产品管理的核心是管理与提升房地产开发项目的产品品质。

    产品品质包含三个层次的内容。一是产品物理功能（即使用功能），二是产品的心理功能，三是产品质量。

    产品的物理功能是产品最基本的特性，是产品的交换价值和作为商品的基础；产品的心理功能是指人对建筑产品的心理感受与体验，更多地与产品的美学设计发生联系；产品质量反映的是产品物理功能与心理功能在材料与工艺上的实现程度，影响着产品的可持续经营能力。

    在实际的房地产开发过程中，产品管理是被分解掉的：产品的使用功能由市场部门定位，规划设计部门负责设计，产品的质量由工程部门与材料部门监控，而产品的心理功能则常常处于真空状态，无人关注。

    产品的心理功能之所以常常被忽视，主要归因于现行的房地产开发模式。

    现行的房地产开发模式是建立在高度依赖于开发贷款来自于银行融资基础上的，开发企业往往具有较高的资产负债率，快速销售、缩短开发周期、尽快回收资金是这种开发模式的内在要求与动力。

    销售，意味着开发产品的定位就是出售的商品，产权常常为多个业主分散持有，产品的未来经营与长期价值与发展商没有直接关联，发展商缺乏提升产品美学品质的动力；快速开发，意味着开发管理的重点在于进度，品质管理与进度管理发生冲突时，需要让位于进度管理。

    就像过快发展的经济将不可避免地带来环境污染一样，快速的房地产开发也不可避免地造成城市形象与产品美学的遗憾。在不远的将来，我们也将面临治理城市视觉污染的任务。

    随着经济结构的转型及房地产行业产业升级速度的加快，上述的情形正在发生积极的变化。尤其是当开发产品不再是为转让、而是为持有经营打造的时候，品质管理将成为发展商的核心业务，产品的设计与工艺美学也将逐渐得到应有的重视；当房地产市场越来越成熟时，市场的竞争必将跨越到产品层面，当产品品牌也将开始产生品牌溢价，产品的设计与工艺美学的地位将得到不断提升。

    给人以情感的归宿与温暖感人的体验，增强人与产品的认知感与依赖度，增加人对开发公司品牌与文化的认知，是产品设计美学关注的核心。可见，设计美学不是虚无缥缈的，而是能实实在在地提升产品的核心竞争力，提升产品的长期价值，并创造卓越商业溢价的创新型业务。

    在深刻理解了这一点后，具有持续经营意识的发展商要真正把产品设计与工艺美学放在与公司品牌同样的战略高度，真正从制度层面、操作层面予以落实。比如，设置产品总监的岗位与产品研发的业务模块，并注意将传统纵向管理的业务（如材料招标、工程管理等）与产品管理这一横向综合的业务有机地结合起来。