地价严重透支未来两三年的房价

自房地产宏观调控以来，土地、信贷阀门一再收紧，国内房地产企业资金链紧张，一些中小企业局面困窘甚至退出市场，而一些大型企业则走上了直接融资之路。数据显示，今年以来上市房地产公司通过增发、配股等方式，已合计融资逾1100亿元。沪深股市成立以来，还从来没有哪个行业像房地产这样，在如此短的时间内融得如此多的资金。房企频频通过上市、增发等途径融资成为近来‘圈地运动’强大推手。这说明，国内房地产格局已经发生深刻变化。强者恒强的垄断化趋势正在逐渐显露。

面对日益收紧的房地产开发贷款，但这并不足以动摇当前‘圈地运动’的根本。包括上市、风投在内的海内外直接融资渠道的打通已经令众多大、中房地产企业具备了抵御信贷调控的能力。碧桂园于 4月20日在香港联交所上市，筹集资金达148.5亿港元。其后，该公司加快了土地储备的步伐。即使按照公司自己的说法，也是“截至2007年6月30日，本集团的总土地储备以建筑面积计约达2990万平方米，较上市时约1900万平方米大幅增加57.6%”。在土地储备翻番后，碧桂园表示将积极拓展业务，扩展土地储备规模。而包括《中国房地产企业竞争力研究报告》在内的公开数据均表明，该公司的“圈地”步伐正在进一步加速。

证券市场的巨额融资为房企进一步“跑马圈地”提供了支持。仅7月中旬至今，就有万科、北辰实业、保利地产、栖霞建设等多家房地产公司四处购地，足迹遍及无锡、苏州、东莞、南京、长沙、杭州等多个城市。央行、银监会的房企贷款紧缩政策对目前“圈地运动”的制约效用有限。

房企大肆圈地、圈钱看似合乎市场规律，是经济理性驱使下的商业行为，但地价、房价、房地产股价相互作用、竞相攀升，“地股拉扯”，以高地价为纽带，楼市、股市中可能存在的泡沫便结合在了一起，并双向循环。最直观的结果是高地价直接推高了房价，透支未来增长空间。每有地块高价卖出，周边房价必应声大涨，这几乎成了普遍现象。如上海新江湾城地块几个月前拍出楼板价逾1.2万元/平方米，之后周边房价就迅速从每平方米1.5万元左右升至1.8万元。目前国内开发商在土地储备上沉淀的资金已高达1.5万亿元左右，土地价格过高，严重透支未来的房地产价格。未来三年内，房价必须保持15%至18%的增长率，才有可能支撑目前的地价。不能将抑制房地产企业“圈地冲动”的希望仅仅寄托于信贷政策。各地政府严格、雷厉风行的土地监控措施才是真正有效的“药方”。   

1994年公布的《城市房地产管理法》就规定，出让的土地逾期一年未动工开发的，可征20%的闲置费，逾期两年则可无偿收回。1999年国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年出台的“国八条”均重申了相关规定。2006年的国务院转发的九部委意见更要求“加大对闲置土地的处置力度”，“按期动工但开发面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止建设连续满一年的，按闲置土地处置”。但现在，众多房地产公司公开声称土地储备足够开发三四年，显然是置国家相关法律法规政策于不顾。

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