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二手房法国交易税文化 |
分类: 法兰东西 |
国务院一纸通知推出“新政”,“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征”,引发议论纷纷。其实二手房交易差价收税也算是国际惯例,不过人家的规定比我们要更细,以法国“人大”(国民议会)通过的2013年财政法的“新政”有关规定为例做个介绍,供我们这儿各地人民政府制定实施二手房收税细则时参考。
首先,在法国如果交易对象是所谓“主要住房”(la résidence
principale
),即家庭成员平时居住的第一套房产,那么即便是卖了赚了大钱也不征税。在主要住房以外的二套以上的其他房产,交易转让的增值部分需要收税19%,外加个人收入本来都要承担的一般性社会税负15.5%,但具体税额的计算还要考虑持有年限、赚了多少钱,相当细化。
既然要算增值,那么就要计算所交易房产最初的价格,不仅是买房本身的价格,还要加上购房时的手续费、公证费等,更重要的是装修成本也要计入。这些成本计入后,就相当于减少了交易差价,比较合理。
计算出转手差价后,也不是简单地乘以19%,而是考虑该房产在房主手中的持有的时间。持有的年数超过5年,给予转手差价一定折扣,6-17年每年给予2%的折扣,18-24年每年给予4%的折扣,24年以上每年给予8%的折扣,如果拥有住房超过30年就可以完全免除交易增值税了。这样的规定,对于投机性的投资起到了一定的抑制作用。
而且,在19%的基本税率基础上,如果转手交易增值超过50,000欧元,赚得越多,那么还要有递增的税点,计算方法比较复杂就不细说了,增值超过250,000欧元那么交易税率就增加6个百分点。这种累计性税负,也是对投机需求的抑制的方式。另外,法国政府似乎目前是鼓励二手房交易,特别规定如果是在2013年转手交易,还有对增值部分20%的临时性优惠折扣。
例1:
2009年花200,000欧元购入房产,2013年以230,000欧元售出,增值30,000欧元,持有年份是4年。基础税率19%,因为持有年份不超过5年,所以没有年限折扣,但是有2013年交易的20%的特别优惠(30,000x20%=6,000欧元),所以转手增值税负为:(30.000
euros - 6.000 euros) x 19% = 4.560 欧元。此外,还要交15.5%的一般性社会税负,30.000 x
15,5 % = 4.650
例2:
1998年以100,000欧元购入,2013年以200,000欧元售出,转手差价100,000欧元,持有年份数为15年,可折扣(15-5
ans) x 2 % = 20 %,所以应交税的转让增值为 100.000 x (100 – 20) % =
80.000