北京房价大涨,官方统计,仅一季度房价就上涨15%.其中很多人都把房价上涨的主要原因归结为土地成本的上涨.加上前一段时间,政府招,拍,挂的项目的成交价,远远高于大家的预测.有的项目比起价翻了好几倍,被大家称为天价.一时间,土地成本过高成了大家口诛笔阀的重点,政府也被背上骂名.那么,北京的土地真的是天价吗?
北京的土地不是天价,而是回归到市场的正常价格.
土地成交价那么高还能算正常吗?答案是肯定的,非常正常.只能说以前的土地价格被低估了.即使按现在的土地价格基础上的开发的房地产,在市场上销售也没有任何问题.说明该土地价格是被市场接受的.而以前的土地价格因为政府没有参与,而是有开发商和土地使用方协商确定的,土地价值被大打折扣.
现在大家都在惊呼,房价暴涨.房产泡沫出现了.那什么状态下就是房产泡沫呢?
前两天跟一位金融专家一起探讨这一话题,我的理解,房产泡沫在北京还没出现.
现在大家都在谈房价上涨,租金下跌.但现在还远远没有到达泡沫的阶段.对很多投资人而言,他们付清首付房款后,用租金就可以偿还月供款.现在房价上涨,租金下跌,感觉租金不足以偿还月供款.但这并不是房产泡沫的界定标准.
100万的房产,首付20万.80万元的贷款.如果每月租金就足以偿还月供款,那么二十年之后,房产就归你了.在二十年时间了,投资人用二十万元,赚取了80万,平均每年4万,年回报为4/20=20%.没有这样好的投资了.全世界范围内,都没有中国北京这样好的房产投资机会了.
当租金不能偿还每月的月供款,并不能称为泡沫,只有租金连当月贷款利息都还不上,房产泡沫才会出现.
因为房租连利息都还不上,谁还会投资房产了,如果连利息都还不上,还在疯狂的投资房产,泡沫就是必然出现了.它与真实的需求是远远脱节了.
现在即使在现有的土地所谓的天价条件下,租金还远远没有到只能偿还月供利息的程度.所以说土地价格是合理的.
对投资者而言,他们的年回报20%的时候不复存在了,真达到政府抑制房产投资的目的.
需要说明的是,政府在取得比以前更好的土地价款的同时,应考虑到普通老百姓的住房需求,通过合理的途径.以解决他们的住房需求.
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