做地产16年，从来没像现在这么厌倦，原因无它，整个市场的千篇一律，提到这个，就不得不再次重复整个中国弥漫的价值观，好公司一定是大的，大公司一定是上市的，上市的销售额高的才是最好的！这个逻辑，只能把中国简化成两个市场，刚需和刚改，对于这个刚改应如何界定，我觉得现在都是个谜。因为只有这两个市场，足够大，才能支持公司的业绩，而这两个市场恰恰是价格敏感市场，所以单价、总价、物业费决定这种产品所能提供的价值有限！这两个市场已经彻底沦为开发商的红海，如果继续纠结下去，不是无利可图就是利空而死！那么中国到底需要什么样的房子？我认为可以分四类：

一、刚需市场：从没有到有，这类市场最大，也是政府最要投入的，开发商在这个市场的好时光越来越少，这个市场的销售额占公司总营业额的比例应该越来越低，否则你就转型做建筑公司吧！这是一个屌丝市场，唯价格战不破，这类市场适合成本控制好的开发商。

二、加量市场：这个命名可能有些问题，但意思就是对面积和房间数有改善需要，这类多是经济收入加强后，或者家里添了人口之后不得不的选择，这类市场关注的首先是面积和套型，然后是总价，三居室无敌，不过看三居多大了，一般小三居比较好走，这类市场开发商应该好好研究，这群人属于有点钱啥都想要的，事比较多，既要面子又要里子，实际上还是要里子的！性价比如何设计很关键！

三：资源市场：学校，这个在全世界哪里都一样，你有好学校，你做什么都成立！但是小学、中学和高中，配套的住宅套型比例还是不一样的！这个市场，在哪都是最大的，但是谁能做好，看开发商的资源取得能力了！

四、享受型市场：医院，健身，学校、咖啡馆这些重要吗？既重要也不重要，重要的是他们需要，但不是必须，开车20分钟能到即可，最重要的是，安全、舒服、放松、健康！这种房子，他在家就跟度假一样，在家里和孩子玩耍，在院子里晒太阳，或者在自家的阳台上，泡着普洱看日落！这类产品，价格不是最重要的，而是让客户动心！星河湾不是，在我眼里，那就是一个加量住宅！我认为在中国这个市场未来才是利润率最高的！对了，如果你不能提供最好的物业服务，那么这个市场就别玩了！

也许有人跟我说养老地产、旅游地产什么的？你仔细想，养老也分刚需和享受，因为人分三六九等啊！现在用那家庭结构来分市场，只能计算这个市场的总量，但是不代表市场最后转化成需求后的状态！人，易变！人性，难改！

欢迎关注堂主日记，加入堂主日记订阅号有以下方式：

①：在微信公众号中输入“堂主日记”；

②：在微信中输入“tangzhuriji";

③：点击文章标题下方的蓝色字“堂主日记”；

④:  扫描下方的二维码

https://mmbiz.qlogo.cn/mmbiz/sW0sVL4VwoG1WWfib3ESujqNh2y1Wodic4ewBZORiaCscZ0jVqscACyOxVibHhb90wpp21rlWIPZ5ab3Oibnq8rpKhg/0