说起来，以北京为例，供给结构一定是失衡的。因为目前我国城市居民的收入结构还基本上是金字塔型，基层广大普通居民的收入不高，而他们的原有住房（基本上是在福利分房时期取得的住宅）却又是相对较差的。因此，对于价格较低、品质较好的住房是有很大的需求量的。同时，由于经济条件、生活习惯等限制，中低收入人群对于公共交通和周边生活配套设施的依赖性远大于经济条件较好的人群。

简单的说，中低收入人群需要的是公交发达、配套设施齐全、价格较低、品质中上的住宅。

另外，在北京创业的外来人口以及新加入工作并要组织家庭的人群，由于北京二手房品质差、供应量少等原因，也将目光集中于新建商品房这一块，而他们多半工作年限短，积蓄较少，对于总房款的承受能力有限。就算是得到父母的帮助，也将花光老人多年的积蓄。而些类需求，对于公交和生活配套设施等的要求并不次于前者。同时，很多人还抱有一种一步到位的理念。

综上，目前对于中低价商品房的需求量是巨大的。购买目的从改善居住条件到首次置业不等。

而对于产品的要求也是不等的。从大户型到小户型都有。但需求集中于新建商品房。

 

另一方面，从开发商角度分析，开发商取得土地的难度现在是越来越大，代价也逐步提高。就算是以前获取的土地，由于土地价值已经上涨，这一块的利益也是不可能放弃的。

一个开发商，取得一块土地，他一定会研究做什么产品能够给自己带来最大的收益，可能是高档商品房，也可能是低价商品房。但请注意，他一定会努力实现利益最大化。这是市场经济时期企业运作的基本原则。不管他是国有企业还是外企、私企。

现在我们来讨论供给失衡的原因。以北京为例，基本上是同心圆方式逐步向外扩展式的开发。而在周边地区也有一些已经形成的住宅开发集中区域。

随着奥运概念和经济发展，房地产开发时间已持续了十几年，土地资源逐步减少，土地供应向外扩张。此时，任何一个在原有成熟区域内的项目均无一例外的选择走高档路线。而且他们的竟争压力并不大。这些项目当然不可能将目光放在中低收入人群上。

而对于逐步远离我们习惯的生活区域的新建住宅，由于购买者选择更好位置的可能已不存在，因此其区位价值也就自然而然的上升了。这就是为什么大量边远地区的房价也在上涨的原因。而这里， 政府不断的修路、新建基础设施，也为这些项目创造了上涨的条件。在这里，中低收入人群有时可能是目标客户。但更多的可能是一些具有一定支付能力的白领在购买。由于支付能力较高，因此开发商一般会将目标定位在这些人身上。由此，户型可能就要大一点，因为白领对生活品质要求高但受支付能力限制，以距离换空间，户型小了不受青睐。

而远郊区域的高档住宅就不用说了。

还有一点，由于中低人群对于住宅的要求，往往对于远郊区域的新建商品房持否定态度，这本身是可以理解的。但也让开发商不敢将目标放在中低收入人群上。

 

还要说一点，开发商的定价，往往是以经验数值为依据，结合自己的成本和资金实力等因素综合考虑，一般开盘时价格较低，有时接近成本，利润空间较少，主要是试探性的。而一旦出现市场反应良好的情况，开发商会自然的选择涨价，逐步拉高价格，实现利润。这一过程一般是渐进式的，每一次都是试探，每一次的上涨为下一次上涨作火力侦察。

开发商这样做，在商言商，无可厚非。当然，一些开发商自我炒作，有价无市，无量空涨的情况绝对是有问题的。不过，绝大多数开发商的价格调整是与成交量紧密关联的。如果没有成交支持，绝不会涨的。比如尚都SOHO，宏观调控一出台，成交下降，老潘不也不敢涨了嘛。

房地产啊，目前是一个困局，所有的人都被困住了，政府、开发商、老百姓都没有太多的办法。这个局很大，大到国务院发几个文件都解决不了了。大到需要从宏观角度考虑我们的整个房地产行业以及金融、社会福利、税收、城市规划等方方面面。

 

作为专家学者，还是希望能够真正定下心来，好好研究。不要过于急迫的说话。

作为老百姓，骂是没用的。如果你真的需要房，作好功课，好房子还是有的。如果没有支付能力的话，先忍忍吧。至于炒房，算了吧，购房投资的收益有多大？先算清楚再说吧。

作为政府，不要把事情想的太简单，一定要将整个房地产作为整体，系统工程，要所有相关部门群策群力，不能单兵作战，各打各的。而且目标要简单明了，手段要综合适度，执行要坚决有力。否则，房地产目前的乱局只能是越来越乱。目前的宏观调控并不能从根本上解决问题。

也许，大家都不买房，把开发商都饿死挺解气的。国家再恢复福利分房制度就更好了。或者国家组建房地产集团军，垄断行业，控制利润，限定价格如何。

越说越感觉这样会形成新的电信、供电和石油行业。垄断好像也不行啊。

真是一个困局。