调控时期规范应否与时俱进？

房地产开发商被某些人认为只是皮包公司，房地产开发工作也被认为毫无技术含量，只是倒买倒卖。说这种话的人我不知道他是否真的在房地产公司工作过？是否真正了解房地产项目？

当一个房地产公司接触到任何一个项目，首先是要了解项目规划情况，包括地块大小、用地性质、代征地情况、规划条件等等。规划条件中又包括建设规模、控高、退红线距离、建筑间距。另外还有绿化环境规划要求、交通规划要求。在进行规划设计时，还要与各主管部门联系，满足环保、消防、人防、园林、交通、文物、保密、通讯、水利、市政、教育、体育等各项法规、规章、规范、规定的要求。

闲话说得太多了，回归正题。当今年我们面对宏观调控的70％－90M²新政时，很多开发商都表达了对于新政可

操作性的担心，我也听到了很多建筑师提出了一个同样的问题：能不能修改一下现行的规范？他们表示，由于限制户型比例必然导致小区内套密度增加，相应产生人口密度增加、市政配套设施增加、绿化指标下降、车位指标上升等后果。在现行规范基础上设计小户型，不仅很难满足规范要求，也无法保证住宅品质。

日照与厨房通风

蔡鸿岩著文说新政让我们回到塔楼时代，他说的没有错。塔楼在北京为数众多，从一梯四户到一梯十几户都有，以小户型为主的塔楼生活品质如何大家都比较了解，存在很多不可避免的矛盾，比如通风不佳和大部分户型朝向不好。事实上，北京商品房产品主流设计由高层塔楼过渡为高层板楼只是近几年的事情，伴随板楼而来的就是大进深、大户型、低容积率。业内目前公认，如果直接在现有板楼形式住宅基础上设计满足规范要求的小户型相当困难，其中最难以满足的是居室日照和厨房通风。目前北京普通住宅不允许出现纯北房（无直接日照）住宅，厨房也必然有明窗对外通风。以上两点虽是出于安全与卫生考虑，但是否绝对必要值得探讨。国内外大量经验证明，在采取技术措施保证安全后，纯北房与暗厨房在销售与居住过程中没有出现什么问题，说明规范并非不可逾越。

从现代人生活习惯上分析，也不是所有人对居室内日照情况很在乎。比如早出晚归的年轻上班族有多少时间在家里晒太阳？对他们来说先买一个相对便宜的纯北房作为过渡应该还是可以接受的。更何况洗衣机、烘干机等现代家电也可以在很大程度上替代阳光的作用。

所以，笔者建议建设主管部门能否调整住宅设计规范中关于日照的规定，在尽量合理优化规划的前提下，允许住宅项目中出现部分纯北房户型（当然，开发商在销售这些房子时必须明确无误的告诉消费者实情，定价上也应该有一些差价，由消费者自身作出最终的选择）。这样一来，或许可以让大多数的住宅保持比较好的朝向与通风条件。再有就是改变目前住宅设计中对于厨房的通风要求，以技术措施取代单纯的自然通风，依靠科技进步和加强安全设施的检查、验收与维护，在保障安全的基础上给住宅设计更大的灵活性。

如果上述两条措施能够得以实施，相信将很大程度上改变目前住宅平面设计布局，尽可能多的保持板楼的特点，最大限度的发挥其通风和朝向优势。即使是塔楼也可以优化户型平面。总之，减小每户面宽、优化平面布局、提高套内实用性都是上述规范调整将会带来的好处。(未完，续后）

调控时期规范应否与时俱进（2）

近期拙作，请指教：

1. 地价上涨应该由谁承担是个问题
2. 土地出让金≠土地成本
3. 规委1101号文绝非北京细则
4. 北京楼市缘何两极分化
5. 后奥运时代的北京与北京地产
6. 短期房价具有抗跌性
7. 房价上涨不等于调控不力
8. 试解北京某项目排队"抢购"的原因
9. 北京开发商手里到底囤了多少地？