在目前竞争日益激烈、电商发展迅猛的环境下,清远的商业存在何种不足呢?清远商业是否还有发展机会?清远商业地产又如何根据清远城市发展的需求和自身特色,为清远市民带来更多的投资和消费选择,推动清远商业更上一个台阶?

28日举行的“清远商业发展论坛”上,来自政府相关部门、省商业流通领域专家、市场研究机构、广州及清远媒体等各界人士参与了该论坛,对清远商业投资环境与潜力、未来发展方向进行了热烈“论道”。

挑战

缺龙头　缺商人　缺氛围

在清远,商圈主要是新城和旧城之分。在传统的旧城商圈,如今人们已经习惯将先锋路—北门街—城市广场一带看作是市民消费的核心商圈,其商业形态基本定型,无论是地理位置、消费习惯,还是市场份额,这个商圈都是清远商业经济的代表,其集聚效应和辐射作用也在不断增强。

后起之秀的商业新区—新城商圈,当前主要有三个区域分布:一是以小市桥南为中心的商业区域,主要以购物广场、电器经营、写字楼、酒店经营为主;二是以广泰商业街为核心的商业区域,以街铺为主;三是以赢之城为中心的大型商业广场,经营服饰、电器、大型超市、美食等。

尽管清远的商业发展在近几年取得了长足的发展,但缺乏规划、业态低端等情况也日益突出,导致清远消费力外流严重。来自清远市统计局的数据显示,2013年,清远市实现社会消费品零售总额509.0亿元,同比增长10.7%,增幅比全省平均水平低1.5个百分点,在全省21个市中排位第十七。而GDP方面,去年清远的总量为1093亿元,排在全省第14位。GDP总量与社会消费品零售总额排名相差3位。“这在一定程度上反映了清远商业的落后。”清远职业技术学院教授李东曾指出。

“清远的商业发展遇到了瓶颈。”清远广播电视台副台长何超华认为,无论是商业主体还是商品品类,清远与珠三角一小时生活圈、GDP总量均不相匹配。

“在我看来,清远的商业缺少龙头企业、缺少做商业的人、缺乏商业氛围。”广东财经大学流通经济研究所所长王先庆指出,近年来,由于商业业态低端、商业配套不完善等因素,导致清远消费力不断外流至广州、佛山等珠三角城市甚至港澳地区。“清远的商业其实是被‘抽干’了的,高端的消费力基本没能留在本地,这种现状亟需转变。”

王先庆同时指出,作为服务业的主导产业,商业和旅游业是密切相联的。近年来,清远的旅游业得到了长足发展,来清远旅游的人数逐年增多。然而,由于缺乏长期规划、商业氛围单薄,清远的商业并没有随着旅游业发展起来。“旅游业把人流带来了,却没有留下商流,更没有留下多少财富。”

机遇

市场大　竞争少　成本低

近几年,在“广清同城”的催化下,清远房地产进入高速发展时期,不仅住宅地产夺人眼球,商业地产也获得飞速的发展。商业地产也频受关注。从上世纪九十年代末至今,清远城市迅速扩张,在原有旧城区域的基础上,新城、东城等新区已颇具规模。

最近两年来,以购物、娱乐、餐饮、写字楼为一体的商业综合体开始迸发:城市广场二期,烂尾多年的锦绣清城重新运营,一些房地产企业也进军商业地产。目前,市区已经有总建筑面积达20万平方米的樵顺广场、28万平方米的北江城、18万平方米的胜利国际金融中心、38万平方米的时代广场等商业项目在建当中。

在各路的巨头竞逐下,清远的商业发展是否还存在着机会呢?专家们的答案是肯定的。

“相对于大城市,三四线城市的优势非常明显。”广百股份有限公司副总经理严盛华认为,清远商业存在空白点和竞争少、龙头企业缺乏等特点,具有后发性、市场大、竞争少、成本低等优势。“广东所有的三四线城市人口量都在五六百万之间,这么多的消费者在这里,仅靠这个基础就足够商业平台发展,有人流就有商旅的发展。由于现在的没有,才有明天的拥有;今天都有了,明天就没有了。这就是后发优势。”

王先庆则从更宏观的方向上论证了清远商业的发展机会:从城市化的角度看,城市化与商业化是一体的,城市化对商业的拉动作用必然越来越大;交通区位方面,清远有广乐高速、广清轻轨等必将改变清远的交通条件,带来大量的客流和商业流;广州与清远在城市化的错位发展。广州处于城市化的后期,商业体已经饱和,必将向周边地区外溢扩散,而清远还属于发展期,有望接纳更多的商业机会;商业投资价值的发现。当商业聚集到一定程度,就会发生爆炸性的发展,洼地效应将呈现。

第一商业网总裁黄华军也表示,无论从竣工面积还是销售面积,清远在全省的排名都比较靠前,这个排名恰好是与清远GDP、社会零售总额的排位形成了很大差异,说明了清远确实是投资洼地,具有很大的爆发潜力。

策略

做好商业规划　差异化发展

在目前竞争日益激烈、电商发展迅猛的环境下,清远商业地产又如何根据清远城市发展的需求和自身特色,为清远市民带来更多的投资和消费选择,推动清远商业更上一个台阶呢?政府、发展商在其中又该如何做呢?

清远传媒有限公司董事长、清远日报社社长、总编辑韦继棠指出,产业的发展与城市的定位密切相关的,清远的商业及商业地产应当首先要与城市定位相切合。目前市委市政府把清远定位为“两区两城”:广东区域协调发展示范区、环珠三角高端产业成长新区和生态宜居名城、珠三角北缘门户城市。“清远的产业发展离不开这个定位。比如区域协调发展示范区,不仅针对产业发展,更有社会发展;生态宜居名城不仅针对旅游业,更是针对当地生活环境的定位。”

“政府要控制商业地产的量,即开发节奏问题,一年批1至2个项目还是上马10个,要认真考虑;开发商则要做好定位、创新、体验、领先。”严盛华则表示,清远发展商业,规划一定要做好,“质是发展商营运的问题,量是政府绝对要控制的。”

对于商业主体发展,专家们也各抒己见。韦继棠指出,运营商业主体,要考虑文化因素,要有互联网思维,还应该考虑广清一体化带来的影响。“文化因素体现了顾客的忠诚度,以及体现本地的历史认同感,文化与经济的融合也将会更密切;二是要有互联网思维,将顾客感受放在第一位,同时更讲求体验性和参与性;三是考虑广清一体化,多方参与,文化互补,走共赢互利的合作之路。”

“商业综合体是城市的公共建筑,不妨建造成为地标式的节能建筑,可有效地引起消费者的关注,并将其打造成节能科普基地,吸引更多人前来体验和消费。”李巧环表示,商业体发展需要实现差异化发展,做到人性至上,做好每一个细节。“清远时代广场不妨打造成为‘城市慢生活的体验区’,利用清远丰富的旅游资源吸引珠三角游客到清远。”

观点直击

广州楚睿商业公司董事长、广东省流通业商会执行会长黄文杰:商业地产要走差异化路线

我们既要形成新区和老区的错位,整体的策划运营策划和招商,体现我们清远整个项目和珠三角项目的错位。清远有什么特色的东西可以体现出来,跨区域地把它呈现出来,同时在本地区的商业项目中,也要体现差异化。

广百股份有限公司副总经理严盛华:现在的“没有”,才有明天的拥有

商业发展的需求,商业发展的规律需要三四线城市。像清远这样的城市,商业空白点和竞争少,龙头企业缺乏,商业网点少。物业、人力、运营成本较低。这也是一种优势,证明发展的空间很大,竞争少就是商家追逐的一个地方。

为何觉得三四线城市有好的发展机会?一是商家发展的需求,一个机动性转移;二是商业发展规律,造成必须要做大做强往外扩张。

广东省餐饮服务行业协会会长助理罗志杰:要打破购物中心业态搭配的传统“黄金比例”

以往,“购物:餐饮:娱乐=52:18:30”是购物中心业态搭配的“黄金比例”,现在要打破这一黄金比例,取而代之的是“1:1:1”。不少购物中心的餐饮比例还在不断攀升,由35%提升至40%、50%,甚至高达60%。不仅新兴的购物中心,不少成熟的购物中心也在调整。像秉承“购物中心是吃出来的”理念的万达广场近年来不断压缩二楼服装业态、加大餐饮比例。

近两年,餐饮消费有很大的改变,高端商务类餐饮经营不断下降,反过来一些有特色面积不大的餐饮却不断增长。八项规定后高端餐饮纷纷转型,关注“市民消费”比较多,餐饮经过这些转变后,呈现出六个大特点:一是特色化,从包罗万象转型做细分市场,如广州星光城除了海底捞,其他都是特色小店;二是细分化,如奶昔店、玉米店等专做一个产品;三是集聚化。如天河城的方所;四是信息化,如现在的菜牌,现在有的店采用IPAD、电子屏等,还建立了互联网社交平台;五是跨界化。如把餐厅的元素引入超市等。

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■链接　清远时代广场

时代广场占地6万平方米,总建筑面积38万平方米,一期包括商业街、住宅、公寓共16万平方米,二期则规划开发甲级写字楼以及楼高180米40层高的五星级酒店。

清远时代广场由清远市顺盈置业有限公司倾力打造,地处清远市中心区域,位于清远市交通主干道人民一路与静福路交汇处,于燕湖新城规划区内,毗邻市政府,10分钟车程便可辐射整个清远市区,10分钟接驳武广高铁清远站,与即将开通的广清城轨只有2分钟的路程,届时到广州只需25分钟。

时代广场将商业、办公、居住、酒店、餐饮、文娱、购物、社交、休憩等城市功能有机组合起来,打造一个全时空体验城市综合体,从品牌购物、潮流娱乐到特色餐饮、商务办公,应有尽有;是全客层、全业态、全天候的体验式综合体,为清远带来充满体验式的不一样的购物娱乐休闲体验。

清远市顺盈置业有限公司具备雄厚的经济实力,而且具备10多年商业广场商业运营团队的经验,已成功打造清远城市广场10万㎡商业广场。

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