目前随着城市化进程的加快，各地纷纷进行城中村改造，一般城中村改造，少则三百亩、多则上千亩，建设面积一般都在100万以上，投资一般在五十亿元以上，面对如此大的投资和规模，在银行限贷、信托融资受挫的背景下，房地产私募基金成了开发企业融资的主要平台。据悉，目前国内除万达地产有雄厚的资金和银行授信背景，很多地产企业还主要是依托其他渠道融资。城市商业地产，是房地产市场的下一个春天，在住宅地产进入冬天其却显示出别样的繁荣。有报告显示，全国排名前20名的开发商都进入商业地产，整个行业已经由传统的住宅市场转向了商业。

银行收紧，万亿商业地产资金从何而来？

众所周知，地产这种资金密集型的行业，资金是最上游、最核心的因素。创汇基金总裁杨文认为，今日的万达，很大程度上是资本运作成功的体现。

“万达账面现金都有几百亿，2011年光是商业地产销售就在1200亿上下，毛利百分之三四十。”王健林今年上半年曾向媒体透露。

据了解，万达除了销售物业的收入，万达的资金来源还有两个渠道：经营性抵押贷款和银行授信。万达是国内最早尝试经营性抵押贷款的企业，首先取得地方政府的信任，并由地方政府作担保寻求银行授信。最早提供抵押融资贷款的是工商银行，随后中国银行、农业银行、建设银行三家国有行也与其签署银企合作协议，后来，民生、华夏两家股份银行都先后入伙，每家给万达的授信高达几十亿。

2006年，央行金融管理部门还把万达列为全国房地产金融改革试点企业，给了万达一个红头文件的批复。这个批复相当于一个特殊授权、绿色通道，不受地域约束，单笔贷款在5亿之内无须审批，两三天可以批款。

地产基金：商业地产的救命稻草

随着大量城市商业综合体的涌现，很多大型企业也纷纷通过房地产私募基金，解决了资金缺口，石家庄联邦祥云国际，开发的1800亩吃遍中国五A主题公园，通过私募基金获得了五亿元私募基金。

由香港太平洋投资集团旗下的创汇财富与沈阳富邦地产合作，获得了沈阳最中心商业地块的开发权。 自从2011年以来，创汇资本已经在大连、哈尔滨完成了多个城市综合体项目。创汇资本专注于商业地产的开发和投资，首期基金由五十强领袖企业，阿里巴巴易居、苏宁电器、巨人集团、均瑶集团、华谊兄弟、涌金集团、新光集团等数十家中国民营企业领袖共同发起。

创汇资本只是商业地产基金的一个缩影，清科研究中心公布报告显示，截至2012年第二季度，共有30只私募房地产基金募集到位60亿美元。另外数据显示，目前国内房地产基金规模已经超过千亿元，这些基金的资金虽然不是全部投资于商业地产，但是对商业地产的发展来说肯定是强心针。

国内地产基金目前主要有两大类，一类就是独立私募房地产投资基金，一般是由专业的房地产策划投资机构发起，因为他们熟悉房地产运作，熟悉房地产定位和流程，专注于投资一线二线城市核心区域商业类物业（包括写字楼和商业）。 另外一类则是房地产企业参与发起房地产基金，目前大型房地产企业都参与了其中。包括万科、金地、华润、复地等知名开发商均已试水房地产私募基金，此外，包括世茂股份在内的有意设立房地产私募基金的地产巨头也不在少数。

北京创汇财富投资管理有限公司的总裁杨文曾透露，目前市场上大部分地产私募基金，都是房地产公司设立并投资于自身的项目。以智盈投资2009年募集的第一只人民币房地产私募基金“复地景业基金”为例，该基金采取的是有限合伙制的形式，其中单个有限合伙人的出资门槛就为800万元人民币。

海外私募票据融资成“新宠”

根据不完全统计，截止到今年6月，涉及商业地产的信托产品超过150款，虽然房地产信托受到限制，但是仍然不少在发行。目前仍然在售的西安珠江时代广场项目贷款信托，信托资金贷款给西安珠江时代广场投资有限公司，资金规模最高达到7亿元。

正当房地产开发商为融资一筹莫展的时候，从海外市场引进的私募票据却为他们打开了心锁。了解香港市场的人都知道，香港上市房地产企业大多频繁地利用债券融资方法，如中国海外、嘉里建设、九龙仓、新鸿基地产。

一些地产开发商当然不会放过如此大好的机会。据中国银行间市场交易商协会网站披露，华侨城集团已获准注册总额60亿元的私募中期票据，注册额度有效期两年。

“企业发行私募中期票据需要承担较高的成本，但却没有不得超过公司净资产40%的规模限制。同时，由于地产市场表现低迷，信贷收紧，信托到期兑付，房企急需寻找新的融资渠道，而私募票据不仅可以根据企业现状灵活设计，而且高端企业发行的私募债券利率低于贷款利率的可能性很大，如今受到欢迎也是理所当然。”一家外资行的高管表示。

中小房企资金吃紧，私募资金进退两难

俗语说，大树底下好乘凉。这句话唯独不适用于眼下的商业地产市场。

债台高筑压垮了大规模的地产开发商，而那些中小房企，面临的不只是“折腰”，而是能否继续生存。

“银行原本都不乐于贷款给我们，现在更是切断了我们的资金来源。客户从银行那里贷不到款，楼市的成交量很难上去。筹不到资金，无法偿还贷款，更别说开发新的楼盘。以前还可以鼓动几个合伙人作为主要出借人，再出动员工进行拉网式揽客，必要的时候还会求助于民间借贷，现在，估计哪一条路都难啦。”江苏一家小型房企的老板透露。

太平洋房产分析师认为，让中小房企进一步陷入困境的不仅是房子不好卖，而是传统地产商过度依赖银行。“银行一收口，地产商就呼吸困难。” 而中小企业开发商因品牌和项目认知度较低，一般募集资金比较困难，对资金链脆弱的中小地产商而言，这是致命的，未来面临资金链困局的中小开发商将越来越多。房产公司股权及项目的兼并收购潮也将随之拉开帷幕。