近期楼市为何调控松动、央媒为何发声力挺楼市，楼市为何不能出现泡沫破裂？政策朝令夕改、调控。
中国楼市，形成了两个势力庞大的对立群体。有的盼着涨价、有的盼着跌价，有的为之高呼，有的为之痛哭流涕、楼市观点的冲突程度，史无前例，情绪发泄超过理性表达，彼此成为分外眼红的“仇人”。
从2004年开始，就有人不断唱空中国房地产，理由五花八门。现实情况是，房子越建越多，房价越涨越高。
中国楼市存在泡沫吗？有，毫无疑问。

有一张图显示，中国房地产总市值已经高达450万亿元，超过美国、欧盟和日本房地产总和，市场震惊。

国际上衡量楼市泡沫的通用指标，比如房价收入比、租金回报率、空置率等，也基本都显示中国楼市存在相当大的泡沫。

以前说，楼市没有杠杆就没有泡沫，现在情况发生了变化，家庭债务负担，楼市杠杆已经相当高了。2013年以来，中国个人房贷每年保持20%以上增速，算上公积金等其他渠道贷款，家庭债务占GDP的比重到2016年已经攀升到60%以上。
楼市调控，刻不容缓。2016年3月16日，苏州首推“限价”政策，打响本轮楼市调控的第一枪。
中国楼市调控政策生效了吗？生效了，毫无疑问。
史上最严厉调控政策出台，现在的楼市的确相当冷了。
中国楼市泡沫会破裂吗？不允许。
房地产，占中国家庭财富的70%，影响60%的实体经济产业，关联60%的银行资产负债，是地方政府财政收入的重要来源。
股市下滑，质押出问题，相关部门被迫出手拯救。目前，中国楼市规模相当于股市的10倍，楼市危机毁灭性更大，涉及面更广。
楼市“大到不能倒”，所以，不管能力如何，主观意愿上，不可能允许楼市泡沫破裂，这是一个基本判断，也是判断未来楼市政策的重要依据。

楼市调控 每个月出台四十次！

“松，还是不松，这是一个问题”。不管愿意不愿意，楼市调控又走到了十字路口。

首先，金融市场给出了预期。

10月中旬，房地产板块见底，随后开始反弹，这个走势就包含了楼市调控放松的预期。在房地产板块的带动下，整个A股市场见底反弹。

千万别小瞧了中国股市的有效性。研究制度经济学的人说的很有道理，考虑到其他约束条件后，市场是极其聪明和有效的，A股也能提前反应市场预期，比如“125信贷”消息爆出后，银行立马集体下挫。
这轮调控，印象最深刻的就是，密集出台政策。

2018年以来，中国楼市调控政策已经超过400次，调控范围从一二线到四五线几乎全面覆盖，调控手段包括限售、限价、限购等行政手段，还包括首付比例、房贷利率等金融政策。

根据以往经验，现在进入了调控放松的窗口期。

纵观房地产历史，我们一直不断重复“刺激-调控-刺激-调控”的历史，每轮调控周期大概为两年，这轮调控持续时间已经创历史。

总结下来，每次楼市调控政策放松，都需要出现三个指标，即房价下跌，砸售楼处现象出现；土地大量流拍，地方政府土地财政受到威胁；房地产开发投资骤降，经济增长受到威胁。

比如，2011年至2012年调控周期，上海、南京、杭州等地降价，个别楼盘售楼处被砸。土地也大量流拍，百城土地成交价款下滑66%，房地产开发投资额也腰斩，从38%的增速下滑至15%。
2018年楼市政策放松迹象，似曾相识：

1.货币政策放松。6月份货币政策基调转向，由“稳健中性”逐渐转变为松紧适度、流动性合理稳定，四次定向降准，MLF担保品扩容、MLF超额续作。

2.限价政策松动。10月19日，广州增城区、南沙区、花都区房屋销售价格将按照真实价格备案。

3.房贷利率松动。9月份，首套房房贷利率不再上升，511家银行与上月持平，占比95.87%。10月份，多地都有银行下调房贷利率，北京下调至15%，广州下调至10%，南京下调至16%，深圳下调至15%，甚至杭州二套房房贷利率也开始松动。

4.银行放款速度也在加速，符合条件的个人房贷，深圳最快一周内就能放款，厦门两周内放款，相比之下，2018年上半年，还需要等到几个月。

5.合肥二手房首付由50%恢复至30%，中行和招行已经开始执行。

6.房地产开发商融资放松，11月份全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额数百亿，比如阳光城、华远地产、华夏幸福、龙湖、合景泰富、雅居乐等。

7.11月份会议未提及房地产，这是重大信号。

每次楼市调控末期，都会传出房产税、个税改革的消息，政策语言也都是“严格执行房地产调控措施”、“不得以任何理由变现放松房地产调控”、“房地产调控政策政策落实从未想过放松”等等。

千城千策 别妄想大刺激

人都有惰性，总会选择容易走的路，哪怕明知自己会后悔。政策调控也一样，都是走最容易的路，把风险往后挪。
其次，本轮调控政策跟以往不同，“房住不炒”理念一直会贯穿始终，所以楼市调控放松可期，楼市刺激政策就别想了。

再次，别期待房价大涨，房价会维持区间震荡，楼市调控放松政策会跟房价压力一致，房价下行压力大了，就放松一下调控政策，房价反弹了，就暂停放松，甚至会再收紧。

最后，楼市调控放松的同时，一定会伴随着一些长效机制鼓励政策出台，比如共有产权房、长租公寓等等。

明年，我们可能会见到新一轮楼市调控的调整