加载中…
打击“囤房”，说易行难
(2006-05-11 13:50:15)| 分类： 本博热门文章 |
137484套，这是今天为止北京全部可售商品期房和现房的总数。正是五一前建委一则公告将这个数字推到了公众面前，虽然它实际上已经在网上存在了很长时间，但还是一石激起千层浪，立即开发商又成了千夫所指。开发商囤房一说似已成公论。
五一后建委又公布了“关于加强本市商品房交易市场动态监管的通知”，其中明确要打击“虚拟买卖合同、囤积房源”的行为和“发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购”的行为。各主要网站均对此进行了转载。
至此，是否能够使所谓的“囤房”行为销声匿迹呢？我个人认为很难。
首先指出建委认定的囤房和公众的观点不同，建委认定的是依靠虚拟交易进行的囤积，一般伴随大量的退房和假按揭。已经不是简单的违规问题，而是属于骗贷犯罪行为。比如森豪公寓就属于建委所列的违规行为，但已经立案起诉了。
而公众认为有十几万套住宅还没卖出去就是囤房。其实这种理解是有一定偏差的。与实际需求相比，如果有几十万套住宅可售，恐怕就不会出现房价疯涨的情况了。此类囤房不是太多，而是太少了。
依靠发布不实价格和销售进度信息，哄抬房价一事，个人认为如果购房者具有查验网上相关签约信息的意识，应该可以在很大程度上得到抑制。只是这种行为一般只是在小楼盘上起作用。
而目前很多开发商采取的销控方式多已转变为分期开盘。一个大盘分几期施工、一期中各栋号分几期开盘的情况十分普遍。一般来说销售情况较好的楼盘在分期开盘时每次都会向上调价，且随时间推移及工程进度还会上调价格。此种涨价手法似乎并不在此次所列违规行为之一，因此也不可能就此中止。笔者了解北京某个楼盘，地理位置一般，原以为仅能售6000多元，开发商自己也这么认为。但事实上该项目已从开盘的6000多元上涨到了9000元，开发商连呼没想到。而实际上在整个销售过程中开发商也没有什么其他的过分行为，只是分期开盘和逐步调价。
我们再回过头来分析一下：为什么在十几万套房子可售的情况下，市场感觉买不到房呢？其中很重要的一个原因是：
绝大多数项目取得开工证后就可以办理预售许可证，而取得预售许可证后很多项目实际还没有达到银行按揭贷款的程度。同时很多项目此时连样板间都没有，强行开盘的话可能面临市场反应冷淡的状况，也会影响到后续的销售，因此很多项目必然要有一个准备期。特别是现在消费者对于期房买卖更加谨慎，所以开发商经常选择主体结构基本封顶的时机并结合实楼样板间进行销售，这就意味着很多项目取得预售许可证后还需要一段时间才开盘。再加上前述的分期开盘手法，就导致取得预售许可证的项目可能几个月后才开盘正式销售的情况。再有就是，一个房地产项目从取得预售许可证到交付现房一般要经过一年半到两年的时间，正常情况下不可能出现一开盘房子都销售出去的情况，消费者对一个项目总是从观望到产生购买欲望再到实际交易，这也需要一个过程。
综上，个人认为仅依靠建委上述手段，来打击“囤房”很难见效。
喜欢
0
赠金笔
前一篇：住房总量不足导致房价上涨
后一篇：母亲节祝全天下母亲快乐!