谈论见底,其实是个挨骂的事。不过，恰如前几天跟一个迷茫的老朋友聊天时一样，尽管他始终不认同我的观点，但我还是非常坚定地告诉为09年而迷茫的他，可以关注楼市，选择几个最适合自己的见底楼盘出手。

 

所以，在各位看官开始漫骂之前，我希望还能给几分钟的时间听听我的几个前提和观点——小沈阳都上春晚了,大家何不放松一点心态,平静面对异己呢?!

 

几个前提：

谁都无法保证到09年甚至10年时，不会有任何一个楼盘又冲出来跳水。07年的疯狂已经过去了，楼市上逢盘必涨、不需要雕琢产品不需要锤炼服务也能卖快卖好的盛况已经一去不复返了。那样的楼市也是病态的楼市、发着高烧的楼市，希望较长时期内不要再出现。我们必须清醒地看到，在07年之前的将近十年的楼市里，一直呈现着有涨有跌、有快有慢，有的贵还卖得快而有的便宜也卖不动的百花齐放的状态。回归以后的09年也将如此。

 

因此，在楼市回暖的同时，股市也同样会回暖。如果你更了解股市，是这方面的专业人士，不妨关注并且择机而入。

 

即使是一线城市也冷暖不一，二线三线城市与一线更不可同日而语。因此，以下所说的抄底要点主要针对北京，其他城市仅供参考！

 

 

 

在一拨大行情结束之后，紧接着是一个低谷期。无论你认为此轮的行情曲线是V还是U甚至是L，都会面临一个技术问题，如何判断见底以及出手时机？

 

我认为标志如下：

 

 

一直有很多专业人士嘲讽“地产项目不可能低于成本销售”的观点。并以此认为降价是没有底限的。

单纯从市场学的角度来说，的确如此。市场从不关心你的成本，价格只由竞争来决定。

当一个企业的生死存亡濒于一线时，如果低于成本销售可以解决问题，企业当然会毫不犹豫地去做。但问题是，销售不是企业的最终目的，赚取利润才是——不赢利的企业是不道德的，同样也是活不下去的。

低于成本销售能不能解救那些遇到问题的地产企业呢？对于那些多盘操作、过度扩张、急需现金流去填补窟窿的企业来说，可以解决一时的问题，这是断臂求生。在断臂之前，企业会尽最大努力寻求其他方法，比如银行贷款，如果是贷款到期急需还贷那就转贷款继续贷；比如减少土地持有来回收资金，减少预期支出等等；挑选利润空间相对较大的项目降价促进销售促进资金回笼……总之，盘子越大的企业在这一轮危机中越容易出问题，而他们解决问题的渠道开拓能力也相对较强。低于成本销售是最后万不得以的无奈之举，而且肯定会根据需要来测算一个基本量，一旦现金流安全了就会根据成本恢复合理水平。

 

而对于那些单盘操作的企业来说，低于成本销售是不可触碰的底线。因为这个项目的赢利与否直接决定了企业的成败，即使是通过出让股权等方式引入流动资金来度过难关，也不太可能选择降价出售。如果因为产品、定位等等原因只能降价出售才能解决市场问题，或许企业主更容易选择的路子是逃避吧——很多烂尾楼烂尾项目就是这样出来的。

 

所以，我也在前面强调了一点，一定是按照区域近期平均地价推算综合成本，而不是按照个别项目的情况来计算。因为项目的天生条件不同，在卖不动的情况下，成本低的项目不会因为旁边有成本更高的项目而不降价。但如果价格已经降到区域平均综合成本以下，可以判断为见底！

 

 

08年底北京楼市无可争议地经历了一次降价历程。我认为这一轮降价固然跟宏观经济和金融危机紧密相关，但行业的本质原因是07年由于土地供应不充分和行业政策不合理综合导致的价格非理性上扬。这一次价格回调从长远看是对楼市非常有益的。甚至可以说，楼市涨了个大脓包，金融危机挤破了这个脓包，上点消炎药，休息几天就好了。如果放任倒没准成了不治之症。

目前房地产行业整体发展还算健康，也就是说基本体质还是不错的。这一点经历这次金融危机可以看得更清楚。价格适当回归，回归到多少才算是最合理的？这个见仁见智，也不排除矫枉过正、过度回调的可能。但我认为，根据目前市场主流项目的拿地和上市时间来看，06年的楼市价格是可以承受的底限。

 

 

 

为什么把开盘时间做一个特别的标志？这是跟开发商的降价心理有关。开发商目前降价的最大障碍有两个：成本和老业主。如果成本允许的情况下，开发商卖不动还不降价，90%的原因是因为前面有大量的老业主在高位成交，没法交代。而08年下半年，也就是奥运会结束以后开盘的项目没有这个压力。

当然也有一些项目客户服务工作做得好，甚至采取适当补贴的手段安抚老业主之后跳水，有的项目直接跌破发行价，即比当时第一批开盘的价格还要低，有这样的降价魄力的项目应该给予更多关注。

 

市场的项目根据市场定位可以分为自用为主和投资为主两类。如果是自用的，根据不同需要，选择标准千差万别。但对投资属性强的项目来说，标准其实只有一个，就是投资回报率。

投资回报率有很多种算法，比如与银行存款利率相比，其实房价只需要平均每年上涨3%就已经胜过存银行。

还有一种算法是根据租金回报算回报率。以前房价高的时候，回报率没法算。现在有一些地段非常好、出租市场非常活跃的项目价格也在回调。目前银行贷款利率年利率为6%。如果能达到这个数字，作为一种比较稳定的投资回报来说，应该是相当理想的。