2016年9月6日 南方都市报

    投资400万元购置的商铺却难招租客；200万的商铺月租仅2000元；拱北摩尔广场因管理方要将承诺的租金降低至一半，引发多名投资者不满……在一个多月内，两度出现“地王”，8月楼市涨幅跻身全国第二位的大背景下，珠海部分实体店从业者却感受到了一丝寒意。珠海商铺投资的寒流到来了吗？如何应对挑战？南都记者展开了调查。

网曝百万投资商铺遭闲置

    一则题为“400万元商铺遇冷”的网帖连日在珠海社交媒体上引发了人们关于珠海商铺投资是否已经遇冷的讨论。网友“狗娃”称，一名业主几年前在前山轻轨站附近花400万元购买了200平米商铺，原本打算自己经营或出租获利，但轻轨开通后，并未给他带来预想当中的人流和财富，对外招租几年，因价格未谈拢一直没能租出去。

网帖称，其间有人欲以每月1万元租下商铺，但业主认为太低拒绝了，甚至还有人开出过6000元的月租，愿意承担的租金均远低于业主期望的每月3万元，因长期空置，找不到租客，业主近日无奈自己装修用来办公。

    网帖吸引2万多人点击，上百人参与讨论。网友“醉雨”分析说，网帖反映的商铺并不偏僻，却租不出去，说明大众经 济 还 没 有 上 去 。网 友“so2zx”则认为，现在人们购物，连洗洁精都通过网络搞掂，实体商铺客流减少，不好经营。

住宅和商铺“冰火两重天”

    网帖反映的困境并非独例。在珠海从事房地产20多年的贾永清表示，其昨天还遇到一个投资者，几年前花200万 购 买 商铺，如今月租仅2000元，而同样的住宅，月租起码能有4000元，“现在一些商铺确实经营不好，回报率只有住宅的一半。”

    与商铺相比，住宅市场依然炙手可热。据网易房产统计，8月26日，楼面地价2.9万余元一平米的唐家新地王诞生后，再度引爆珠海楼市，多个楼盘捂盘惜售或涨价，横琴在售楼盘更是上涨2000至5000元/平米不等。

家住南屏公园道小区的刘小姐感受到了楼市的热度，她一连数日都接到多家房产中介的电话，“都问我要不要卖房，说现在行情好，有人看中我家的户型，价格好说。”

    刘小姐说，小区是二手房，去年才2 .5万多元一平米，如今最低都要3万多，面积较小、赠送较多的实用户型更是涨到了3 .5万元一平米，“新地王出来后，我身边有些原本打算卖房的业主眼下都不愿意卖了，打算继续捂一阵子，等房价涨更高再出手。”

    但同样是在公园道，小区的商铺则明显遇冷。位于小区一二楼的一家早教机构因无法承受上涨的租金今年6月无奈关门。该早教机构一名工作人员告诉南都记者，这里房租太贵，如今4万元一个月，该机构仅招收20多个学生，扣除人工，根本不赚钱，只能选择离开。数十米外，一楼一家经营多功能家具的商场也在一个多月前撤出，两家商铺目前均闲置，无人接手。

    毗邻的天朗海峰曾是珠海第一高楼，商铺的经营同样不尽如人意，一楼一家占地数百平米的东南亚餐厅去年底关门后，偌大的门面至今闲置，透过玻璃门，仍能看到里面排列整齐的座椅，四楼一家自助餐厅也在7月底悄然撤场。“租金太高，生意又不好，经营不下去了。”商场一名经营户说。

    更多的商铺感受到了这股寒意。《南方日报》早些时候报道称，珠海目前已建成36条步行街，除了个别步行街勉强维持生计外，很多步行街商铺处于亏损状态，更多定位高端的商业街沦为“一元店”、“三元店”，经营情况堪忧。空铺率居高不下、人流量较小的问题突出。

    景泽国际(珠海)有限公司董事长总经理唐铁军分析，珠海人口规模较少，由于邻近港澳，交通发达，具备一定购买能力的珠海人宁愿选择到港澳、广州等地消费，分流了珠海商业街的客户，部分商业街甚至出现“销售人员多过顾客”的现象。

    对于一些商场、商铺遇冷的原因，唐铁军认为，珠海早期的商业开发中，不少开发商存在“急功近利”的思想，卖完商铺获利后不再过问发展，忽视市场主体的培 育 管 理，任由其自生自灭，最后把所有的经营风险转嫁给业主。而接盘的物业管理公司缺乏商业策划、运营 的 经 验，缺乏主题和特色、同质化竞争激烈，导致商业街逐渐走向“没落”。

电商繁荣挤压实体店

    日益繁荣的电商也在挤压实体店的生存空间。在国贸百货经营服装生意十余年的侯先生坦言，最近三年，来逛服装店的客人越来越少，生意明显冷清，原来一个店，每平米面积每月能产生销售额3000元左右，如今只有1000元，锐减了三分之二。

    “很多人转向网购，那些主要销售价格100到300元中低档服装的店铺受到的冲击更大。”侯先生说，近期看到珠海接连出现地王的报道，作为个体户，其内心感到很焦虑，因为伴随房价上涨，商铺租金上涨的压力也越来越大，在销售额没有起色的情况下，倘若租金未来继续上涨，很多个体户将难以维持。

    侯先生的感受与市民刘女士的经历吻合。刘小姐说，她来珠海10年，原本每个月要逛街一两次，买衣服、化妆品，如今她一年到服装店只有一两次，衣服、化妆品基本都在网上购买，“现在出来都是到餐馆吃饭、看电影比较多。”

    在珠海湾仔经营药店的张先生如今正考虑结束自己的生意。他说，自己与房东的租赁合同即将到期，因为房地产价格不断上涨，房东今年一下子将租金从过去的9000元/平米提高到1.4万元/平米，上涨了50%多，自己算了一下，以现在的租金，加上人工、水电等支出，自己根本不可能赚钱，“租金越来越贵，竞争也更激烈，十几年前一条街只有一个药店，如今一条街有好几家药店，挣钱很难。”

    商务部数据显示，2014年到2015年，全国实体店经营持续下滑，其中2014年全国5000家重点零售企业销售额增速仅为6 .3%，低于G D P增速，同比回落2 .6个百分点，2015年进一步回落1.7个百分点。

    中国指数研究院早些时候发布的2015年度《中国商业地产市场发展年报》也指出，网上零售正逐步侵蚀实体商业销售市场，不利于商业营业用房的市场需求。

案例

摩尔广场

开发商单方下调一半

返租收益引业主不满

    位于拱北商圈，地处黄金位置的摩尔广场多名商铺业主，因不满开发商将约定的返租收益单方降低五成，连日来一直在维权。

    据业主代表称，摩尔广场项目约500多名投资者，3年多前购买商铺时，开发商曾书面承诺包租9年，返租金额达房款7%至9%，一个约20多平米的商铺，到手的月租金有7000多元，协议中还约定第一阶段(2013年6月至2016年6月)租期届满后，升、降租不超过10%，正是因为回报率高，有租金保障，尽管商铺售价一平米4万元至6万元不等，较同地段其它商铺更贵，但业主都同意了，少则花了一百多万，多则斥资上千万元购买商铺。

    业主代表称，出乎他们意料的是，今年第一个三年租期即将到期，开发商表示商铺经营困难，要将原本承诺的租金降低50%，否则就解散管理的摩尔公司，让业主们感到错愕。

    “如果商铺经营不好，需要降低租金，开发商也应该履行承诺，负责兜底，不能将损失转嫁给业主，”几名业主称，开发商在销售时以包租和高昂租金吸引大家投资，等商铺卖完后才说原来承诺的租金太高，要降一半，对业主不公平。

    南都记者9月2日中午走访了摩尔广场，商场招商情况良好，几乎未见商铺空置，但正值中午用餐高峰，人流稀疏。

    对于业主们的质疑，摩尔百货相关人士表示，该部门只负责招租，对接业主的是另一个部门，具体情况将通过该部门回应媒体。但截至发稿时，南都记者尚未接到任何回应。

业界声音

避免同质化

转型靠特色

    珠海西区房地产开发商贾永清表示，过去有一句话说“投资商铺三代富”，但随着消费者迅速转向网购，如今情况已经颠倒过来，变成“投资商铺三代穷”，一方面银行出于风险控制，不再鼓励市民购买商铺，即便要购买，也很难从银行贷款，并且需支付七至八成首付，不像购买商品房，通常银行还会给予七八折的利率优惠；另一方面，前些年各种商场、商业街建了太多，已经出现供过于求，以销售商品为主的商铺普遍面临困境。

    贾永清表示，过去商铺比住宅更贵，但现在中山等一些城市已经出现一种趋势：商铺的价格比住宅还低，随着网购的发展，这种趋势目前还将持续，作为应对，开发商纷纷降低了商铺的配置比例，当前一个楼盘配套的商铺通常只有5%至10%，而其开发的金碧丽江甚至已不再配套商铺，“这几年在大街上走一走，很明显的变化是，原来很多卖东西的商铺慢慢变成了餐馆、理发店等提供服务的营业场所，未来除了服务性的商铺仍有作为，只是简单提供售卖服务的商铺仍将面临冲击，需要转型拥抱互联网，比如变身办公室、服务性场所。”

    广东商学院流通经济研究所所长王先庆认为，步行街、商业街的产生、发育和成长都具有较苛刻的条件约束，不能盲目随意地立项和选址，政府应该对商业网点有严格的布局和规划，不让其发展过头，并推动步行街向专业街、特色街转型，在管理上引入职业化的标准将是破解步行街发展瓶颈的最佳途径。
http://zh.house.qq.com/a/20160906/007405.htm