谈话录：关于旅游地产的几点散见

 

【也算前言】好几个月前，一家房企的内刊主编来电话，要和我聊聊旅游地产。当下旅游地产景象蓬勃，业内高人宏论多多，老生自知身在门外，岂敢随便置喙？一时并未承应。后有几番接触，内刊主编原来供职于报媒，乃资深记者，新到企业，想多有些关联资讯的了解，态度谦和真诚，且言明，只是随便聊聊而已。于是放下心来，某一日，在南山一处星巴克，各持茶一杯，散漫说了一通。未见录音笔之类，说来也就“信马由缰”了。过些日子，主编给我发来一份电子文档，居然标题、导语、小标题、正文段落，规规整整，浑然一篇访谈实录的文字，准备杂志付印的模样。我佩服这位记者出身的主编，积年磨练，功力不浅，也惭愧自己胡乱侃来，不见真章，多亏了人家的梳理连缀。心下想，什么时候再小小茶聚一回，当面示谢耳。可惜后来，家母病重逝去，返家奔丧祭奠，这篇谈话录用出来没有，无暇问及。再后来，和主编通了一次电话，她说她已经离开那家公司了，也没有说，杂志出了没有。不说，也许胜于说。当然还是约了，什么时候，喝喝茶。也许主编做回了她自己钟意的事情，而这篇记录聊天的文字，是否以某种面目现身，我一直没有去细细的想，只是放在电脑桌面上，算是一个可以留存的痕迹。但，这两天接到成都方面的一个邀请，让我参加在青城山举行的一个论坛，话题与旅游地产有关。陡然生出念头，何不挂到网上，先听听专业人士的高见？于是，大家见到的帖子，便是由梁波女士手记整理的文字，我谢谢她的劳动。需要说明的是，所谓头衔、标题等等，皆是梁波女士记录文稿的表述；唯一所作的技术性处理，是隐去了那家房企的名称。这一点，想可得到大家的理解。

 

 

王世泰
著名地产评论家、城市文化学者
  
让好的旅游地产雕琢灵魂、滋养心灵
口述：王世泰   整理：梁波

 

导语：
旅游地产有3个基点，1.占有资源；2.专业开发；3.运营收益。
旅游地产应该有3个基本角度：1.发现；2.善待；3.给予。
旅游地产还应该有3项禁忌：1.忌贪婪；2.忌恶俗；3.忌榨取。

在中国，房地产行业是个毁誉参半的行业，实际上，在“三限”（限贷、限购、限价）之下，开发商的日子也是举步维艰，传统的房地产不少面临转型。

 

讲到旅游地产，人们容易想起华侨城。华侨城实际上是复合型地产开发，它的旅游+传统地产的结合。也就是说，它是针对一块平庸的土地进行开发，通过对该地块进行旅游、文化内容的注入，使人们可以驻足观赏和停留。这个模式可以说是对旅游地产的一种探索和实践，而现在看来，这种探索和实践也是成功的。

 

不过本文我并不想从纯地产的角度来看旅游地产，我想从不同的视角来谈谈这个话题。我想，根据地产行业的规律，旅游地产业一样具有以下三个基点：一是占有资源。比如土地、资本、资金流、人脉、团队、人力资源等等，这些资源对房地产开发企业是关键资源，但旅游地产还需要有一个重要的条件——它是对资源有特殊需求的。因为它要跟“旅游”挂钩。

 

此外，地产行业的第二个重要基点，专业的开发。看上去好像盖房子嘛，大家都一样，实则不然。旅游地产尤其要强调规划、设计，要强调主题凸显，这很不容易做到。

 

第三，运营收益。当然了，做房地产开发一样是要追求效益的，这无可厚非。但是，旅游地产跟传统地产还有很大区别，不能房子盖好卖了就算了，还必须有人来观光、考察、居住。它的盈利点在于它拥有可再生和持续发展，能够保持一个良好的运营模式。

 

做旅游地产，需慧眼、“善心”、大爱给予

 

不过，仅仅这样看待旅游地产，又未免流于浅表。我在想，旅游地产应从另外三个角度去看待。一、是发现；二、是善待；三、是给予。

 

关于发现，自远古的活动中，人类一直从自然中发现。罗丹说“美在于发现”。旅游地产，就是一个发现美的环境的过程。实际上我们的祖先似乎已经把美的地方都“发现”了，塞外敦煌、江南苏杭、周庄乌镇……那么今天的地产开发商，做旅游地产更需要有慧眼，看得出一块土地的基因，从一块可能不那么富有旅游地产标的的地块上，发现旅游地产的可能性。当然，如果本身就处于旅游景区，那么就更要张开智慧的眼睛，发现土地能焕发的光彩。

 

比如某某公司，一直落脚云南，南中国最有况味的美景，云南可不少，但仍需要有一双发现的慧眼，它更应该是一种禀赋，需要本身的修为和文化底蕴，来完成这个“发现”的功能。

 

第二点，做旅游地产开发，一定要讲究善待环境。自然的遗存都是上苍的赐予，花朵、树木、云彩，更何况山川和土地，很多都是不可再生的。这是有些矛盾，开发商通常是追求利益最大化的，规划方面的雕琢与原生态资源的冲突必须善于调配和解决。

 

这里有一个核心，就是要对自然，存有敬畏之心。

 

不是说，你花了钱就可以随意干，必须“如履薄冰、如执软玉”，也万万用不得“山河改造”的那种豪情。大自然不需要大肆切割，而应该小心装扮。

 

善待，并非简单的良心尺度，还需要很高层面的专业要求。它应该是从事旅游地产开发的人的最高职业要求，要求我们要弯下腰，礼敬土地，将你的心，安放在这块土地上，做任何动作都应该“小心翼翼”，这应该是起码的职业精神。

 

在当下的语境下，做这样的提醒尤为重要。因为社会上追逐利益的欲望过强，让人失去敬畏之心，本应有的操守都失去了，让人担忧，甚至让人感到恐怖！

 

第三，是给予。
说句大实话，旅游地产的开发，也是要获取利益的，这是天经地义的，无可厚非。但是，旅游地产的建设和运营如何没有“给予”，它是浅薄的，而边际效益也会逐渐递减。

 

一块土地，如果不能给它注入丰富的文化内涵和精神承载，以及与人的人文情怀相符合的体验，渐渐就会流于平庸、冷清、过气，直至经营无法获取赢得的收益。

 

同时，也要忌过分干巴，纯技术打造的东西，使得旅游地产徒具其形，没有生命。这样的地产项目，吸引得来游客和消费的脚步和眼光吗？更遑论心灵！

 

为什么人们爱去旅游，西子湖畔多少才子佳话，多少故事在其中；敦煌莫高窟，除了展示千年以前的文明和艺术，也同样有深厚的人文故事传说在其中……而新建的旅游地产项目是无法拥有这样深厚的背景和文化底蕴的。

 

所以说，最难贯注的是其实是旅游地产项目的文化内涵，人文精神，而没有这些，所有的东西都只能是建筑物件的堆砌。

 

给予，还要给予项目鲜活、有品味的生命。

 

这不是单靠贴贴旅游地产的标签就能解决的，这是一门学问。要作旅游地产，应该将这三条奉为圭臬。如果没有这三个方面的关注，再大的资本、再强的团队、再广的人脉，都做不出能让口碑流传甚至历史传播的东西，不会有长久的价值。

 

旅游地产：忌贪婪、忌恶俗、忌榨取

 

实际上，地产开发商在具体的项目上都是有丰富经验的：研判、筹算、营销、品牌推广……但这里必须要提醒的，还有几个大忌，总结为三大切忌：忌贪婪、忌恶俗、忌榨取。

 

对资源的占有上，要忌贪婪。当然，房地产企业是资源性行业，土地及各种资源是它最根本的资源基础，但是，不应该无度地占有资源，而应该先考虑一下，自己是否真的发现了这块土地的价值所在，是否会真正合理利用这样一块土地。如果能在资源占有阶段就考虑这样的问题，可能可以免除很多后期开发的问题，不至于捉襟见肘、举措失当。

 

而忌贪婪，始终也是高质素的开发商的职责所在。只有认真地考量开发的进度、精度，才能更好地塑造项目及企业的品牌。

 

二，就是忌恶俗。近年来中国社会出现了很多疯抢名头的故事，什么三个“西门庆故里”、四个潘金莲家乡、两个孟姜女哭长城之地……等等诸如此类。孟姜女还好，前面两个故事人物，实际上在传统文化中是负面的形象，但却被抢来做旅游地产的标签，这只能直接体现人们的价值沉沦、道德滑落、恶俗不堪。如果旅游地产的开发纷纷以此类内容为主调，那将是啼笑皆非、令人心生悲凉甚至令人作呕的事情。

 

所以，必须戒恶俗。目前社会上的确存在一些价值观紊乱的问题，流行着一种粗俗、粗鄙的财富力量，但是做旅游地产开发，必须意识到恶俗或与之相关的话题，应当有所规避。毕竟旅游地产不是简单的住宅开发，它涉及到一些文化象征，既是灌输一种精神，也是一种价值观的传播。

 

三，要忌榨取。这一点实际上是与之前讲到的“给予”相辅相成的，实际上是忌讳过多地去获取。开发旅游地产，肯定是要“下蛋”的。但开发商必须明白，旅游地产必须有持续的投入、持续的维护和提升，才有可能保有你所倾尽心血做的项目、保有吸引四面八方眼光的魅力，才可以诸多旅游地产的板块中，保有自己的地位。

 

旅游地产，也要学会“舍得”

 

当然，旅游地产开发之成败也不完全归咎在开发商身上，这里面又有几个可以总结的点：政府，有为有不为；开发商，有得有舍得；做项目，有形有无形、无形胜有形。

 

首先，地方政府对外来投资都是持欢迎态度的。不少地方政府在进行土地资源运营时，都希望把本地的城市化发展，嫁接到开发商和开发项目上，而有时这是对开发商提出的过高的要求，开发商可能是承载不起的。政府应该开明些，明白每一个开发商的面目如何、禀赋如何，给予适度的支持。

 

因为，有些东西可以通过人为努力改变，但有些就可能超过开发商的能力。此外，政府还应该对开发商做宏观指导，但少做微观要求，区隔开这两件事，让开发商放开手脚做事。

 

其次，有得有舍得。投资开发当然都希望得到回报，这是开发商的根本诉求。但是聪慧的、有远见的开发商，就知道舍得。

 

知道舍，才能恰当地得。

 

这不仅仅是胸怀，还需要有长远的战略。不知舍者，往往短视；惟求多得，可能寡助，此亦道也！

 

如某某企业，常驻云南，应为明道者也！

 

第三，有形有无形，无形胜有形。从古老的《易经》玄妙的理论可知，无形即有形。

对旅游地产开发而言，无形是一种很高妙的境界，并非是虚幻的，而是对具体项目注入的文化、精神。文化和精神是看不到摸不着的无形，但可以通过项目的具体设置展现出来，是有形，而体现出来的文化和精神，又使项目成为“有灵魂“的项目。

 

正所谓：有形之行为，谁都可为；无形之境界，非人人皆有，而高下之判，即在此处。

 

希望某某企业的产品，得到宽松、开明的政府支持，在规划、开发方面更理性和规则，达到有形的精彩，乃至无形的伟大，做一个伟大的企业。