加载中…“大地主”碧桂园的广西“新城”梦
(2009-04-07 13:58:39)
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碧桂园广西新城财经 |
【营商环境】
灰色土地的诱惑
尚未公布2008年公司报表的碧桂园（2007.HK）也许正在苦恼——2007年遭受投资者质疑时，公司澄清土地储备量为3700万平方米，而如今，碧桂园最新公布的土储数据为4380万平方米。
2008年，房地产市场的持续低迷让地产商信心降至低谷，土地市场一片寒噤，开发存量土地、减少拿地成为各大开发商应对熊市的法宝之一。
但是碧桂园似乎在土地储备的路上停不下来。这个在招股书中声称“中国拥有最庞大和低成本土地储备”的开发商一直钟情于廉价土地，土地一度只占其总成本的10%。低价土地对房产开发商具有无可比拟的诱惑力。而二三线城市郊区大规模“造城”的开发模式则让碧桂园更为主动：在地方政府的支持下，与地方政府签订合作意向，出资协助土地一级平整，最终实现招拍挂拿地流程。一切显得天衣无缝。
地方政府招商引资和城市扩张的冲动正合碧桂园的节拍，五星级酒店、商业配套、学校等设施，快速开发销售的“五星级的家”，碧桂园对地方政府的诱惑太大，于是地方政府也成为大规模土地出让的最大“推手”，甚至不惜冒着违规操作的风险提供大批廉价的土地。
这些土地支撑起碧桂园在全国的51个项目，也许会更多——碧桂园签订投资意向之处，政府仍在积极平整土地，尽力审批土地证，全然不顾碧桂园“暂停广东省外拓展项目”的收缩之态。这部分2007年扩张时期的“意向”如今变为成千上万亩的土地，碧桂园只能照盘接收。
这不仅是碧桂园的尴尬。放缓投资后的碧桂园无暇顾及一些尚未拿到土地证的项目，多少让地方政府有些惴惴不安，他们正顶着政策风险、民众压力，规划着碧桂园投资到位后的蓝图，但，这一切有可能改变。
●本报记者
撇开一年多来完工销售的土地面积，碧桂园的土地储备量不动声色间仍有近700万平方米的增长，在2008年地产企业资金为王的一年间，是什么让碧桂园对大规模的土地欲罢不能？在碧桂园大举“造城”的土地模式背后，如今遭遇着怎样的困境？
被荒废的荔枝园
3月正是荔枝树开花季节，在广西北流市以南，郁郁葱葱的荔枝林漫山遍野。
一条数十公里的公路蜿蜒而过，“北流市罐头食品厂”的招牌有些破旧不堪，大门空洞。然而让年过半百的老刘（化名）心里更觉得空洞的是，罐头厂对面、原属荔枝场的500亩荔枝林如今只剩木桩，疯长的杂草已有一人多高。
职工代表老刘怎么也没想到，自己工作了35年、号称拥有东南亚最大荔枝林的国营罐头食品厂，最终会遭遇政府部门“强砍荔枝树、强拆厂房”的结局。
一切源于北流市政府建设“新城”、招商引资的冲动。2007年9月，北流市“三大新区”之一的荔枝场新区土地平整项目展开，这个规划占地面积3200亩的“新城”在一片民怨中匆忙上马，最后因为罐头厂职工集体上访的阻止，土地平整停滞至今。
《中国经营报》记者了解到，由于职工和政府在改制补偿、住房安置等方面未能达成一致，部分职工成为“钉子户”，拼守赖以生存的荔枝树，然而，最终政府仍砍掉了部分荔枝林，围上了围墙。
“大老板希望尽快看到土地。”荔枝场新区办公室一位工作人员对记者提及“大老板”时，有些遮遮掩掩。在记者的一再追问下，他才告知，“大老板就是广东碧桂园集团。”
实际上，在2007年9月砍伐500亩荔枝林后，北流市政府已达到目的——在2007年10月的第四届玉博会上，碧桂园签约投资12.42亿元兴建北流碧桂园。
碧桂园签约北流曾在当地引起不小反响，然而雷声过后，房地产开工的“雨点”迟迟没有落下。“项目一下子就停了，平整过的土地上没有任何开发的迹象。”北流市电视台一位关注该项目的人士告诉记者。
开发商有意向建设并出资、地方政府出力征地，这已成为二三线城市整理土地常见的合作方式，土地一级整理完成后，再通过招拍挂或协议出让的形式出让土地，而最终得到土地的只能是前期出钱的开发商。
碧桂园一直都遵循着这样的拿地模式，如果一切顺利，北流荔枝场最终会以“净地”的形式成为碧桂园公司报表中的土地储备数据。
然而在经历“零地价风波”（2007年11月，《南方周末》报道称，碧桂园用1.18亿元成功竞得张家界一地块，然而碧桂园通过两份协议，实际上缴给湖南省政府的仅为成交价款的3.75％，即442.5万元，近于“零地价”。）和2008年的房地产企业寒冬之后，碧桂园还能否借这一模式狂飙突进？如今北流荔枝场新区项目为何被荒废？
隐身的碧桂园
“土地面积有3200亩，也没最终确定。我们只是和碧桂园合作进行土地平整，碧桂园并不确定在这里建设房地产。”上述荔枝场新区办公室不愿透露姓名的工作人员介绍时有些含糊。他说，碧桂园和北流市政府对前期土地平整的投入是各出50%，具体数额不便透露，而北流市房地产圈则盛传，碧桂园划到北流的先期启动资金为5000万元。
记者在采访中得知，在荔枝场新区的项目推动过程中，“大老板”碧桂园完全缩身幕后，即使作为土地平整方，碧桂园方面也未有相关人士出现。
“碧桂园当初为何选择北流，我们也很纳闷。”一位熟悉北流市房地产的人士对记者分析，“北流市实力虽然在广西排不上名号，但它是广西第二大侨乡，原籍北流的侨胞有30多万人，碧桂园应该看重这一点。当然，政府在土地价格上也会相当优惠。”
“开发商和政府先谈好价格，再确定项目，这并不奇怪。”该人士称，“奇怪的是，原先投资10多个亿的房地产投资，现在完全改口为不足1个亿的土地平整。”
记者尝试联系北流市房地产管理局、国土资源局、建设局等相关单位了解此项目的相关事宜，但未得到确切的答复。一位参与碧桂园北流项目的律师则仅向记者透露，2008年由于资金紧缩，碧桂园对土地相当谨慎，公司要顾及其他地区的开工项目，对北流项目就有所放缓。
这一点得到荔枝场新区办公室人士的确认。他告诉记者，曾和碧桂园负责人谈及项目，但碧桂园方面表示，资金已经成为开展北流项目的最大掣肘。“碧桂园并不是缺钱，市政府能理解碧桂园的难处，同意碧桂园放缓开发。”该人士说。
碧桂园的确手头不宽裕。据碧桂园2008年半年报显示，其手头的现金已由2007年底的84.8342亿元骤降至40.26375亿元，而这还需要勉强支撑全国近1500万平方米的在建面积，碧桂园显然无法抽身开工一处尚未解决土地问题的北流项目。
北流的困境
尽管理解“大老板”的难处，停滞下来的项目还是成为了北流市政府的心头大事。
作为“玉（林）北（流）福（绵）一体化”的重要节点，北流需要延展城市线与玉林、福绵贯通，而荔枝场新区规划为集行政、现代物流、教育、居住于一体的新区域，更是重中之重。
在2009年2月18日北流市第十四届人民代表大会第四次会议上，代市长李楚在“政府工作报告”中三次提及荔枝场新区建设，并称“荔枝场新区首期的前期工作进展顺利”，可见政府对这一项目的重视程度。
要进行荔枝场土地平整，首先要“合理”地收回荔枝场土地。北流市房管局官员向记者解释，国营荔枝场原本就是国有土地，不存在侵占耕地。而罐头厂近些年每年处于亏钱状态，已经资不抵债，政府按照国家最高标准安置职工，希望顺利清理出土地。
记者手中拿到的一份北流市经贸局资料显示，2007年8月29日，经厂职代会讨论通过职工安置方案，同意采取关闭形式实行改制。2007年10月，北流市政府发文《关于印发北流市罐头食品厂实施企业关闭职工安置方案的通知》（北政发[2007]105号），“对该厂职工予以安置，一次性安置费的标准按照北流市企业职工2006年平均工资收入的3倍发放”，“另外，市政府在市区城东大板塘建设经济适用房，在城西甘村建设廉租住房，安置该厂无房职工。”
记者又从北流市经贸局改制股了解到，由于职工不满原有安置方案，现在的安置标准已经提高到按北流市2007年企业年平均工资收入（11740元）的3倍，再结合职工的工龄折算。
而在职工代表老刘看来，政府不愿意在这一项目上多出一分钱。
在走访罐头厂职工代表时，一大群围着记者的职工气愤的表示，2007年的“厂职代会”并没有通知职工代表，而是部分厂领导开会决定，而给予职工的安置费，则按每人15年工龄折算，每年折算为1312元，每人安置费为两万元，双职工家庭则为4万元。而政府提供的经济适用房为60~80平方米，每平方米价格为850元，总价约在5.1万~6.8万元，单凭安置费显然无法入住。
“住房不能保障，我们没有了土地，也没有了荔枝林，职工的生活来源怎么办？”老刘忿忿不平。“完全把我们按照破产的方式在处理，实际上，我们厂子并没有资不抵债，甚至还在盈利。”据他提供给记者的资料显示，根据2007年9月广西众益会计师事务所的评估报告（这一评估报告是经贸局给他的上访回复文件。广西众益会计师事务所是由广西审计厅下属原第三审计事务所改制而成，政府为了回复上访文件，进行了资产评估），截止到2007年8月31日，市罐头厂总资产8543.14万元，其中土地评估价值6721.42万元，总负债1474.58万元，净资产7068.58万元。
对此，北流市委宣传部科长李国伟则对记者表示，政府提供了最便宜的经济适用房，并给了一年时间让职工安置。“沟通协商好了，政府才会开始土地平整。”而对于“没有通知职工代表”一说，李国伟对记者转达了房管局和经贸局的解释：当初的一切都是按照国家规定，改制一直都是和职工代表有沟通的。
双方的纠葛，让荔枝场新区土地平整未能如期展开，而碧桂园突然放缓项目开发，让北流市政府有些措手不及，尽快促成职工搬迁，交出“净地”让项目落到实处，成为北流市经贸局、房管局等多家单位2009年的工作重点。
记者也了解到，由于荔枝场2000多亩的土地不足新区规划的面积，北流市已展开对周边丛义村集体农用地的征集。记者拿到的一份《广西壮族自治区人民政府关于北流市2007年第二批次城市建设用地的批复》，其中同意北流市将丛义村共19.7818公顷（合计296.787亩）农地和集体建设用地转为建设用地。
而记者在罐头厂采访的过程中，有丛义村村组干部主动给记者送来了他们自行统计上来的政府征地数据，该数据显示，政府征地面积，达到了1382.57亩（十组270亩，十一组343.37亩，十二组90.688亩，十三组387.5亩，十四组205.02亩，十五组86亩），远远超过广西自治区政府批复的土地面积。但截至记者发稿时，村民们的统计数据记者尚未能从北流市国土部门得到求证。
停不下来的红舞鞋
一直以来，碧桂园犹如一条难以停止的“储地”大船，在全国多个二三线城市斩下大幅土地。即使整个2008年碧桂园收缩战线，它在全国仍布局了51个项目。
“碧桂园2008年没有公布过拿地情况，但是土地仍在增加，主要就在它每月通讯的‘已摘牌但国有土地使用权证正在获取中的可建建筑面积’，这部分面积没有包含在碧桂园的土地报表内，但会随着地方政府交出土地、办好土地证而不断增加。”某证券分析师说，碧桂园通常多地同时洽谈项目，这些意向一旦达成，即使在碧桂园收缩时期，也可能转化为不得不拿的土地，所以它难以停下拿地的脚步。
日前，记者走访广西壮族自治区北流、桂平、梧州三市发现，即使在这三地，碧桂园的拿地胃口也可谓惊人。
“当时全国房地产一片火热，北流市和桂平市都在争取碧桂园投资，桂平市政府三次到碧桂园总部与杨国强洽谈，北流也不示弱。最终北流因为率先征得土地而赢得先机，碧桂园最先决定投资北流。”北流市招商局一位人士对记者谈及当初，仍意犹未尽。
就在碧桂园签约投资北流后不久，碧桂园在第四届东盟博览会上签约投资桂平市。而桂平市交出的同样是一个新区规划，15平方公里的“江北新区”建成后，将成为桂平政治文化中心。
桂平市招商促进局主任薛强生告诉《中国经营报》记者，早在2007年7月13日，桂平市市委书记黄志光就和碧桂园有过沟通，其后又在2007年7月16日、8月1日与碧桂园洽谈江北新区合作事宜。不过，尽管碧桂园有投资意向，但征地工作没能展开，碧桂园延后了签约时间。
在广西最大的社区论坛“红豆社区”中，有关碧桂园投资桂平市还是北流市的帖子相当红火，而太平天国起义发源地桂平市被认为民风强悍，政府征地阻力更大。
在签约北流和桂平之后，碧桂园同样出现在梧州市苍梧县政府招商引资的名单中。记者在苍梧县第十四届人民代表大会第三次会议的《政府工作报告》中看到，县长严伯贵强调，2008年“力争完成城西区500亩和城东区1000亩征地任务，争取引进碧桂园公司开发苍梧新城。”
而曾经被羡慕的对象——走在征地前列的北流市如今遭遇的困境，成为桂平市和苍梧县更为低调的榜样。“为征地已经做了很多工作，这不能白费。我们很希望能引进碧桂园这样的全国性企业，提升城市形象。”苍梧县国土资源局一位人士对记者表示。
“受到整个市场环境的影响，碧桂园省外拓展项目已经暂停，新增项目处于收缩状态。”4月2日，记者联系到签约桂平市投资项目的碧桂园副总裁助理周晓鹏时，他告诉记者，原有部门工作暂停，2009年他被调往监察部门工作。
相关报道
REPORT
长寿湖波澜
●本报记者
据《中国经营报》记者获悉，经历过2007年涉嫌“违规拿地风波”之后，碧桂园最终以重庆“长寿城市建设及长寿湖保护性开发”方式正式成为“长寿湖”的主人。
“碧桂园投资长寿湖是铁板钉钉的事，目前正在等待有关审批。”重庆长寿区招商局局长桂林告诉《中国经营报》记者，“一切都会得到政府的审批之后才会执行。”
不过，重庆当地一位知情政府官员告诉《中国经营报》记者，碧桂园与重庆长寿正式的项目投资协议在2008年9月早已签署，出席的双方是碧桂园总裁崔健波和长寿湖管委会的一个副主任，涉及项目金额为40亿元。
截至记者发稿时，记者尚未获知新协议中，碧桂园该笔投资所涉及的圈地面积，以及每亩土地的成交价格。
土地违规风波
从重庆市区往东北方向，经历3个多小时的颠簸，便来到有“长江上游第一湖”之称的长寿湖风景区，这片山水相连的土地从碧桂园介入起，就成为外界关注的焦点。
“开发长寿湖经历了很多波折。矛盾的焦点在于土地的流转和审批问题。”前述重庆政府官员告诉记者。
2007年10月初，长寿区招商局一位工作人员曾向《中国经营报》记者确认，该区已经与碧桂园签署了6300亩土地出让框架性协议，总价格为20亿元，平均每亩价格为3.17万元，其后还有个长寿湖周边多达17000亩的意向协议。
而2007年10月，本报一篇《故伎重演杨国强西进圈地3万亩》为题的报道曾引起了广泛关注。报道见报半个月后，国土部土地利用司组成了一个3人督察小组，悄然赴重庆长寿湖地区，调查碧桂园大规模储备土地的情况。当时长寿区国土局给出的解释是：碧桂园与长寿湖方面签署的是框架性协议，还没有具体的土地出让，因此碧桂园还没有实际发生土地违规利用的问题。
国土部的“到访”显然让长寿区政府感到很突然，长寿区政府有关部门为此专门整理了一份《关于杨国强 “故伎重演”西进圈地3万亩的情况资料》（以下简称《资料》）。
按照长寿区形成的《资料》显示，6300亩大坪岛以及附属岛屿是长寿湖国有农地，当时该地块尚未批准实施农地转用以及整治补偿。今后该地块的开发利用将依法经农地转用审批后，严格按照国土资源部39号令规定的程序分期公开招拍挂出让，土地出让金将严格按照“收支两条线”的原则执行，碧桂园和其他公司均可以参加拍卖。
前述重庆官员告诉记者，国土部的调查最后不了了之的主要原因在于，长寿区和碧桂园双方在谈判的过程中发现诸如农地转用等很多问题暂时没有办法解决，而这也是双方合作的前提。
应对之策
“碧桂园对长寿新的投资协议包括长寿城市建设和长寿湖的环保开发两大部门，所涉及金额达到40亿元人民币。”上述重庆官员告诉记者，实施细则还需要在重庆市政府的统一调配下才能进行。
敢于在房地产低迷期再次下定决心拿下这个庞大但颇显“烫手”的项目，碧桂园的boss杨（杨国强）和长寿当地政府似乎已经找到了应对之策。
“首先是会保证绿化用地只征不转，保证水质和湖区绿化的基础上才进行旅游开发，旅游地产的开发只能是循序渐进，因此这个片区的开发规划已经经过多次调整了，最后还是回到风景区环保开发，土地统筹整理的路子上。”在碧桂园拿地模式备受争议的2007年，长寿湖开发项目原本是一个包括了高尔夫球场的旅游地产项目，如今经过各方努力，碧桂园将以“长寿城市建设及长寿湖保护性开发”方式入主长寿湖。
备受关注的土地指标问题又是如何解决的呢？这一项目涉及的土地面积为1亿多亩，显然不是重庆某个区就能申请下来的。
“只要不出现大规模的群众上访，事情还是好解决，比如通过规划安置房等方式予以补偿。”前述知情政府官员说，长寿和碧桂园达成的新默契便是，“分阶段开发，一方面避免民怨，一方面解决土地指标问题。”
不过，住惯了大坪岛等“世外桃源”的当地居民中，大多都不愿搬离世代居住的岛屿。如今，长寿湖管委会已经在大坪岛等长寿湖周边区域开始了前期的征地拆迁工作。有知情人士称，长寿湖给当地拆迁户的综合补偿成本控制在每亩两万元人民币以内。
据记者从长寿湖管委会得到的一份《长寿湖西岸片区控制性详细规划土地利用》报告显示，长寿方面前期估算，长寿湖西岸的征地拆迁成本约为75万~135万元/公顷（约7~9万/亩），开发整治成本约为30万~60万元/公顷（2~4万/亩），基础建设成本约为45万~60万元/公顷（3万~4万/亩）。以此计算，碧桂园在当地如果拿地1.7万亩，仅土地费用就在20亿元以上。
“如今长寿湖周边的商品房价每平方米在2000元左右，按一户人一般土地3亩左右算，每亩2万元，总赔偿约6万元，而每80平方米的房子则需要16万元。当地居民如何解决这中间近10万元的费用差距？”一位重庆当地房地产界人士对记者表示，这是一个大问题。
暧昧的配合
重庆当地的招商引资和经济发展一般是由市政府层面主持工作。据说，当初“boss杨”（杨国强）走进长寿，正是在重庆与广东一次“泛珠三角”合作中，由广东省投资促进局“牵线搭桥”力促而成，地方国土部门有时在配合上也会显得态度“暧昧”。
“按照行内的经验，只要地方政府想要进行大规模的片区开发，国土部门所要做的工作就是让这些地‘合法’。”一位重庆的开发商告诉记者，其中的一条常用途径就是，国土部门拿到重庆市政府对长寿湖整体开发的批复后，先将其他区域的农用地转建设用地指标“借调”到长寿湖，这样总的指标仍未“超批”。
该重庆开发商介绍，按照以往当地的做法，这样的大幅土地，从开发商正式介入到手续全部完成至少需要1年多时间。为了保证土地顺利进入目标开发商手里，仍会按照招拍挂的程序走完，只是会在开发企业的资金实力、开发资质、付款条件等“门槛”上向有意向、已经签署协议的开发商靠拢。甚至不惜直接给其他参加招标企业打电话，劝其退出。“这样既保证了目标开发商能低价获得土地，也可以避免国土部的追查。”他分析，像长寿湖这样的片区大面积开发，至少会将土地分成10多次进行挂牌才能“化整为零”。
记者以一家开发商代表名义就上述“途径”致电长寿湖管委会时，一名刘姓工作人员表示，“市上和区上很重视长寿湖的开发，地方要实现快速发展，也可以打点擦边球。”
事实上，碧桂园在长寿城区的项目“桃花新城及五星级酒店”招牌挂过程中就曾引起广泛的质疑，这个在2007年10月就已动工开发的项目，此时已经进入销售期。
记者观察 VIEW
“大地主”的烦恼
张明
以低价飙量模式闻名的碧桂园在2008年度实现了175亿元的销售额，但这种奉行在三四线城市郊区大面积“协议拿地”的模式，使得中国房产界的地主频频走在“土地门”的钢丝上。
“相对开发商的拿地冲动，地方政府要显得热情得多。”在一位曾在重庆圈地上万亩，而后又败走山城的一位开发商看来，开发商的损失最多是前期上千万的投入打了水漂，一旦苗头不对，可以以“并未签署有法律效力的合同”，因此不能算违规而脱身；而对地方政府而言，“舍孩子套狼”之后，更多的压力是来自上级土地部门甚至国土局的“高压线”。
国土部有关数据显示，2007年底的“土地执法百日行动”共清查出土地违法案件3.17万件，涉及土地面积336.4万亩。不过，但凡涉及大项目，地方政府和相关开发商也总能每每“化险为夷”。
“地方政府先形成区域发展的开发规划，国土部门按照规划落实土地指标，成为城市规划与土地指标的最大矛盾。”四川天泽经济发展研究院董事长吴泽云认为，最终的问题是中国现阶段的土地经济学问题，“各地国土局不仅要看国土部官员的脸色，还要看当地书记、市长的脸色。”
“这就导致了地方政府为满足开发商投资的条件，在土地大规模出让过程中扮演了推手的角色，甚至不惜冒着违规操作的风险提供大批廉价的土地，以满足当地招商引资及在城市建设过程中大量的资金需求。”
吴泽云说。
《土地管理法》修订完成在即，如何给土地监管部门一个更加合理的行政定位，以便摆脱土地部门与地方利益的羁绊，这仍然是个问题。
（来自：中国经营网）
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