杨利伟从太空中归来的时侯，曾谈到他对地球的感受，“地球是如此的美丽”。在太空的视角中，地球不过是一个小小的星球，而对于生活在地球上的人来说，地球却是整个世界。这就是坐标，或者说，坐标就是人们观察事物的时空角度。坐标的选取，直接影响到对事物的认识与判断。

以中央政府为主导、各部委联手推动的房地产宏观调控已经持续了两年多的时间，期间出台的金融、土地、规划、税收等调控政策不可谓不多，力度不可谓不大，但客观效果与调控所欲达成的目标间却有不小的差距，个中的原因究竟是什么呢？

中央一再强调以科学发展观作为推动社会发展的指导原则，科学发展观的基础是科学认识观，没有科学的认识，就不可能有科学的实践、科学的发展。科学认识观的一个基本前提，就是要对考察的事物选取一个合理、客观与全面的认识角度，即坐标系。那么，考察房地产的坐标系究竟在哪里呢？

考察房地产，当然要从房地产本身的属性出发。我认为，房地产本身的属性包括行业属性、地域属性与产品属性三个方面。这三个方面，就是考察房地产的三个基本坐标。

所谓行业属性，是指房地产在宏观经济中的类别，以及它和金融业、建筑业、材料设备业等相关联的价值属性。长期以来，我们对房地产的观察多是从这样的角度出发的，即把它看成了一个纵向的行业，习惯于用投资管理的角度来观察它。由固定资产投资过热引发的房地产宏观调控，以及由各部委分别或联手出台的调控政策，就是基于这一认识的反映。

所谓地域属性，是说房地产是具体的物业形态，是位于某个区域的房地产；或者说，是城市房地产。可见，城市必然是房地产的一个基本坐标。众所周知，中国地区与城市之间经济与社会发展水平差距之大，在世界范围也属罕见。因此，抛开城市这个坐标系，笼统地谈中国房地产，其客观性当然就会大打折扣。

所谓产品属性，是指房地产所提供和满足的是不同类型需求的产品，既有涉及民生需求的住宅产品，也有与城市经济结构紧密联系、与城市功能密切相关的商用物业及其它公共类型的产品。房地产的产品属性，决定了房地产是多类型、不同质的产品，对应于完全不同的市场，如果对此不加以区分，作为一个笼统的概念来对待，同样也会得出错误的结论。

长期以来，我们仍然把房地产仅仅视作一个纵向的产业，对房地产的地域属性与产品属性缺乏认识，从而使制定房地产政策的认识基础出现较大的偏差，从而习惯于用调控宏观经济的方法对房地产进行一刀切式的调控，这是导致房地产调控不理想的根本原因。

比如，我们就长期忽略了城市这个影响房地产最直接、最深刻的坐标，忽略了这个影响房地产最直接、最深刻的基础性因素。本来，房地产政策就是城市政策的一个有机组成部分。各区域、各城市的情况千差万别，经济与社会发展水平极不平衡，从而决定了房地产需求与供应结构的极大不同，势必要求各城市制定相对应的不同政策，采用以各部委主导的一刀切式的调控政策，忽略各城市千差万别的情况，忽略各城市政府的关键作用与决策权，当然和这一基础相违背，在执行过程中受到各城市的抵触当在情理之中。

而比如，城市规划是影响房地产的一个最直接、最深刻的因素。城市规划决定了一个城市的资源配置方式，决定了城市土地资源的利用方式及利用效率。实践证明，传统的以行政中心为导向的城市规划降低了城市土地资源利用效率，造成了城市土地资源的严重浪费，是导致房地产市场供求失衡的重要动因，对这一问题应引起高度重视并进行认真研究。另外，很多已过时的规划观念与技术规范，比如对容积率及日照间距的僵硬规定等，也对土地资源的有效利用产生了严重的负面影响。因此，从城市角度，对城市规划思路的调整也同样是解决房地产矛盾的出路之一。

已经出台的宏观调控政策也很少关注房地产产品属性的巨大差异。比如，虽然都叫房地产，但住宅与商用物业就完全是两类不同性质的产品，前者与城市居民生活紧密相关，后者则与城市定位、城市产业发展密切相连，不能将两者混为一谈。前者供应不足的矛盾与后者并无直接的关系，将两者生硬地联系起来，在政策上采取同样严厉的方式，如颁布限制外资购买商用物业等政策，就直接损害了城市经济的发展与产业功能的升级，也影响了城市国际化程度的提升。同样，即便都是住宅产品，保障性住宅与商品住宅也存在本质的不同，需要有清晰的政策边界加以区分，而不是放到一个锅里乱炖。

综上所述，可以得到的结论是，当观察事物的坐标出现偏差时，对事物的规律就会出现错误的判断，从而使制定政策的基础发生偏差，使政策的有效性与可行性大打折扣。反思折几年房地产的宏观调控，首先要做的事情其实很简单，就是冷静下来，清晰地而不是官僚笼统地观察与认识房地产，为房地产确立合理的坐标系，在此基础上，认真清理和评估相关政策，明晰政策框架，推动体制创新与政策创新，充分发挥城市的积极性，才能使中国房地产逐步走上良性发展轨道。