中国购物中心专业委员会秘书长郭增利在21世纪商业模式-新时代新生活新商业论坛的讲话:

    郭增利：谢谢，人们说生活就像一次旅行，我想购物也是一次旅行，就要求你这个商场非常有吸引力。说到旅行，说到这样一个经历，我想大家一定问，中国现在有多少这样的购物中心，有些人谈到购物中心会色变，这是为什么，实际上是对购物中心的理解，在最近两三年已经发生了偏差，当大家感觉这个行业很新鲜的时候，大家需要一些水，都进来的时候，又觉得这个水很深，需要退出去一点。零售商在2004年开始他店铺的扩张，其实中国的零售规模并不多，这些物业本身经营的状态是非常好，我想中国的商业地产和购物中心呈现的是爆发式的发展，这种爆发式事实上包括投资的行为也包括零售商扩张的需要，也包括房地产从住宅转向商业多种因素共同作用的结果。另外我想作目前的情况下，判断行业过热还为时尚早，核心的问题是，我们现在的研究上缺少理论的指导和理论上的配套，商业地产依然是前行的摸索，甚至是彷徨中，目前最大的挑战是专业化的程度，这是未来一段时间需要尽快解决的问题，第二，倒退回去，商业地产到底是什么，我想做这样一种定义，这种定义需要跟大家探讨，商业地产是以持续经营为基础的，以实现物业资金的持续增长为目标的商业形态物业形态，也是一种长期性的投资产品，同时也是把地产和金融的一次完美的结合，无可否认一点中国的商业地产代表了一种商业价值，对城市功能的整个功能的改善，乃至于对商业形态，对生活方式的升级，都是不能替代的，但是这种作用能不能转化一成种正面的经济方向，其实是判断这个产业的专业化的标准，如果非专业化的操作，也可能是投资者回报的风险，发展商也有风险，这是一种社会资源的浪费，这是中国目前商业地产中比较核心的问题。

　　最近一段时间大家可能也关注，国家的宏观调控，对房地产出台了一系列的政策，未来的开发商可能会在选择是不是再做房地产，会有一次大的选择，但是这次大的选择之后，这个领域中，至于这个领域真正发展的房地产商会获得更大的市场空间。

　　第二点，我们刚才讲到的是商业地产是爆发式的发展，爆发式发展原因在哪儿，我定义为拔起式的。不少零售商其实是在不具备扩张的条件下，借助商业地产的项目加速扩张速度，这种不成熟的扩张，实际上已经影响到了零售商的盈利能力，我有一张表格，就是把2004年连锁前20名，他的扩张速度和零售额做了一个对比，事实上扩张速度非常快的零售店，特别是大卖场其实单店盈利能力在下降。

　　第三点，我感觉比较重要的一点，就是大钟寺是采用模块的项目，这样的导致众多接口产生偏差，我们倡导这样的，从全球经验来看，购物中心一定是一个集成化的产品，要以总体效果作为最终的评价，所以在开发模式上，商业地产从模块化向集成化转变，是决定这个产业进一步发展非常重要的因素，也就是说，希望有更多的商业地产项目能够按照购物中心的操作方法完成这个项目。

　　第四，大型MALL被完全社区化，大家可以看到，我们一开篇就在讲吸引力，吸引力从何而来，吸引力应该是通过业态组合，通过你的建筑，通过你人心化的表现，把你需要吸引的人口吸引到购物中心来，但是中国目前出现了最普通的现象是把社区的购物中心做到二三十万，四五十万，他是延续了社区的购物方法，所以它产生的吸引力远远达不到一个超大型购物中心的吸引力，在这个环节上希望中国更多的MALL根据不同的类型确定不同的业态组合，功能组合，我想这个在目前阶段，我们的发展速度界定在一个发展平稳的水平，2004年是64家出租型物业，2005年应该在七月份出来，这个数字大家看出来，其实发展速度是比较慢的64家增长的比例不是很高，到2005年。所以我想，中国商业地产的发展的根本出路，我想做一个重要展开。

　　第一点我们倡导是专业化，开篇我们讲专业化程度和目前行业拔起式的起步一个矛盾，专业化不足是制约行业发展的重要因素，如果要形成一个产业，你这个产业必须要一大批成熟的产业，超市是非常成熟了，购物中心到底能不能形成产业，必须依托更多的成熟产业，规范大型网点的建设，在加强网点规划的同时，更需要倡导产业化，作为核心要求。

　　第二点跟大会的主题比较结合的，大家都认为商业中心有趋同建设，我们对中国目前整体的购物中心的发展情况做了一些理性的判断，大家从长期，从趋势，从潜力来看，商业地产一定是稀缺的，而且商业地产的稀缺性是土地资源的稀缺，所以商业地产未来的空间是存在的，这种潜力的存在并不意味着发展商一定会有钱可赚，一定有投资机会，只有你的项目做到了专业化的定位，把未来的定位做得非常准确，细致化我要面对什么样的顾客，我为这些顾客提供什么样的商品，提供什么样的品牌，所以，商业地产既然要服务于消费者，消费者有了这样的特点以后，我们的商业地产就要有细分，你是做商业街还是做MALL，还是做专业市场，你是社区型的还是区域型的，你是确定在高档定位，还是大众化，还是某一个品牌专卖店组合的商业地产，同时在不同定位下，你还要确定不同业态组合，品牌的组合，这是一个庞杂的系统工程，要真正实现细分化要有专业的团队在整个项目中扮演重要的角色，只有这样商业地产才能实现自身生存和发展的特色。

　　第三点，是我们觉得人性化，购物是一次旅行是我们开篇就讲到的，以人为本是商业形态也罢，物业形态也罢，你也是以人为本，要从使用者的角度，从消费者的角度创造一个吸引顾客的环境，有一点是消费市场，它是动态的，所以我们的商业组合品牌组合一定是动态的。所以我们更加倡导的是开发商进入商业地产之前，首先要多学学消费者心理学，看一看消费者心理趋势，在你的项目规划的时候，三年以后的趋势是怎么样的，你可能要按照三年以后的趋势完成自己的项目。

　　四，商业地产，商业金融的属性是相互渗透和交织，这是确定商业地产规范的重要基础，正确判断核心价值的来源，有助于我们进行战略性的思考，有了这样的思考就能规避一些风险，未来得发展商需要高度关注的问题是从专业化的角度提高产品的定位，从细分化的角度做对产品的细分市场。