外松内紧的宏观调控

政府的宏观调控方向是决定房产走势的大背景，因此，对房产走势的分析应建立在深入了解宏观调控政策的基础之上。从总体上看，2007上半年政府的宏观调控可以用四个字概括——外松内紧。简单的从数量上看，政府出台的政策并不算多，但关键在于这些政策剑剑封喉。看似松弛的政策背后是更加严厉的控制。

土地政策方面，为了抑制开发商囤积土地以及投资者购房空置，政府采取了强硬的土地政策。首先，控制土地供给量，紧缩地跟，严格执行土地出让“招、拍、挂”制度，拨高拿地成本。其次，中央专门设立各级土地督察局加强对开发商持有土地管理，对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，迫使闲置土地重新进入市场运作。再次，土地增值税、土地使用税和新增建设用地使用费相继提高，加大了土地保有成本。这一系列的措施充分表明政府对土地闸门越收越紧，对于没有土地就如无源之水的房产市场而言，政府从“根”上掐住了它的脉搏。

金融政策方面，政府短期内连续提升利率，紧缩银根。虽然加息是针对整个宏观经济，但就房地产行业而言，加息一方面全面压缩了地产项目贷款规模，另一方面加大了购房者的购房压力。同时，政府还通过税收手段来抑制购房需求。一方面对土地市场实施“一费二税”改革，另一方面还在二手房市场交易过程中通过对提高营业税以及个人所得税比例，来加大流通及交易成本，形成“威慑力”，使计划介入的投资性资本望而却步。

与此同时，政府将调控的“双手”伸向了市场层面。针对市场上出现的违规操作行为，政府开展了多次专项整治活动。面对普通购房者购房压力加大等问题，政府对新开工的住宅建设项目采取了“限比重”、“限面积”、“限价位”的三限政策。同时为了抑制投资性需求的大户型产品，鼓励满足居住性需求的小户型产品的发展，政府还明文规定了“90平米占70%”的建设指标。在南京更是上演了政府为控制房价暴涨而出台“一房一价”制的一幕，可见，政府面对房产市场中出现的各种问题，调控可谓“无微不至”。

在政府宏观调控中还有一个非常重要的部分——保障性住房体系的建设，这是政府为解决中低收入者住房问题以及调解失衡的供求结构而采取的一项具有针对性的调控措施。2007年年初，建设部部长汪光焘就曾对外公布，2007年将重点落实经济适用住房、廉租住房建设计划，满足普通居民合理住房需求，加快构建多层次的住房保障体系，在所有城市和县城镇都要建立廉租房制度。北京市政府为响应建设部号召也制定了“两个一千万”计划，预备推出 一千万平方米的经济适用房和一千万平方米的限价商品房来解决中低收入者的住房问题。只是，在7月20日北京市政府出台的“十一五”保障性住房及两限商品房住房用地规划中又规定，在重点建设保障性住房的区域以外所有新开发的房产项目必须按15%的比例配建保障性住房和两限房。看来，在保障性住房体系的建设过程中，政府“毫不吝啬”的送给了开发商为社会做贡献的机会。

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