1、美国REITs的基本特点与权益型C-REITs

我认为，从总体上看，美国REITs作为一种组织形式，具有两个基本特点：一是享受税收优惠；二是其股份上市交易。C-REITs要发展成为真正的美国式REITs，就必须在这两个方面进行努力和探索。下面就这两个方面探讨现阶段C-REITs的定位问题。

第一，从税收优惠上来说，由于缺乏相关税法，利用信托方式设立C-REITs享有税收优惠。随着我国信托行业的发展，信托税收立法会逐步跟进。但是由于REITs具有把大部分收益转移给投资者这一显著特点，也即REITs具有“传递机构”（pass-through entity）性质，我国政府在立法时很有可能借鉴国外发达国家和亚洲国家、地区的做法，对C-REITs给予税收优惠。因此，在税收优惠上我们不需要顾虑很多，只要在将来信托税法立法时据理力争即可。

第二，从上市交易上说，现阶段C-REITs很难突破这一点。这主要是因为我国缺乏相应的REITs法规与公开上市交易规则。但是如果我们从上市交易所要达到的效果来分析，现阶段利用信托方式设立的C-REITs，还是有可能接近或者达到上市交易效果的。

REITs在1960年诞生时，立法初衷是为了让散户投资者通过投资REITs股票，间接享受房地产投资的经济回报，而且当时立法也在很大程度上借鉴了投资公司（共同基金）的立法。REITs类似于共同基金，其股票是一种投资工具。由于高比例分配的股利基于租金收入，因此，REITs股票可以归入收入型股票的范畴。90年代初美国REITs获得蓬勃发展的主要原因之一是房地产商希望通过发行股票进行融资。因此，对于房地产商来说，REITs公开发行股票是其重要的融资渠道；对于投资者来说，REITs股票本身就是一种收入型权益产品。另外，通过上市交易，投资者也享受股票升值后的买卖差价收益，并通过公开交易获得流动性。

在欧尚信托基础上，利用信托方式设立C-REITs，可以接近或达到以上三种效果。

（1）筹资渠道。信托公司可以凭借集合资金信托计划这一强大融资平台，为房地产商进行融资。到目前为止，我国绝大部分房地产信托均通过发行单一或集合资金信托计划为房地产商融资。尽管信托合同数受到两百份的限制，但是可以通过其他方法加以规避，例如设立财产信托后受益权转让方式或者分期发行形式。因此，利用信托方式设立C-REITs实际上是设立一种私募、契约式房地产投资基金。

（2）收入型权益产品。由于受到投资者风险承受能力的限制，目前的房地产信托计划一般持续期限比较短，具有较为稳定的预期收益水平，收益率一般高于同期存款利率和国债利率，并且具有多重增信措施。因此，信托受益凭证属于收入型金融工具。

尽管信托受益凭证在法律上至今未被确认为证券，但我个人判断，信托受益凭证被确认为证券并允许自由交易的时代不久就会来临，因为这是规范和发展房地产金融市场的需要。在法律上确认信托受益凭证为证券并允许其自有交易的同时，管理层必然会出相应的信息披露要求，这些均有利于规范房地产信托融资活动，从而加强房地产融资风险控制。