时下业界关于写字楼的话题在逐渐升温，尤其是对写字楼品质的关注。这是积极的迹象，反映出我们的开发模式正在发生变化。写字楼在我国只有短短二三十年的发展历史，与发达国家上百年的发展历史相比，仅仅是发展的初级阶段。随着我国对外开放程度的提高，经济结构的调整与产业的升级，对写字楼的需求在不断增长，这不仅反映在数量上，也同样反映在质量上。可以说，写字楼的发展正在步入一个成熟的发展阶段。在这个阶段，更需要对写字楼的本质与功能进行系统的、深入的思考。

马斯洛说，要研究跑步，就要研究跑的最快的人，即“领跑者”。因为“最好的”代表着趋势与方向，起着标杆的作用。因此，研究写字楼，就需要研究顶极写字楼。

目前业内关于顶级写字楼的通行说法是：位置显赫、只租不售、统一业权、国际级公司入驻、良好的硬件设施、完善的配套服务、高品质的物业管理。很多专业的顾问机构也制定了许多可以量化的写字楼硬件标准：如净高、进深、新风量、电梯等候时间、梯速、空调系统、车位配置比、电力供应容量等等；也有概念上 5A或6E的“顶级标准”。而实际上，这些说法或标准所反映的大多是写字楼的物理属性，如写字楼的区域价值、便利性、成本性、舒适度及形象感等，应该讲它们构成了顶级写字楼的必要条件。但即使具备了这些条件，就能称之为顶级写字楼吗？答案是否定的，因为这些条件都是静态的，并没有反映出写字楼的能动性。

那么，什么是顶级写字楼的充分条件呢，或者说，在具备了这些必要条件的基础上，还需要具备什么条件才能称之为顶级写字楼呢，这就需要从写字楼的本质去思考。写字楼的本质功能就是要能够为公司创造最大价值、最大生产力。只有那些能为入驻公司持续创造最大价值、最大生产力的写字楼才会享有最高租金，并得以可持续发展，才能称为顶级写字楼。

因此，需要找出那些能够为公司创造最大价值、最大生产力的因素，这些因素构成了写字楼本质性的功能—有机的、有能量的生命体。无疑，要找出这些因素，就必须从写字楼的使用主体—公司和人着手。

国内外大量的调研资料表明，工作在写字楼中的人们正在面临越来越多的问题。物理意义上的“写字楼病”，极度竞争带来的压力，程序化工作导致的疲劳，标准化空间造成的情感淤积，形成了白领们普遍的“亚健康状态”，直接的后果就是孤独、焦虑情绪的增加，人与人、人与建筑心理距离的增大，工作快乐指数降低，工作活力的下降，效率的降低与创造力的衰减，最终使公司的价值、公司的生产力不升反降，尤其在高档写字楼集中的商务中心区，这种情形更为明显。面对这样的状态，写字楼的规划设计、写字楼的开发与经营负有不可推卸的重要责任。

人和空间环境有着奇妙的互动关系，人对空间与环境的感受和体验直接影响到人的心理状态。对这一问题，中国古代有过精辟的研究。建筑风水所探寻的就是人与自然环境、与建筑本身的和谐统一，它所关注的不是孤立的建筑，而是人的活动、空间与环境相结合的一个大“场”，这给我们以极大的启示。写字楼的活力与价值，当然也必须来源于人的活动、写字楼本体以及它所关联的城市环境的有机结合。换句话说，我们需要彻底转换研究思路，从关注“楼”到关注“场”。

现在的问题是，在急功近利的开发体制推动下，人的活动、写字楼本体及城市环境间处于一种相互分离的状态。人与标准化的建筑空间缺乏情感交流，缺乏沟通、体验与互动；人与城市的沟通空间越来越少，人的城市记忆越来越淡薄，在城市中“行走”成为一段痛苦的经历；写字楼本体与城市环境相互隔绝，写字楼的开发向开发商的短期利益负责，城市环境向规划权力负责，互不沟通与交流，不能形成一个有效的“能量场”，而致彼此的活力与价值折减。

来研究一下公司员工每天最初的活动，也许能说明一点问题。据有关统计，北京的公司员工平均上下班时间约为两小时，那些在交通拥堵的CBD区域写字楼中上班的白领们所花的时间将更长，不管采取什么样的交通方式，或是地铁、或是乘出租、或是公交、或是自驾，都意味着白领们每天在走进写字楼，进入工作状态前不得不承受一小时左右身体与精神的煎熬，路途上堵车以及枯躁的经历将引发、传导诸多不良情绪，如焦虑、不安、紧张、疲劳等等，这些情绪已经对上班族最有效率的工作时段构成了影响。显然，上班族从进入写字楼大堂到其公司的时段，对于上班族的工作效率具有重要意义。连接写字楼的公共环境、写字楼大堂、电梯厅、电梯间等公共空间的设计必然成为影响写字楼功能的重要方面。如何通过有机的规划与管理，使这些公共空间成为缓解不良情绪的“场”，而不仅仅是交通通道，无疑是提高写字楼生产力的重要途径，也是顶级写字楼品质的细节标志。

从上述例子可以看到，公司员工在一天之初所发生的活动就会对商务效率产生重要影响。那么在贯穿全天的商务活动及工休时段，个人、群体及公司的活动、心理状态具有怎样的规律，如何在规划设计，空间、环境设计、业态营造及物业经营等方面为写字楼活动的主体提供强大的动能，需要认真而系统的思考与分析,从而对写字楼各个空间进行有效的规划、营造与管理，使写字楼不仅具有完善的、使用意义上的物理功能，同时也具有体验与激励的心理功能。

从总体上看，我们写字楼的开发还处于非常初级的阶段，以销售为导向的开发模式使发展商更多地关注市场供求关系，关注视觉的冲击（如外立面的强势与华丽）与概念的渲染，忽视对人的活动及其规律的研究，忽视对写字楼内涵与核心本质的研究，表现出“重表轻里”，急功近利的倾向，这种开发模式的结果是，写字楼产品品质的初级化，写字楼的功能与效率处于一种低水平的运行状态，技术折旧迅速，产品内在的生命周期短。

国外的一项研究表明，如果设定一个写字楼的寿命周期为三十年，写字楼的成本大致为，建安成本占2%，营运成本占6%，员工成本则占到92%，这组数字充分表明了写字楼价值与人的相关度；也有越来越多的公司意识到在写字楼选址时，需要人力资源专家的介入与评估。可见，开发以人为导向，以生产力为本的写字楼产品，强化人与写字楼的依赖、互动与价值共生的关系，是实现公司价值最大化的必由之路，是实现写字楼可持续发展与价值成长的必由之路。

这样，要给顶级写字楼下定义将变得很容易：“顶级写字楼是与城市互动的，是集顶级物理功能与良好心理功能为一体的，富有能量与长期价值的平衡型写字楼”。