4206公顷（不含代征地），其中未动工土地736公顷，占18%；已完成土地开发646公顷，占15%；正在开发建设土地2186公顷，占52%；已竣工土地638公顷，占15%。难道在2004年以前还有几千公顷住宅土地已经囤在了开发商手中？国土部门为何不严查这种行为？若果真有这些囤积土地，国土部门是严重失职了。北京开发商手里到底囤了多少地？

其次，这位专家把北京的住宅建设“按照容积率3保守计算”，而按菊花古剑－马越“楼市呼唤高容积率规划革命”一文中引用数据，近年来北京出让住宅用地的平均容积率仅为1.57，远小于3。至于容积率3还称是保守计算就更不靠谱了。

上述两点，决定了这位专家计算出来的1.68亿平方米住宅完全没有了事实依据，也就不足为凭了。以这样的数据得出北京住宅在奥运后将严重过剩的结论是否可信，大家自己判断吧。反正供需关系可以通过科学分析得出结论，而住房的严重过剩是不可能忽悠出来的。