房地产行业入选十大产业振兴规划的事情,早就听说。我本来认为对此不必过于介意——房地产行业到底是兴是败，走势如何，看看今年春节以后各项目情况就知道了。正所谓春江水暖鸭先知，站在岸上的人怎么会知道冷暖呢！有目的地振兴也好，顺其自然也罢，房地产行业归根结底建立在中国方兴未艾的城市化需求的基础上，建立在全面城市化所带来的代际替换需求的基础上。从这个角度来说，产业振兴规划对房地产行业的作用或许还不如逐步放开大城市户籍政策以及全面放松二套房贷来得管用。

没料到，房地产行业落选了。

这个产业振兴规划的问题在房地产界快成了闹剧，先是假消息，然后被证伪，再然后又有一班人跳出来说风凉话，最新的动态是国家发改委负责人出面澄清，房地产业现在和将来都是我国重要的支柱产业。我最欣赏的是这位发言人下面的这句话：

不是所有产业应对经济危机措施都要以振兴规划形式出现！

所言极是！

房地产行业所需要的不是产业振兴。无论从哪个角度来说，这个行业都有自行发展而且还会发展得相当蓬勃的可能性：

从房地产行业的上游供应链条来说，最重要是土地供应，而对于大部分城市来说，土地供应不是太少，而是太多。出让土地获得高额财政收入是绝大多数地方政府的本能。只要有可能，政府会想尽一切办法来刺激土地消费。目前从大部分二三线城市来看，我们需要警惕的不是土地供应动力不足，而是土地的无效开发——土地是出让了，但由于土地供应量太大，甚至把十年的土地都卖光了，导致开发市场过度竞争，很多土地无法有效地建设成为住宅和商用物业，造成被动的土地闲置。实话说，各地政府哪还需要国家出台产业振兴的规划？早就八仙过海各显神通了！

从房地产行业的经营主体——开发企业来说，尽管曾经有“取消开发商”的笑谈，但事实上，眼下房地产开发企业不是太少，而是太多。不用国家出政策号召，各行各业有一定资金实力的企业和投资者都纷纷转投房地产开发。有人说房地产是暴利，也许这些外行业资金就是冲着这一点来的吧？但事实上，除了少数大城市里少数有机会低价获得土地的开发企业外，大部分房地产项目的开发利润已经回归合理水平。

一个地产项目开发周期至少要三到五年，一般做一个项目的自有资金至少要50%（大城市里土地成本高，需要开发企业一次性直接支付不可能利用银行贷款；小城市里土地成本虽低，但销售速度相对缓慢，需要自有资金支付部分建安成本。综合评估，自有资金占50%以上才是安全的。），很多城市里成本利润率能达到20%已经相当不错。这样测算下来，年投资回报率8-15%之间。相对于某些资金周转快的制造业和商品流通业来说，假定成本利润率为3-5%，但资金流动速度快，往往3-6个月即可。年投资回报率可达9-20%。少数具有技术垄断优势或渠道垄断优势的产品成本利润率更高。

因此，可以说，房地产行业在投资回报率上并无明显优势。为何还是象出头鸟人人得而诛之呢？主要是这么几个特征所导致的：

资金密集。资金门槛越来越高的房地产行业导致一个现象，企业有钱就做房地产（其实是因为没足够的钱就不可能做房地产）。造成了一种利润不菲，趋之若骛的假象。

投资相对安全。对于大额资金来说，地产投资的确是相对安全的选择。很多制造业、商业是不需要大额资金的。而某些需要大额资金的制造业比如钢铁、汽车等等又不是说想进就进的。地产呢，门户放松，而且就土地而言，长期看肯定是保值品。总比资金闲置要强。这些是其他行业大鳄纷纷进军地产的主要原因。

土地价值体现在开发利润里。由于各种原因，开发企业较低甚至零成本获得土地，由此导致帐面上的开发利润较高。不管零成本获得土地的原由是什么，其本质是土地价值在开发利润里的体现。

从房地产行业的最终需求来说，刚性需求始终存在，且没有降低的趋势。如果我仅仅援引项目一线的反馈信息可能有偏听偏信之嫌。你只要去看还有多少愤愤于房价太高的言论就知道还有多少刚性需求。从一般人的心理角度分析，买了房的人多半是希望房价涨才好。希望房价落的多半是还没有买房的，至少也是手上虽然有房可是迫于需求还要买二套房或者卖小房换大房的。从另一个角度来说，我们不看还有多少还没有落户在城市的外来人口，单看每年令人震惊的毕业大学生的数量，这些数字都会在3-10年内转化为住房的刚性需求！

那么房地产行业的振兴靠什么呢？我认为，不是靠规划，或者靠政策，而是靠从根本上普遍提高人们的购买能力！

目前房地产行业的矛盾，是开发能力与有效需求之间的矛盾；

是刚性需求与购买能力之间的矛盾；

是日益增长的土地成本与要降房价的民众呼声之间的矛盾！

这种矛盾，单纯去压榨房地产开发企业的所谓高利润，是没有用的。

开发企业都会有一个利润底限，低于这个利润底限，企业会选择退出。大量开发企业退出或者隐性退出的结果，是房地产投资减少，由此带来的是相关产业链条的相对萎缩。

这是很多方面都不愿看到的。包括政府和企业。

但这种矛盾，也不是简单通过出一个产业振兴规划就可以解决。单纯通过房地产行业来振兴房地产行业，才会最容易制造泡沫……

不是简单地直接刺激房地产，而是通过振兴一些目前还增长乏力的产业，全面提升经济发展水平，创造更多的就业、创业机会，有效提升中下阶层的购买能力，才是对房地产行业的最大利好！

不入产业振兴规划，或许恰恰说明：房地产行业基本面是健康的，完全有能力自行解决当前遇到的阶段性问题！从另一个角度来说，也是当前国家经济操盘手们，对房地产行业发展状况的最大肯定！