态度决定命运，大约是没有什么可争议的。态度不同，心态就不同，方法也不同，导致事情的结局也完全不同。

    把写字楼当成是自己的孩子来培养还是当成要出售的商品，结局自然也大不一样。对写字楼两种不同的态度，决定了不同的开发理念、不同的产品定位与设计方案，决定了写字楼未来不同的命运。

    在证券市场上，买股票就是买公司，除了专业的证券研究员外，越来越多的普通投资者开始关注公司的内在价值，包括公司的盈利能力、业务模式、治理结构、团队管理及品牌价值等成为投资者评估公司内在价值的有机组成部分。然而，目前在写字楼市场上，出售型写字楼还占有优势的比例，这意味着还有很多的开发商，更多关注的是写字楼的出售能力，关注写字楼的前端定位，而写字楼后期的运营能力、写字楼的可持续发展的能力等涉及写字楼内在的价值性问题并没有得到足够的关注。开发与运营的分离，导致写字楼产品价值与土地价值相互割裂，不仅使极为珍稀的城市核心土地资源不能得到有效率的利用，也使得写字楼产品的技术折旧与管理折旧迅速增大，产品的增值能力降低。

    而随着房地产市场结构性的调整，房地产与金融市场将发生更紧密的融合，资本的力量将为写字楼的发展提供更有力的支撑作用。持有经营必然成为写字楼市场未来发展的主流形态，写字楼的内在价值问题也势必成为市场关注的焦点。

    写字楼是公司商务活动的能动生命体。写字楼的内在价值，就是写字楼的生产力水平，就是写字楼为公司、为员工创造价值的能力。换句话说，能为公司、为员工持续创造高价值的写字楼，就是内在价值高的产品，这样的写字楼将在长期市场上享有较高的估值、享有顶级的租金并具有有持续的增长能力。

本文所要探讨的就是写字楼的十个内在价值标准。

    一．地段。地段价值是对写字楼价值影响最大的因素。地段的核心价值是该地段所拥有的城市资源（如交通资源、道路资源、区域经济结构、国际资源、旅游景观资源等等）的结构与强度。在写字楼的开发与经营中，实现地段价值的最大化，也就是整合、优化与利用好与商务办公紧密相关的城市资源，产品价值才能与地段价值相匹配，产品也才能发挥持续的效能。

    以销售为导向的写字楼开发模式已经给写字楼留下了太多的遗憾。由于对产品内在价值性的忽视，可以观察到的一个普遍现象是：土地在不断增值，写字楼产品本身却在迅速折旧，土地价值与产品价值处于一种相分离的、极不匹配的状态。

    二．与城市的开放互动程度，这是对产品形态上的要求。系统论认为，一个开放的系统具有更大的能量。有效地利用好地段，提高写字楼的内在价值，首先就要在规划的层面上做好与城市资源的沟通与融合。产品从形态上，要能够与城市资源进行有效的沟通、互动与整合，并从中汲取更大的能量。

    三．商务资源与配套资源的整合程度，这是对产品业态上的要求。一个结构合理、功能完善的业态组合（如酒店、公寓、展览、会议、高档商务餐饮等）将缩短商务半径，彼此功能藕合、效能放大，形成成本低、效率高、活力强的商务生态链。这就是处于商务综合体中的写字楼价值往往大于独栋写字楼价值，处于城市综合体中的写字楼价值又大于商务综合体中写字楼价值的真正原因。

    四．场。如果把楼比喻成“势”的话，那公共环境与公共空间就是场，“楼”属“阳”，“场”属“阴”。建楼首先要造场， “场”和“势”的平衡是打造高品质产品的关键。与自然相通的、人性化的公共环境与公共空间，就是一个好的“场”。

    写字楼的室外空间（室外环境及商业空间等）、外立面、大堂、电梯厅、电梯间、洗手间等都是写字楼的公共空间，也可称为非正式办公空间，这些空间构成了写字楼的社会心理空间。相对于正式办公空间单一高节奏的商务状态，非正式办公空间需要更舒缓的节奏，具有更为丰富的功能。因此，将人文、自然、艺术等元素导入公共空间并与建筑有机地融合，将与正式办公空间达成有效的平衡，将使人的心理更为平衡，人的活动更具活力，将有力地强化人对建筑的依赖，提升产品的活力，激发写字楼的生产力，使产品获得可持续发展的长久的内在推动力。

    五．标准办公空间舒适度与效率度的统一。从空间看，相对安静的办公空间，较短进深、适宜的净高，与室外环境保持良好的接触的，良好的视野与采光通风环境，适合布置的、规整的标准层分割等是提高商务办公效率的基础，也是顶级写字楼发展的趋势。

    六．良好的系统配置及系统整合。写字楼是生命体，如果说空间是生命体的骨架，那么硬件系统就是生命体的脏器。写字楼的硬件系统主要包括：交通系统，主要包括电梯系统等；能源系统，如电力系统、照明系统、空调系统、给排水系统等；智能化系统，如楼宇自控、安保、消防等系统等。写字楼的系统配置及整合水平直接决定着楼宇运行的效率及成本，决定着楼宇运行的舒适度，是写字楼产品长期可持续发展重要基础，是评估写字楼价值重要的效率指标。

    七．良好的地下空间系统。地下空间是写字楼的后勤系统。支撑写字楼运行的设备动力系统、停车场系统、配套商业系统、物业管理系统等等往往都安排在地下空间。。之所以要把地下空间作为一个重要的标准提出来，是因为在目前的开发模式下，地下空间的利用与经营还远远不够。

    八．良好的形象系统。写字楼形象反映着公司品牌，因此，写字楼的形象力也是写字楼生产力的重要组成部分。具体而言，写字楼的形象系统由写字楼的公共空间系统与标识系统构成。

    挺拔的形象，有语言、有气质的外立面系统、大堂系统、照明系统、电梯系统等，能大大提升写字楼的品位与档次，给写字楼以尊贵的感觉，满足入住公司的品牌需求。同样，人性化的标识系统不仅能有效解决写字楼的易达性问题，提高写字楼的效率，同时还能够增强人们对写字楼的亲近感，增强写字楼的亲和力。

    九．统一业权与优质的客户。要开发并经营好一个具有高租金水平并有长期增长潜力的优质写字楼，仅仅有好的规划、好的设计、好的建造是不够的，好的产品需要对应好的经营。统一业权与优质客户的入驻就是不可或缺的两个必要条件。分散的业权不仅使客户档次差异很大，而且由于客户目标不一，本质上是将写字楼分割肢解，难以对写字楼进行统一有效地经营。市场上很多品质原本不低的写字楼，就是由于划分成诸多小单元，分散出售给众多小业主后，导致入驻客户档次参差不齐，写字楼整体品质下降与租金走低。也只有在统一业权的前提下，

优质客户的入驻才有可能。

    十．优质的物业运营。良好的物业管理是写字楼良好运行的软件保证，但还远远不够。物业管理还需要升级，在管理的基础上更要引入经营的理念，要把物业不断的保值和增值作为物业运营商的重要责任，，把管理与经营结合起来，使写字楼获得持续的良性发展。从管理到经营，意味着从物业管理者向物业运营商、资产管理商的转变，将是影响写字楼行业发展的革命性变化。

    综上所述，上述价值标准涉及到了写字楼的地段、产品、业权与客户、经营管理等四个方面。更简约地说，好的写字楼就是不仅有卓越地段，而且是有高能量、高效率、高活力的产品，有统一的业权体制与优质客户支撑，并受到良好经营管理的写字楼。

    站在城市运营与资产运营的高度来看待写字楼的开发与经营，树立城市意识、土地意识、产品意识和资产意识，充分挖掘与发挥好土地价值，规划、设计与建造好写字楼产品，统一业权，引进优质客户，并配合以好的经营管理，中国也一定会产生具有比肩洛克菲勒中心、六本木中心的，具有极高内在价值与长期发展潜力的优质写字楼。

    这一天不会太远了。