英国政府平抑高房价的调控政策

英国房价自2001年初进入新的上涨周期后，3年多时间里连续以每年超过20％的速度增长。为了抑制房地产市场的过分火爆，政府和中央银行从供需两方面入手，采取“双管齐下”的政策和措施，并取得初步成效。到去年8月，房地产市场开始降温，多家抵押贷款银行预计今年英国房价增速将降低至10％左右。

房地产市场是支撑英国经济稳定增长的主要支柱之一。为防止房地产过热给经济发展带来风险，英国央行和政府主要从两方面为房地产降温：一是发挥利率的杠杆调节作用，通过提息对购房热进行“釜底抽薪”；二是为增加房源提供政策扶持和引导，以缓解供求矛盾。

英国抑制房地产过热的主要手段是提高银行利率，这导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大。在没有通胀担忧的前提下，为了遏制房地产市场和消费信贷过热的现象，英格兰银行从2003年11月到2004年8月连续5次上调利率，把利率从3.5％这一48年来的最低水平提高至4.75％，导致抵押贷款成本增加，房主还本付息压力增大，有效地遏制了购房出租和首次置业人士的入市热情。这种通过利率的杠杆作用抑制信贷热的做法被称为“釜底抽薪”。
　　在英国房地产市场上，99％以上的人购房时需要申请银行贷款。英国的贷款种类繁多，其中利率最优惠的是购房贷款，年利息在5．9％—6．7％之间；个人贷款的利息则在7％—8％之间；商业贷款更在9％以上。许多人甚至用买房作为借贷消费的手段。尽管银行对房屋贷款额有严格的限制，不能超过个人年收入的4．2倍，或夫妻年收入的3．5倍。但有些人因为房产升值，又无通货膨胀的后顾之忧，利用替换贷款的方式长期借债消费。
　　据统计，以房屋贷款为主的英国个人债务以每月70多亿英镑的速度增加，英国人的债务总额目前已达到1860亿英镑。有分析说，英国近十几年经济能保持稳步增长，主要是靠消费经济拉动的；而英国人敢于借贷消费，房地产不断升值是支撑消费信心的主要支柱。正是英国房地产经济与英国人消费的这种紧密联系，提高利率对英国经济又是一把双刃剑，稍有不慎，就会出现经济停滞。因此，英格兰银行的调息行动十分慎重，以每次0．25％的小幅度加息，从2003年11月至2004年8月5次微调，把银行利率从3．5％提高到4．75％。进入2005年，英国房地产价格已得到有效抑制，全国年平均增长率已回落到10％左右。基本实现了软着陆。

2003年以来，政府出台了多项政策和法案，如伦敦与东南部建设发展指南、“住房法 2004”、“可持续发展社区建设”法案等。可持续发展社区建设高峰会上又提出要以可以接受的价格，为每人提供拥有体面住房的机会。
　　为解决低收入者的住房问题，英国近期出台了一系列的政策和举措。相关政策重点向三类人倾斜：一是首次购房的年轻人。一项调查显示，由于近20年房价增长速度远远高于收入增长速度，年轻人首次购房越来越困难。16岁至24岁的年轻人，1990年的贷款购房率是34％，2004年降到了18％，租房率则从35％增长到51％。二是低收入人群。三是社区关键岗位的服务人员，如护士、教师、消防队员等。
　　相关的具体措施包括：一是建设6万英镑以下的低成本、小户型住房。政府在2003年底提出，3年内将投资50亿英镑，今年又提出5年内建设8万套。二是为关键岗位人员提供购房补助或优惠贷款。三是与房地产公司建立合作社，允许灵活的混合产权。如购房者可以先买一半的产权，或买一半租一半等。四是向30万租住地方政府福利公房的住户折价出售房屋等，售价可低至3．8万英镑至1．6万英镑。五是将购房印花税的起征点进一步提高。六是政府在建房用地的限制上进一步放宽，开放了1650多公顷国防部和国家医疗体系所有的土地，允许使用废弃土地、公共绿地边缘等“灰色土地”。政府计划使超过3/4的英国家庭拥有自己的住房
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