仅仅提高房贷首付远远不够

9月27日央行、银监会发出提高首付的通知（<中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知>，银发〔2007〕359号）之后。通知对开发贷款、按揭贷款以及房地产信贷征信管理，都提出了严格要求。

显然，大家都注意到了359号文件"（第二套住房）贷款首付款比例不得低于40%"，"商业用房购房贷款首付款比例不得低于50%"的规定，但并不是所有人都注意到了这句话："贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高".也就是说，如果是购买第三套以上住房，首付比例有可能提高至五成、七成，甚至不予发放贷款；贷款利率有可能是央行公布的同期同档次基准利率的1.3倍、1.5倍甚至更高。

359号文件出来后，投资性购房者将不得不止步观望。因为投资成本有了较大幅度的提高，投资收益有可能被冲减，投资风险有所增大。个别已购买多套住房的投资者已准备出手转让其手中的一两套住房了。

央行并没有禁止消费者购买第二套以上住房，只是提高了其投资成本而已。真正的第二套住房的自住性购买者，不会因为首付比例从三成提高到四成，贷款利率提高到基准利率的1.1倍，就放弃购买；只有那些投资性购房者，才不得不考虑投资成本与此后的收益之间的风险。市场可以验证，359号文件实施之后，过于旺盛的投资性购房需求，有一定的抑制作用。

但是，仅仅提高首付比例和贷款利率，是远远不够的。在359号文件的作用之下，房地产市场的投资性需求会有所抑制、放缓，但这些需求不会自此消失。它们仍然存在着，就像天空飘浮着的灰尘一样。一旦时机到了，这些投资需求还会释放甚至爆发，就像天空的浮尘有可能演变成阴霾一样。

2005年5月底，国家出台房地产宏观调控措施之后的两三个月内，市场曾经处于观望之中，但观望的结果却是所有观望者不曾料想到的：房价突然加速上涨。359号文件之后，市场有可能也会有一段短时期的观望，这是一种属于高台整理的观望。

有什么办法可以防止在观望期之后出现报复性上涨？无他，加大土地和商品房（包括二手房）的有效供应。廉租房、经济适用房和限价房建设规划，不能只是停留在政府部门的文件里，必须不折不扣地落实，否则严厉追究有关部门、有关负责人的责任。在此基础上，最重要的是加大其他商品房的供应。各地普通商品房的土地供应，不受土地计划的限制，市场有多少需求就提供多少供应，所有出让的土地均严格限定开发时间；已发放预售证的项目必须限定上市时间，否则重罚，但绝不能出现以延迟发放预售许可证作为惩罚这么可笑的事情了。

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