居民刚性住房需求正在软化 

全国首个限价房楼盘——广州保利西子湾843套单位正式发售，首批限价房共摇出1686名申购者，经过广州市国土房管局的审核，共有1573名通过审查符合购买资格。购房者按照早先的摇号顺序现场选房，最终有近700名购房者签署了协议，以6500元/平方米的统一价格拥有了属于自己的首套住房。但是，仍有百余套限价房被弃购。

本来广州政府压低地价，开发商压低房价，就是为了让广州“夹心层”的市民有能力买到房子，但如今却出现了大量弃购现象。令人费解的是，为何会出现便宜的房子没人要呢？要知道老百姓天天都在盼房价降，哪怕是停止上涨也行。这种奇怪的现象值得我们去认真思考。

首先我们要思考的是，居民住房需求真的如有些人说的那样是刚性的吗？不管中国城市化的浪潮多么强烈、居民买房多么迫切，通过广州限价房的弃购事件，我们都可以看出，居民住房的刚性需求软化了。如果居民的住房需求是刚性的话，怎么面对低于市场价70%的房子仍然有超过一半符合条件的购房者选择放弃。难道真如有关部门说的是朝向问题或者户型不好吗？要知道广州平均房价已经接近1万元/平方米，而6500元/平方米的房子都不买，还等更便宜的房子吗？看来这些申购者并不不急于购买住房，这些人也并不是没有房子可住，没有房子的人怎么会继续等下去？如果限价房审核程序和申请人没有问题的话，那住房需求刚性的论点就不能完全站住脚。

其次，说明了现在广州包括一线城市的房地产市场中的购房者观望情绪十分浓厚，其中，不但购房者对商品房的观望情绪浓厚，而且限价房也被购房者划入到了观望的行列中去。因为购房者对楼市的预期已经在去年年底发生变化，而且现在还正在改变，虽然首批广州限价房只有市场价的70%，但是在很多申购人看来，后期的限价房或商品房很有可能会比首批限价房的价格更低。这些符合条件的购房者当然也希望买到更便宜的限价房，因为他们已经通过审核，下一次审核当然也将顺利通过。也从另一方面说明很多住房需求是被购房者预期压迫出来的，毕竟大多数人买涨不买跌。

如果上述两个分析成立的话，在居民住房需求刚性不足、居民市场预期改变、市场观望情绪浓厚的情况下，最值得政府审视的是，是否还有大量开发限价房的需要？根据广州市的规划，去年已经批准7个限价房项目，将会共计提供住房8859套房子，建筑面积达到77万平方米。实践说明限价房更大的作用还在于影响市场预期，正如房价下降并不可怕，可怕的是所有人都知道房价要降。同样位于金沙洲的一线江景楼盘合生君景湾，也开出了6400元／平方米的起始售价；而凤凰城美寓继续以均价4900元／平方米“叫板”限价房。看来，广州楼市的拐点已经来临。

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