加载中…
探究房地产根本元素——土地
(2006-01-17 19:13:26) 作者:鲍晓静 |
土地:房地产之本...... 杜猛:现任北京金露枫苑房地产开发公司总经理 (搜房专访) 独特的经历造就了杜猛对于房地产市场的不同视角，他更多地从房地产与立法、经济发展的角度来理解这个行业，可以说他是一位学院派职业经理人。这里所谓的学院派是指具有较高素质的房地产界企业人士和房地产研究领域的专家，他们更注重思考和完善房地产市场发展的理念与思路。 圈地运动论 当记者问杜猛对国内房地产行业发展的看法时，杜猛一针见血，直接触及房地产的根本要素--土地。 对于房地产开发商来说，中国房地产项目成本中的65%是土地成本，而国外房地产项目土地成本只占到项目成本的大约35%。在城市用地上，由于银行信贷的杠杆作用，只要有渠道圈地，开发商只需投入少量的启动资金，即可运作地产项目。能否获得土地、如何低成本地获得土地，成了地产开发商首先关注的问题。由于土地一级市场不能完全透明，土地的非正常升值，使房地产开发企业不得不在打造核心竞争力的同时不断进行圈地运动。现在土地使用主要集中在两个方面：城市用地(国家所有)和农业用地(集体所有)。在农业用地上，由于地方政府通过土地套现就可以获得政绩，于是一些地方政府赋予开发区"征地"、"规划"、"出租"、"转让"、"出让"甚至"颁发国有土地使用证"等所有用地权利，使之成为一个个"圈地"特区。 城区外延规模的扩大，要依照产业现行法规中已明确规定的集体土地不能进入土地市场进行流转，征用集体土地便成为使之变成国有土地的唯一途径。由于土地征用的低成本、高收益的特征，助长了城镇加快"圈地"蚕食的扩张趋势。近年来，发生在许多城市中的腐败大案大都与土地实际占有权的让渡有关。 《土地管理法》修订之初步探讨 对于房地产行业的发展涉及到方方面面的问题，只有通过制订完善法律才能规范房地产行业的发展。杜猛对《土地管理法》的修订提出自己的意见： 城市化的进程要避免非理性的圈地运动，运用法律法规管理好土地，在这里就要简单探讨一下《土地管理法》。1998年的<土地管理法>主要是调整了土地利用总体规划和城市规划中开发利用土地资源的法律关系。 在这里就两个方面进行探讨：对失去土地的农民按市场价格给予补偿；对国家拥有的土地所有权进行细化。 对征用农民承包土地的补偿费用标准不适用的探讨 集体所有制土地资源已经被农民依承包的土地，在被国家依法征用和占用时，土地补偿标准是否适用的问题值得深入探讨。《农村土地承包法》第十六条规定，承包地被依法征用、占用，有权依法获得相应的补偿。1998年版《土地管理法》第47条规定，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均产值的30倍。该条在新增条款中又规定，国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费。 这里，我们需要关注的不是具体给予补偿费用的多少，而是对补偿的规定，"按照被征用土地的原用途给予补偿"。"被征用土地的原用途"，在我国就广大农村地区而言，即是指农业生产收益。广大农村的农业生产基本属于个体小农性质，生产效益明显偏低。按照《土地管理法》对于被征用土地的补偿规定，就产生两个问题，一是为农民被征用土地而支付的土地补偿费和安置补助费偏低，这对农民是不公平的，性质上属于低价剥夺。二是取得被征用土地使用权的法人，在使用权期限内，存在高价转让的可能性。 解决此问题可供考虑的选择：依法征用，采用市场机制，按市场价格对失去土地的农民的进行补偿。为此，需要再次修改土地管理法，废除"按照被征用土地的原用途给予补偿"的条款，改按土地资源一级市场的基准价格给予农民补偿。地方政府为促进地方经济增长，可以行使优先购买权。与普通投资者的区别是，政府征用优先。更好的选择是制定有关的专项法规《土地补助费实施法》。内容包括土地资源一级市场基准价格的制定和公布，对农民实施补助的技术性细节等。 解决国有土地资源所有者之间收益分配的矛盾，对细化国有土地资源权属的探讨关于细化国有土地资源权属问题，是一个属于观念层次上的问题。目前还没有在全社会形成共识。此处的探讨，也只是希望引发大家对细化国有土地资源权属问题的关注。《土地管理法》和《条例》的重大缺陷是，在允许依法出让土地使用权的前提下，均未考虑对国家所有的土地资源作进一步的权属划分，即哪些土地属于中央政府所有，哪些土地又属于地方政府所有。处理土地使用权出让收益分配，地方政府认为土地属于地方政府所有，土地使用权收益应用于促进地区经济增长。土地收益权应与土地处置权相统一。 城市化进程与产业 城市扩张应力避圈地运动，随着城市化进程的加快，目前不少地方正在调整规划，扩大城市空间和规模。为了防止"空壳化"和"圈地运动"再次发生，应特别强调产业支撑是城市做大的前提条件。正是产业的发展和推动，产生和建立城市和扩张城市规模的内在需求，城市的规模效益和实现规模扩张才有了足够的人力、物力和财力保障。不能设想在一个产业凋零的地区，可以建设起一座超大型城市。政府要更多的将房地产开发与区域经济的发展结合起来。 在采访结束时，杜猛谈到了中国的房地产的未来。他表示，中国土地制度的改变是房地产市场化发展的重要基石，他将运用学院派的知识与自己经理人的实践相结合，为房地产的发展做出贡献。 |
喜欢
0
赠金笔
前一篇：杜猛：“除了房地产，不会做别的”
后一篇：杜猛：大雁塔地感