北京市政府为贯彻国务院“国十条”颁布的地方房产新政细则（简称京十二条），终于在各方期盼中尘埃落定。细读细则，大多内容是国务院规定的深化，其中，对市场有较大影响的政策主要集中在如下两条，即“暂停对购买第三套及以上住房，以及不能提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市居民发放贷款”，以及“采取临时性措施限定新购房套数。规定自本通知发布之日起，暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。

之所以说这两条政策对市场具有较大影响，是在于北京市政府第一次对商品住宅市场采取了行政型的限制措施，第一次运用行政强制性手段限制居民多次购房，这在某种意义上改变了商品住宅本身的属性（更多地强调住宅是一种“稀缺公共资源”），改变了商品住宅市场的基本运行规则，也将改变人们对商品住宅市场的预期，必将对商品住宅市场的未来走向产生重大影响。

什么叫商品房？就是可以自由买卖的房子；什么叫商品房市场？即使可以自由交易、自由买卖的市场。限购令的本质是什么，是限制“自由买卖”，那么，一个非常重要的政策信号是：我们需要对商品房的定义做全新的界定，对商品房市场的性质做重新的解读。这就是：至少在北京，商品住宅进入了一个“稀缺公共资源”的时代。

在过去的计划经济时代，由于供应极度稀缺，几乎所有的日用商品都要实行票证管理，都需要凭票购买。如今，肉票、粮票、布票等已成为收藏爱好者的珍品。然而，在市场经济高度发展的时代，由于资源配置的不平衡和发展的不平衡，新的短缺仍然在不断发生，北京就是一个非常典型的案例。

奥运会期间，北京市政府对道路交通限行。奥运会结束后，又推出了每周限行一天的措施，近期又开始实施上下班错峰措施，即便如此，北京仍然是中国最拥堵的城市，各环路在一天之中已无法区分高低峰区，常常呈现出世界最壮观的停车场的景象。这种拥堵现象的根源在于，北京机动车的增加量和出行率已大大超出了北京城市道路的负荷。“停车场现象”呈现在阳光下，各方可以最直观地理解到出行和道路之间供求关系的恶化程度，于是，“限行”政策很容易达成共识（但即便是这样，北京也没有限制购车）。

然而，北京的商品住宅市场却并没有那么直观，甚至有人还经常讲不存在供不应求的情况。那么，通过限购令，我们也许不用再争论一个都不愿意看到但又必须承认的现实：这就是北京商品住宅市场的供求关系已经严重恶化。恶化到什么样的程度呢，恶化到在新政前楼盘的供求比达到了一比五甚至更高的水平（即100套房源有500甚至更多的需求者），恶化到很多楼盘的价格可以在一个月之内飙升50%甚至更高的水平，恶化到我们甚至需要动用权力来管制需求，恶化到我们需要改变商品房的属性，更多地需要从“公共资源”的角度来重新界定和管理商品房。

对北京这样特殊的房地产市场而言，限购令在特定情势下是必要的，至少这样的急刹车能够给我们腾出一点思考和缓冲的空间。我们更需要多问几个为什么，为什么北京房价会在新政出台前的一个阶段出现疯涨？长期以来，我们地方政府是如何分析与判断供求关系的，是如何调节和管理供求关系的？为什么一定要等到情势恶化才采取措施呢？我们有市场的预警机制吗？

北京是属于全中国的，也是属于世界的。其单位平方公里资源的密集程度、资本的投入强度和人才的聚集强度在世界各大城市都是罕见的，居住需求、资源性购房需求、资本性购房需求之大，难以想象。一个鄂尔多斯的富豪可以轻易买下北京CBD区域的一层公寓，一个山西的煤商也可以轻易买下数栋豪华别墅。然而，这些需求并不像阳光下的停车场那样容易直观了解，但这同样也不能成为有关部门不去研究、分析和进行管理的理由。

需求管理是需要提到议事日程中来的时候了。研究需求，包括将各类需求的特点、流向，进行分门别类的研究分析，是我们制定市场政策、进行需求引导和管理的重要依据。

同样，相对于需求管理方面，实施有效的供给管理具有更有利、更可行的条件，我们对资源的把控是可以透明的、可以预期的。这一点在新颁布的“京十二条”中已有所体现，那就是明确提出鼓励单位利用闲余土地开发公共租赁房，以及公开保障房的资格审查与开发等等，应该讲是一个很大的进步。然而，这方面的工作在现实中依然存在着较大的改进空间。比如，经济适用房的政策，到目前为止都没有准确界定其属性。 4月30日，就在北京新政出台的先后，北京昌平千余人排队“经”转“商”的场景让人们不能不问，经济适用房究竟是保障性住房还是准商品房？如果是保障性住房，为什么政府不重新审查被保障的资格，对不符合资格的家庭可以采取收购的方式；如果是准商品房，那为什么还要享受保障房的优惠条件，究竟什么样的家庭可以购买？

供求关系的管理，是房地产宏观调控的核心。北京市新政十二条的出台，如同一副猛药，能让疯狂的市场暂时平静下来，但是，猛药并不能治本，扭曲的市场需要系统的调理，而调理的着眼点就是要梳理供求关系、研究化解供求矛盾的措施。比如，要研究调整金融与税收政策，鼓励资本向商业地产的流入，减轻对住宅流入的压力，促进商业地产的发展，改变房地产市场“住商倒挂”的怪象，使商业地产真正成为推动城市第三产业发展的核心力量；再比如，我们需要在合同交易环节以承诺性条款来区分购房者的自主性特征或投资性特征，并根据这些特征对应采取不同的金融按揭与税收政策，等等。

房地产宏观调控的深化就是规则、方法和制度的改革，能否利用好这次调控给房地产业创造的空间，实施房地产结构性的改革，成功实现房地产行业的转型与升级，是这个产业能否健康与可持续发展的关键。而以理性、建设性的态度，聚集各方智慧、积累改革共识，不断思路和方法上探索创新，则更是房地产实现软着陆的前提和基础。