埃及三十年造房运动实现住房保障

埃及国土面积为约100万平方公里，但其中的90%都是沙漠。尼罗河谷和尼罗河三角洲地区，聚居了全国大约96%的人口。首都开罗更是人满为患，人口多达1700万，占全国人口的1/4以上。开罗住房之紧张就可想而知了。

埃及人口在近期急剧膨胀，开罗尤其严重，再加上来自其他省份的人越来越多地涌入开罗，这使本已捉襟见肘的住房状况雪上加霜。在开罗街头，既有高档的别墅、气派的高楼大厦，也有又破又旧、看上去随时会倒塌的危房。而不少进城务工的民工索性就露宿街头。开罗住房在供求之间仍存在很大的落差，即求大于供。开罗的住房以大户型居多，几乎全是三室两厅以上的，像国内较为普遍的两室一厅的房子在开罗很少见。这样，就产生了一个悖论，一方面，求房者人数众多，另一方面，大户型的房子由于价格不菲而出现租不出去的现象。

开罗城里有一半的房子已经年久失修，有1／3是程度不同的危房。由于地价昂贵，一些开发商为牟取暴利，进行违章作业，如随意增高楼层，任意扩大建筑面积等，结果导致大楼不堪重负发生倒塌，甚至造成人员伤亡。就连这些危房，人们也争相求租，因为房子的价格相对低廉。埃及政府通过实施“青年公寓”计划、建造卫星城等来解决低收入阶层的住房问题。

由于历史和经济等诸多方面的原因，埃及财富分配不均，国内贫穷悬殊较大。对许多人来说，购房是需要倾其毕生积蓄的大事，不少年轻人，结了婚却买不起房子，只有“望房兴叹”。在此背景下，埃及政府出台了一些政策扩建住房，解决低收入阶层的住房问题。早在萨达特总统时期，埃及建设部就实施了“青年公寓”计划。该计划的资金50％由企业家捐助，另外50％由私人房地产开发商投资，所建住房的租售价格较低，以收回成本为原则。埃及一共建了数十万套“青年公寓”，一定程度上缓解了居民住房紧张状况。

政府还在开罗的周围建造卫星城，经过近30年的努力，如今已有“ 十月六日城”、“纳赛尔城”等多座卫星城市，最近的距开罗数公里，最远的则有几十公里。政府建设卫星城，目的是稀释开罗高度密集的人口，解决百姓的住房困难，开发开罗的周边地区等。为此，政府还配套了相应的优惠措施，如规定凡是在卫星城落户的公司企业，10年内免缴海关税和所得税；对个人，则收取比开罗低大约1／4的房价。卫星城空气新鲜，绿意盎然，环境优美，一般分为工业、住宅和娱乐三个功能区域，设计比较合理。如今，这些城市已成为大开罗的一个漂亮景观。

　　按照规定，政府允许购房者向银行申请商业贷款，以弥补政府低息贷款以外的不足部分。但实际情况是，银行的商业贷款利息过高，将不少人拒之门外，同时，由于法律禁止银行在借贷人无法还清贷款的情况下没收住房，银行对欲购房者提供贷款的积极性就不高。加之，一些借贷者要么一贫如洗，缺乏偿还能力，要么信誉不佳，想方设法拖延偿还时间，所以各家银行都有苦难言，纷纷抬高贷款的“门槛”，出台了一系列苛刻而繁琐的手续，以“扎紧钱袋”，保护自身利益不受损失。

目前埃及每年有50万到60万对新婚夫妇，其中80％属于低收入阶层，非常需要贷款购房。自埃及政府1994年采取措施鼓励私营部门投资房地产项目以来，埃及住房供应量明显增加，但因银行不愿提供住房贷款，许多房地产买卖无法顺利交易。为此，埃及有关各方要求房地产经营方式多样化的呼声越来越高。

正是在这种背景下，埃及政府推出新的房地产抵押法并成立了塔米尔公司。根据新的法规，在借款人无力偿还贷款的情况下，银行可将其房产公开拍卖，这就为银行提供了利益保障。出台这一抵押法的用意，是为了打通银行向低收入者发放贷款的“瓶颈”，拆除银行设置的贷款高“门槛”，保障低收入阶层能够通过贷款买到房子，最终做到使“人有所居”，共享安康社会。同时，抵押法也维护了银行的利益，因为它规定，如果借款人届时确实无力偿还贷款，银行可将借贷者的房产予以公开拍卖，其收入作为对贷方银行的抵押赔偿。

塔米尔公司的注册资金为5亿埃镑，它主要负责协调借贷者与银行之间的关系，如评估借贷者的财务状况，制定分期付款和抵押贷款的方式，代表购房者同银行及房地产商打交道等。塔米尔公司设有市场和房产调研部，派专人对埃及的房地产情况做翔实而客观的调查，根据房屋所在的地段、面积、新旧、朝向、绿化等综合情况进行打分，由专家集体确定价格。然后，公司将这些情况通告政府所属房地产抵押管理机构授权的房地产经纪商，由经纪商与借贷人沟通协调。按照一般程序，欲办购房贷款者，可直接向得到政府授权的房地产经纪商提出申请，目前这样的经纪商已有56家，今后还将会增加，任何一家均接受业务申请。

你觉得埃及做法可以借鉴吗？

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