商业步行街是一个城市或者地区的重要商业基础设施，它融合了购物、餐饮、休闲、娱乐、文化、旅游、会展和社区服务八大功能于一体，是所有商贸流通业中复合功能最明显的商业形态之一。一个具有较高知名度的商业步行街，不仅可以聚集到较高的人气，而且还可以推动城市的商业繁荣，成为一个城市的形象窗口。因此，很多城市都把打造商业步行街，作为其商贸发展的重要手段。东莞自1999年在常平镇开发东莞市第一条步行街——常平国际风情步行街以来，在短短不到十年的时间里，共投资开发了26条商业步行街，覆盖了19个镇街，成为全国步行街数量最多的城市。可是，这么多的步行街，真正发挥了其应有的作用吗？在发展过程中，它们面临着怎样的困境，又该如何摆脱呢？下面是我三年前在东莞接受东莞电视台采访时的一些内容，前几天查资料时无意中才见到。登载于此，供参考。原稿是2008年8月12日东莞电视台《焦点关注》栏目发表的解说词，原标题为：步行街冷思考(第408期2008年8月11日播出）。

      【解说】东莞的步行街最早出现在1999年，东部重镇常平成为第一个“吃螃蟹的人”，之后，步行街便在市区及各个镇街相继冒出。2002年，当香港明星沈殿霞以东城风情步行街代言人的形象出现在东莞市民面前的时候，一场“步行街飙风”也随之在东莞刮起。南城富民步行街、愉景步行街、万江都会广场、虎门步行街等等，仅仅一年多的时间，十多条步行街便以旋风般的速度出现了在东莞市民面前。可以说，东莞商业步行街的投资开发与建设，带动了所在镇街的商圈人气，提升了商业形象，满足了一部分人的复合型消费需求，而且在一定程度上弥补了商业步行街这一业态的缺失。然而，经过一段时间的运营，起初来势汹汹的步行街，却并没有给人们带来预期的热闹景象。
     【采访】街坊市民
    （对东莞步行街的感觉）
    【解说】总体来说，东莞的商业步行街数量多、分布广，但经营面积小、规模小，并且商品构成单一，档次比较低。据了解，东莞目前的26条商业步行街，大部分处于粗放型经营状态，经营质量和效率比较低。无论是街区规模、商品档次、还是商圈知名度，都与国内知名步行街相差甚远。
    【采访】王先庆 广东商学院流通经济研究所所长 
      东莞现在有26条（步行街） 在建的还有4条 总共30条 其中真正属于步行街的 元素比较齐全而且条件比较好的 我估计就是十来条。
     【解说】但是，在东莞举步维艰的步行街，在广州、深圳，却能够大获成功，这是什么原因呢？难道真的是“橘生淮北则为枳”？美国有经济学者曾对步行街下了这样的判断：在一个城市里，每100万人口只能养活一条步行街。因此，虽然东莞有着上千万的人口，但是目前大部分人收入和消费水平仍不高，消费力比较强的人口不超过200万，而且分散在各个镇街。这是制约东莞步行街发展的外在条件。那么，本质的原因又在哪里呢？为了对我市商业步行街的发展现状有更深入的了解，市经济贸易局牵头组织，对我市的商业步行街进行了调研。
【现场】虎门步行街调研现场
【现场】虎门步行街负责人
 当时想往传统的步行街去建经过经营之后 我们发现经营上 我们跟传统或者说现在叫购物中心的形式 其实有很多相同 也很多不同  当时经营上 其实我们应该说交了很多学费 也摸了很多条路 怎么样走 当时我们觉得“四不像” 又不像购物中心 用起来又不像步行街 所以在经营上我们不断在探索 怎么样去做
【解说】其实，东莞许多步行街的经营者们，都遇到了这样的难题，既想赋予步行街传统色彩，又想为其注入现代元素，结果却找不到真正适合自己的路子，也就陷入了尴尬的局面。
   【采访】王先庆 广东商学院流通经济研究所所长 
   整体来说 东莞步行街存在的问题 就相当于一个小孩子在他成长过程中存在的问题 一个小孩子他可能存在着不自觉 无知等等 因为我们来判断 东莞商业步行街的时间不到十年 是在发育成长的初期  就可能存在一点的盲目性 意气风发的这种做事（方法） 没有想过 拍脑袋就拍出来建多长 这个地方建与不建没有经过严格的论证 管理水平不够高  商业的层次 商品的层次还上不去 所以这都是在发育成长初期存在的问题
   【解说】商业步行街是随着工业化进入到中后期，商贸流通业高速成长以及工业城市向商业城市大转型时出现的产物，它的产生、发育和成长都有着较为苛刻的条件，不能盲目、随意地立项和选址，因此，不仅它的开发和建设是城市商业网点规划的重要组成部分，它的成败也会在相当长的一段时期内，对城市商业格局产生深远的影响。可以这样说，商业步行街是时代发展和进步的产物，而城市社会经济的不断发展，又赋予了它新的定义。
    【采访】王先庆 广东商学院流通经济研究所所长 
    步行街在不同的时期认识有差异 在过去 步行街一般就当做一个商业旺地 热闹一点的地方 随着工业化的发展 商贸流通业地位的加强 商业步行街在城市经济中起到的作用 就是凝聚商业人气 活跃商业气氛 再就是作为城市的商业形象的一个代表 同时 由于商业步行街与其他商业业态 比如说大卖场这样的一些结合 就构成了一个重要的商贸的基础设施
  【解说】城市商贸的基础设施，是商业步行街在新的时代背景下具有的新功能，与之前纯商业性的特征相比，基础设施显然更注重服务性，也更符合现代人对购物之外更高层面的休闲娱乐的要求。
    【采访】王先庆 广东商学院流通经济研究所所长 
 随着人们生活水平的提高 越来越多地追求一种精神体验 消费体验 一种情感消费 在这里来说 并不一定是来单纯地购物（断）更多的还是基于一种体验 既然是一种体验 就是一种多业态 多形态 
    【解说】那么，东莞的商业步行街，有没有为市民提供这样一种精神体验？它的发展，又有没有遵循基础设施的发展规律呢？目前，东莞已经开发建设了26条商业步行街，但真正做旺起来的却非常少，这在一定程度上也反映出东莞市商业步行街的开发建设，存在一定的过热现象和盲目性。
    【采访】王先庆 广东商学院流通经济研究所所长 
     第一个原因就是开始的定位不够准确 第二个可能就是经营管理水平不到位 目前来看 东莞商业步行街的管理 大多数都是由这些物业公司 或者说这些房地产公司自己组成的这么一个队伍 所以说管理层次和水平就比较低 第三个原因应该说是这个模式 本身就有局限性 因为有的人搞这个步行街是为了卖铺位 或者说卖房 所以他房子卖了 或者说铺位已经卖掉了以后 他就不去宣传 不去推广最后一个就是外界的帮助关心不多 这个主要是指政府
【解说】对于城市商贸的基础设施的建设，政府的调控作用显得尤为重要，但是，仅仅靠政府来管理和经营，又会对市场的把握有所欠缺。对此，南城富民步行街走了一条政府规划、企业开发管理的路子。但是，在2003年1月18日开始试业的时候，南城富民步行街还是碰到了不少难题。
【采访】赵永臣 南城富民商业步行街总经理 
这里原来是一条臭水沟 南城政府就把它做了这么一个规划 把它覆盖起来 在这河上面建了一些商铺 当时所做的步行街的概念 只是一个远期的规划 一个憧憬 这条街应该说 一直到现在都是非常有争议的 我们相对来说也是去看了全国各地很多的步行街 本来也想去借鉴其他步行街的一些好的经验 但据我去看过的 应该说在全国几乎没有跟我们类似的步行街 在一个当时所谓的城乡结合部这么一个地方 又是1.2公里 这么长的一条街 又是在两个村之间 
【解说】在周边环境并不是十分理想的情况下，为了培育市场、带动人气，步行街管理部门决定对前来洽谈的商户，实行免租一年的优惠政策。
【采访】赵永臣 南城富民商业步行街总经理 
当时也想把它打造成南城的一个名片 或者一个商业的什么什么 这个只是比较理想化的 从近期来说 我们要想这么怎么在最短的时间内 能让这条街做旺起来   因为一个市场需要培养 这是很简单的一个概念  所以你要保留这些商户在这里做 你必须要给他一些很优惠的政策 
【解说】于是，开业初期，南城步行街采用“放水养鱼”的管理办法，在2003年一年，实行免租的优惠政策，第二年，继续对商户实行降租。就这样，南城步行街吸引了许多商户前来洽谈、投资，可同时，新的问题也随之出现了，由于南城富民步行街周边主要以工厂员工和社区居民为主要消费群体，因此，开业初期设定的中高档消费的目标，开始步入了一个尴尬的境地。
【采访】赵永臣 南城富民商业步行街总经理 
商户从中档开始逐渐走向低档 很多也觉得南城步行街是个非常非常低档的一条街   当时一下子变得最低潮的时候 很多商户也走了 也做不下去 免租一年以后可能也做不下去
【解说】一个个高档商铺由于没有营业额而关起了大门，这让南城步行街的经营者们陷入了骑虎难下的境地。继续苦撑中高档还是改变风格，对于管理者来说，都不是一个容易的决策。最终，他们还是选择了后者，既然做不起中高档消费的店面，不如放弃高贵的身份，干脆走中低档的路线。
【采访】赵永臣 南城富民商业步行街总经理 
南城步行街周边的消费群 主要针对工厂和社区 所以说你不可能去做成高档 所以说我们所针对的引导 也是逐渐逐渐在向中低档引导
【解说】与此同时，南城步行街还打造了美食区，来这里品尝美食的人越来越多，整个步行街的人气也开始旺了起来，经济效益也随之提升。
【采访】赵永臣 南城富民商业步行街总经理
我们第一年是免租 第二年是降租 第三年是回升 但是回升只是前一年降租的一半 到第四年我们再一半地回升 真正地开始正常应该是在三年半之后 整个街的铺位应该说是全部升值
【采访】王先庆 广东商学院流通经济研究所所长
步行街在本质上还是大众化 所以片面追求中高档 不是它的本质 就是老百姓来逛一逛的 来看一看 边看边逛边购物的 来休闲的 来娱乐的 步行街不只是购物 买一点东西 同时吃一点东西 在那看一看电影 然后在那坐一坐 玩一玩 甚至坐下打打牌 实际上就是大众化的 步行街就是使你轻松的【黑场】
【主持】演播室背景：高峰论坛
    可以说，南城富民步行街得到很大发展，是因为它找到了一条适合自己的路子，但是，它同样也存在着许多需要完善的地方，而这些，也正是东莞的商业步行街需要共同面对的。经过几个月的深入调查研究，《东莞市商业步行街发展研究报告》应运而生，报告对东莞的商业步行街现状有了比较详尽的阐述。为了更好地规范、引导、扶持商业步行街健康、有序地发展，前不久，针对调研报告提到了诸多问题和观点，国内许多专家学者汇聚在了东莞，在“中国（东莞）商业步行街高峰论坛”上，对东莞商业步行的下一步发展，建言献策。【黑场】
【同期声】荀培路 中国城市商业网点建设管理联合会会长 原内贸部司局长
“道路里面做文章 楼宇里面要效益”
 
荀培路：中国城市商业网点建设管理联合会会长
        原内贸部司局长
【同期声】荀培路 中国城市商业网点建设管理联合会会长 原内贸部司局长
 城市使生活更美好 商业使城市更精彩 这是“道路里面做文章” 主要是政府牵头搞的商业街 步行街的快速发展 凝聚了人气 促进了消费 带动了整个经济发展 因此 很多城市 商业街 步行街的零售总额 已占到了本城市或地区社会消费品零售总额的一半 有的城市中心区的一栋楼产值的效益 是一个中小城市收入的总和 我看到一栋楼产生效益税收是10个亿的 或者更高的 所以我们提出“楼宇里面要效益”【转场】
【同期声】韩健徽 中国步行商业街工作委员会主任 中国商业联合会专家委员
从某种意义上讲 我国商业的发展 已经从传统的商店与商店之间的竞争 发展到商街与商街之间的竞争 发展到商圈与商圈之间的竞争 发展到区域与区域之间的竞争
 
韩健徽：中国步行商业街工作委员会主任
中国商业联合会专家委员
【同期声】韩健徽 中国步行商业街工作委员会主任
东莞商业街未来的发展 应该是“1+2+N”的这样一个模式 所谓“1” 就是我们应该集中力量 在东莞市区打造一条在省内乃至全国 都享有较高知名度和美誉度的综合型商业街 从而成为我们东莞市的重要窗口和名片  “2”是选择有较好产业基础或商业基础的两条商业街 进一步提升为在省内 市内 具有较强辐射力的商业街 “N”是在东莞各镇打造多条各具特色的中小型商业街 “1+2+N”的模式 将构成东莞生态化商业街的架构体系
【转场】
【同期声】巫开立 中国商业联合会副会长 广东省商业联合会会长 
 步行街存在的问题 不是因为谁是投资主体而出现 有一些是由于经验上的缺乏出现的问题 有一些是作为一个新生的事物 新生的业态 在它成长过程中 不可避免出现的一些问题 
 
巫开立：中国商业联合会副会长
广东省商业联合会会长
【同期声】巫开立 中国商业联合会副会长 广东省商业联合会会长 
到底步行街是由官来管 还是商来管 我认为官要管 商要管 要建立一个官商协同 各负其责的复合型管理体制 按照市场的规律 积极引导和鼓励民营资本 对步行街进行持续地投资和开发 而政府作为引导这种投资可以选择街区内的一些重要的公共设施 和文化设施 来进行一种扶持性的投资 或者补贴 也就是说 拿一点酱油 引出一只鸡 
【转场】
【同期声】徐印州经济学与管理学教授 中国商业经济学会副会长
什么是商业街 商业街就是一个放平的购物中心 而购物中心 在中国的购物中心 是一个立起来的商业街 这么一比 你就对商业街的功能定位 就有一个比较形象的理解
 
徐印州：经济学与管理学教授
中国商业经济学会副会长
【同期声】徐印州经济学与管理学教授 中国商业经济学会副会长
 东莞它的城市发展的轨迹 非常像美国的洛杉矶 你说东莞市在哪里 整个东莞的版图都是东莞市 不能说东莞市就是莞城 就是万江 就是东城而且它每一个镇都形成一个核心  它每一个镇都是一个经济中心 所以在每一个镇里都可能有一条两条若干条商业街 这就是东莞这个城市发展的特点
【解说】中国步行商业街工作委员会专家委员、杭州市贸易局副局长唐跃，这次也受邀来到了东莞，他为东莞带来了杭州市商业步行街的成功经验。
【采访】唐跃 杭州市贸易局副局长 
 杭州市政府正式命名的商业街 也就是9条 不多 都集中在我们原来的主城区 这9条街都有各自的主题 有的以休闲为主题 茶文化 酒吧 有的是以购物为主题 譬如说我们的丝绸街 武林路 这都是以购物（为主） 买服装 买丝绸的 有的是综合性的商业街 但它这个综合也有自己的特点 它是民间 民族 民风为特色的
【解说】与其他城市的商业街相比，杭州的商业街区规模显得比较小，但是每一条都各有特色，并与历史、文化、经济、旅游、商贸等优势紧密结合，形成了各自的鲜明主题。特别是清河坊历史文化特色街、四季青服装特色街、文三路电子信息街，更是体现了杭州特色商业街近几年来所取得的成就。
【采访】唐跃 杭州市贸易局副局长 
 步行街它不仅仅是商业的 我们把它作为经济 社会 文化的综合体来对待 所以我们每条步行街都要求 街的文化和文化的街要相结合 把这个街的文化品位提上去因为这些商业街是带有标志性的 搞好了以后 对整个城市的形象有影响的 
【解说】九条特色商业街的打造，对杭州提升城市形象、发展社会经济，都产生了积极的影响，那么，这种打造特色商业街的做法，对东莞，有没有借鉴意义呢？
【采访】唐跃 杭州市贸易局副局长 
从东莞这个角度上讲 有综合街当然很好 我倒也建议 也可以考虑搞一些主题街作为东莞市政府 能不能规划一下 分层次 市里直接抓的是几条 各个镇自行搞的是几条 市里抓的有些什么样的目标要求 各个城镇的按照城镇的要求来做譬如说你这个镇是以做家具为主的 那你这条街就突出你这个镇的特色 搞家具一条街 你这个镇是搞服装为主的 你就打造一条服装的特色街 把你这个镇的品牌和镇的产业有效地结合起来 这可能会更好一些
【解说】与全国各主要城市的商业步行街的开发建设大多由政府主导，并经过严格的论证程序相比，东莞在商业步行街的规划和管理方面相对滞后。因此，在提到东莞商业步行街的下一步发展，几位专家都不约而同地提到政府的主导作用。
    【采访】王先庆 广东商学院流通经济研究所所长
 政府起到的有三重作用 第一是规划导向作用 因为在这样一个步行街 建多长 服务多大 政府有个规划 第二就是协调 国土 规划 消防 公安 环境卫生 工商管理 城市管理 这么多部门 只有政府协调 才能相对来说比较到位第三个就是政府起到一个宣传推广（的作用） 因为作为一个城市形象 作为公共基础设施 政府在一些大的活动中 就让步行街承担一些功能 
  【解说】对此，《东莞市商业步行街发展研究报告》提出政府加强规划立项、规范管理、重点扶持示范性步行街、加强营销和推广宣传及引进有实力的管理机构提升管理水平等六大对策。
    【采访】王先庆 广东商学院流通经济研究所所长 
       整个东莞都在大转型 我想这个也是转型 作为政府转型有两点 第一点应该是从战略高度重视步行街的作用 第二个 政府应该给它一个实质性的支持和关怀 作为企业的转型 应该从过去的那一种小打小闹 或者说纯粹是为了卖楼盘 卖铺位的这个角度 应该想更多的社会责任 我建这条步行街 是为了这个城市【黑场】
   【主持】演播室背景：步行街
有专家研究过，一条步行街的成熟大概需要三十年的时间，而东莞的步行街发展，还不到十年，因此，也必然会面临成长过程中的种种问题。可以肯定的是，不管是政府，还是步行街的经营者们，都在为让步行街往更好的方向发展而努力着，因此，面对还不够成熟的东莞商业步行街，我们有期望，更多的也要有一种包容。

      注：该项活动是配合我所主持的《东莞商业步行街发展研究报告》发布而举行的。文中的主要内容来源于我们的研究报告。 来源：http://www.sun0769.com/tv/9dg/xiao.asp?newsID=553