九部委“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”今天晚上面世了。迫不急待的全文细品了几遍，感到这个文件中有不少新措施，也有一些是重复强调已有的政策。是在“国六条”基础上的一个政策细则。还需要地方政府和职能部门继续细化和完善执行细则。这里我们不讨论一些政策的尺度之宽严，但有下面几点疑问却希望与大家共同讨论之。以下是我认为有疑问的几点：

(二)明确新建住房结构比例。“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。

(六)保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。

九)加强房地产开发建设全过程监管。对已经规划许可仍未开工的项目，要重新进行规划审查。对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证。对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。

(十三)积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。引导居民通过换购、租赁等方式，合理改善居住条件，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

我的疑问是：

1.       第二条要求所有的新开工商品住房项目，其建筑面积90平方米以下的住房面积比重要达到70%，请问在北京的大量已经出让给开发商的项目，是不是都要执行此项政策呢？会不会出现售价上万的“普通商品住房”呢？这样的房子又有多少普通老百姓买得起？而如果这样的房子开发商卖不出去政府要不要负责？所有的项目都是大小房型混杂是否合理？

2.       第六条中要求中低价位、中小套型普通商品住房和廉租房的土地供应，不低于居住用地供应总量的70%。而每个项目又要求小套型比重达到70%，这两个要求如果都执行的话，意味着小套型用地比例将达到90%左右，这个比例是否合理？

3.       第六条中限套型、限房价，竟地价、竟房价，以招标方式确定开发建筑单位，执行时能否保持公平竞争？保证市场竟争主体的平等地位？保证不受长官意志和内部交易的影响？再有就是如何提倡和激励开发商实施提高住宅的科技含量、节能水平、建筑质量等需要加大投入的行为？

4.       对于第二条和第九条中尚未取得施工许可证的项目，可能开发商已经完成了全部或部分建筑设计工作，重新审核和调整套型面积将造成开发商大量的时间和金钱损失，房子不可能简单的变成小户型，完全是重新设计。政府难道要开发商为新政策埋单吗？这样做难道是合理的吗？不管这些开发商的所有制形式，但原来开发商在守法前提下的投入为什么得不到政策的保护呢？而重新开始设计工作的时间，会不会又产生了土地闲置的问题呢？

5.       目前的信贷和税收政策，针对国六条中有一条是完全忽视的。这就是住房二级市场和租赁市场，我们注意到此次只是简单重复了国六条中的一段，但没有任何政策、信贷和税收方面的激励机制，难道政府部门认为二级市场和租赁市场没有问题？亦或不值一提？

6.       在这里，我们再讨论一下真正重要的两个问题，也就是信贷和土地管理的执行问题，这次出台的政策这两个部分没有什么新鲜的内容，但恰恰是原有的内容再次强调，凸显出这两个环节以往的执行情况是不能令人满意的。

    以上疑问希望能够与网友们共同讨论，但感觉此次出台的文件中，虽然总体上方向是积极的，措施也比较恰当，但还是有一些不完善之处的。

    另外，还听到新闻中介绍北京市建委和国土局的新举措，感觉取得预售证三天内开盘之规稍有不妥，可以适当延长一点，比如两周。具体实施效果可能不会和政府预想的一致。而经济适用房的土地要是能转为廉租房必将更快的解决中低收入人群的住房问题。

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