超大城市作为全国经济的火车头，由于首位效应，吸引了大量来自各地的人才与财富，与此同时，房价的快速上涨则使超大城市出现了居民在本地行政区划外大量购房的趋势。
据估计，北京已有超过10万人移居河北，包括廊坊、燕郊、涿州等地都有大量北京人购房。而上海附近的昆山等地也出现了上海人的购房热。
归纳超大城市居民跨越本地行政区划购房的动机，不外乎投资、自住、养老等几类。他们之所以选择跨行政区划购房，原因包括以下几点：城市房价居高不下且持续上涨；周边地区住房价格优势巨大，例如与北京的通州相比，河北的燕郊同档次房屋便宜1000元以上；交通设施的持续改善与私家车的普及拉近了空间的距离，以北京为例，在通州置业与燕郊购房的最大区别，不过是每天往返少开30分钟车；超大城市郊区的卫星城比较优势不明显，北京郊区的卫星城多数尚未形成齐备的产业结构，居民仍需要到城区上班。
虽然有大量的超大城市居民跨行政区域购房，但这些人依然依赖超大城市：年轻人在城里上班；老人回到城市就医；孩子在城里上学。他们的“根”还在超大城市。如果有一天收入提高了，他们的首选可能是回到城里重新置业。
笔者去过与北京相邻的几个“移民”热点地区，真切感受到这些区域目前存在的严重不足。交通问题是其一，高速公路虽然拉近了空间的距离，但车流稀少时的半小时车程到了高峰期就演变成了一个半小时的艰辛之旅。其二是就业，“移民”热点地区的就业机会与超大城市相比少得可怜是不争的事实。其三是生活配套不足，无论是生活用品，还是医疗、教育、娱乐，“移民”都更多地依赖超大城市。
超大城市未来随着发展空间的限制，不可能无限扩张。北京等城市目前已经开始转变思路，以重点建设卫星城取代原来“摊大饼”式的发展模式。可以预见，未来京郊的卫星城有可能建设成为具备支柱产业、基础设施完备的宜居城镇。届时，与目前的“移民”热点地区相比，京郊卫星城将显现出竞争优势，而卫星城内的各类房产也将具有很大的升值潜力。
随着区域经济一体化进程的推进，如果超大城市周边地区的小城市能够强化与大城市的经济联系、重视产业发展、建立当地的支柱产业，并以产业发展带动城市建设、逐步完善自身的城市基础设施与生活配套设施，将每个小城市建设成为宜居小城，或将具备与超大城市郊区卫星城竞争的能力。否则，由于不可能永远依靠目前的低价优势，其房产升值潜力将明显小于超大城市卫星城。
本文以““移民”热点地区升值潜力不大”为题刊登于经济参考报2006年7月26日
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