从近期的市场情况来看，去年年底爆发的楼市“寒流”至今余波未平。伴随传统意义上销售旺季而来的是，出人意料的冷清楼市反应和观望气氛的加重，这些无疑会给2008年的中国楼市增加更多的悬念。

    奥运年的房价究竟是涨是跌，楼市真正“分水岭”何时到来？已成为老百姓最关心的问题。其实，要回答这些棘手的难题，还应从根源处着手，从房屋“卖主”——地产开发商的开发环节找原因。

   资金紧，紧张了无数开发商

    众所周知，资金链是房地产开发环节中最重要的一个“关口”。资金流通是否通畅直接关乎着地产项目的成败得失。现今，随着从紧货币政策的实施，大部分开发商开始面临资金链紧张的难题。银行贷款难度的加大、各项金融政策的约束限制，使得开发商资金链条受到不同程度的威胁。

    另外，由于购房者持币观望态度的加重，严重影响了房屋销售的速度。大部分开发商开始面临资金无法正常回笼的问题。从06、07年看，一个10万平方米的楼盘上市后，一般两个月内可回笼30%的资金，这几乎可以支撑项目的正常运作。然而，目前情况是，开发商不仅要交纳全部的土地出让金，而且由于销售速度的缓慢，资金回笼至少需要半年。如此一来，资金无法到位引发的连锁反应，不仅增加了烂尾楼出现的几率，同时还将对购房者带来某种程度的损失。

    担心退房热，降价也为难

    自去年12月份起，很多开发商开始在政策、资金等多重压力下艰难度日。甚至，有的资金实力较弱的更是由于压力过大而开展各种打折优惠活动。然而，06年上海出现的退房热至今令很多开发商倍感担忧。因为楼盘的降价销售，使很多购房者从心理上认为房子在贬值，进而争先恐后的退房，这对于开发商来说无异于雪上加霜。于是，虽然目前开发商面临严峻的资金问题，但由于担心退房热，而只能选择继续坚持。

    正如上文所说，开发商在资金链紧张、资金回笼难、市场反应异常等问题面前，即使选择继续坚持也只能在一定时间内。按照以往项目运作的经验来看，这些问题最终影响房价需要一个“渗透”过程和市场验证的阶段，这个时间至少需要半年。因此，房价最终是涨是跌，还要等政策显象、市场检验过后才能逐渐明朗。

    心态变，变化中寻找新的赢利点

    从另一角度而言，如果传统旺季都无法激活楼市冷清的话，开发商的心态和盈利模式也将随之转变。出于对市场预期的变化，开发商们会从追求价值最大化转为注重资金流动，毕竟，保证项目资金的正常运作是实现项目价值的基础。

    虽然，“地产老大”万科已率先降价，并且同样面临退房热的困扰，但对于这种资金实力雄厚的大企业来说，此时追求的是价值最大化向规模最大化的转变。而对于大部分的中小企业来说却是心有余而力不足。

    归根结底，房价的高低涨跌从本质上说，受开发成本的影响。如果开发商开发成本增加的话，房价一定会“水涨船高”。虽然当下的情形不仅仅是开发成本的问题，但诸如资金等问题也是改变房价走势的重要因素。不过，不论何种转变都需要一定的过程，未来房价究竟是涨是跌还要等到销售旺季过后才能真正明朗。