杭州可出售出租房子多出24.3％

  

杭州市统计局近日公布的一项调查：市区近九成人居有屋 越住越宽敞

   如果我们从另一个角度来解读，就是说真正需要买房自住的家庭还不到10％。杭州共有208万个家庭，10％也就是大约20万个家庭。再看这10％的自住需要，这也不是“刚性需求”。这10％的家庭可以说是社会最低层的家庭，就是经济房也未必能够买得起。当然这其中也包括各种原因（如房产继产引起的家庭纠纷）延长租住的家庭。

   2006年，杭州马上还要有92个新盘开盘，加上2005年的存房，共有11.7万套房子需要消化掉。杭州市统计局的调查还发现，约有17％的家庭拥有二套以上的住房。这就是说，208万户的17％仅按2套算就有34万套房子多出来。虽然调查结果是约一半的人用来出租，但出于可以理解的原因，实际情况肯定远远大于一半的。这样，新房加旧房，可出售和出租的房子就有28.7万至45.7万套住房，最多可占目前杭州住房数量的24.3％。

 

炒房能量仍旧相当的大

    34万套家庭多余住房中，至少有17万套房子是在用于出租的。出租房子不纳税，客观上鼓励了人们投资房产的欲望。

    有人估计，杭州市中心的新房50％是外地人购买的，炒房动机非常明显。

    虽然杭州现在只有9%的人认为房价会“小幅增长”，但杭州家庭购买第二套房子的能力还是非常强大的。杭州人均银行存款余额3万，每个家庭平均9万元。据抽样调查，2005年88.5%拥有住房的居民家庭中，9%为私房，购买房改房的比例为53.7%。也就是说62.7％的家庭仅用平均不到3万元就拥有了住房，讥价位商品房没有对他们的经济状况有多少冲击，保值增值的心理十分强烈。

   有记者对杭州郊区住宅入住率进行的非完全调查报告显示，平均空关率超过50%。

 

杭州人的痛苦家庭50万户以上

 

   杭州家庭购买商品房和经济适用房的比例为37.3%。经济适用房的比例肯定只是少部分，就算有7％吧，那么就意味着30％，共有60万的家庭是买了商品房。这些商品房至少有一半，也就是30万个家庭是高价位买进的。再加上约20万无房户，共有50万户生活在房子的阴影中。

 

以上推导出的结论均出自下面的最新权威数据

一、
据杭州专业的房地产分析机构——汉嘉机构的统计，2006年将有92个新盘上市，上市量至少在480万平方米以上。而2005年还有些已经上市但未销完的存余量会留到2006年继续销售，这部分数量也非常可观，保守估计将超过220万平方米。
　　据此，汉嘉机构预测2006年供应总量会在700万平方米以上。
　　相关统计数据显示，2006年杭州的江滨、萧山、闲林、下沙、银湖等区域都将持续放量，滨江、临平、良渚、三墩等区域也将加入供应大军。其中江滨区域上市新盘最多，为15个，面积达到110万平方米，萧山也有14个新盘。
　　汉嘉机构认为，加上今年的供应量，市场上的房源总量将达到空前的11.7万套，假设明年一年销售完，那一天需要销售的套数是321套，相当于前期平均销售量的7倍。依此计算，2006年的存量房消化完需要7年时间。
　　就算按照去年销售旺季9、10月份每月100多套的消化速度算，那也需要三年多时间来消化。

二、

拥有房子成为主人的感觉非常美好。据杭州市统计局城调队对杭州市区600户居民家庭抽样调查显示，2005年杭州市区88.5%的居民家庭已经拥有自己的住房，市区城镇居民居住条件得到较大改善。
得益于城镇住房制度改革逐步深化，越来越多的杭州居民通过不同途径拥有了自己的住房。据抽样调查，2005年88.5%拥有住房的居民家庭中，9%为私房，购买房改房的比例为53.7%，商品房和经济适用房的比例为37.3%。
有房的居民住得越来越宽敞。被调查的600户居民家庭，人均建筑面积达到27.51平方米，比上年的23.91平方米增加了3.6平方米，增长15%。从市区居民家庭的分组情况看，10%低收入组的居民家庭人均建筑面积为20.45平方米，比平均水平低7.06平方米；10%最高收入组的居民家庭人均建筑面积为40.92平方米，比平均水平高13.41平方米。
调查显示，17%的市区居民家庭拥有两套及以上的住房，其中47.1%的居民家庭把余房用于出租，29.4%的居民家庭用于偶尔居住，23.5%的居民家庭作其他用途；在装修方面，74.3%的居民家庭对居住房进行过装修，装修平均花费为36038元。

 

三、

杭州市国土资源局公布了今年春节期间组织的权威市场调查，内容涉及人们最关心的今年房地产市场的六大问题。截至3日，已有54%的人认为今年房价会“大幅下降”。
春节之前，杭州楼市利好政策频频，但会在多大程度上激发人们的购房欲望？为此杭州市国土资源局春节期间精心组织了市场调查。截至3日，有超过四成的人认为对住宅的需求“大幅下降”，超过两成的人认为会“保持稳定”。从中似乎可以看出，尽管利好消息不断，但楼市观望气氛仍然没有散去。

在这种观望气氛中，房价走势无疑是人们最关心的话题。54%的人认为今年房价会“大幅下降”，25%的人认为“小幅下降”，此结果与上一项调查结果基本吻合，只有9%的人认为房价会“小幅增长”。

尽管杭州市中心房价一直居高不下，但是仍有56%的人认为，杭州市中心仍将是今年房地产市场最被看好的区域，投票率遥遥领先其他板块。有56%的人选择了市中心，其次是滨江区域和三墩区域，投票率分别为15%和11%。另外，超过六成的人认为：“2006年杭州单幅住宅用地的推出规模最好控制在100亩以上。”超过七成的人认为，2006年“三外”企业(外地、外资、外行)到杭州投资房地产的势头将减少。

 

四、

具体到杭州，2003年全市共引进人才2.56万人，其中非杭州户籍的1.69万人。外来人口成为杭州净增人口的“主力”。2003年市区净迁入5.87万人，市区净迁入人口占净增人口的比重从上年的84.57%提高到94.83%，上升了10.26个百分点。

五、