昨天跟一个媒体的朋友聊商业地产，其间无意中谈到了住宅市场，他问我对新政的前景如何看待，说实话如果说新政不能打压房价的话，俨然这是一个悖论，但是新政究竟对什么样的城市，对什么样的区域有作用，这是要具体分析的，不能说调控会让所有的项目都牺牲，这是不可能的。以我最近开盘的项目和我们统计的数据，我认为北京楼市整体趋于平淡，但是二三线城市受影响并不严重，而且我对调控能够继续发挥的作用，持怀疑态度，原因如下：

第一：供需矛盾没有解决；我们一方面希望房价降下来，可是另外一方面却没有提供足够的供给，市场需求远远大于供给，至少现在市场中购房者80%是具备贷款资格的，其中50%为刚需，所谓刚需就是等不了的，所以如果不在供给上解决，刚需这部分客户即使能够沉默，沉默的时间也是有限的。而市场中现在的供给量即使仅仅是部分刚需购买，也远远不够，这就是现实，客户面临自己无心仪房屋可买的现状。至于改善性需求，这实际上是中国房地产现状决定的，举个例子10年前购买现代城的客户，你说现在他还会住在里面吗？产品设计严重过时，产品质量问题严重，中国的住宅设计与质量问题造成客户被强制改善，因为忍无可忍。也就是说平均5-10年现有房的人就有可能进入下一次改善，为什么我们不能建设一个大家能够居住的更久一点的小区呢？这是政府职能部门的耻辱，30年的质量，10年下水管就会出现问题，外立面脱落，中国一面在大踏步的开发，一面又在不停的建筑垃圾，所以中国的供给至少在10年内跟不上需求。

第二：好地段上好产品的稀缺性；我们不能否认在现有市场中，好产品超不过10%，就像北京三环以内的住宅用地，因此我们可以认为调控能够打压燕郊通州的房价，但是客户只要不傻就会明白三环以内的房价从长期看是必涨的，因此让开发商降价这是政府的一厢情愿。我们可以参考的项目很多，10月我们一个好地段的项目，以当地高层最贵的价格，在开盘2日内销售一空，一次性付款比例达到50%以上，这就是稀缺决定价格。客户早已经过了听新闻买房的时候了，因为大家都知道新闻没有真相。何况像好的地段不是你有钱就能买到的，不信你看看多少大款在北京找四合院呢？可是又有几个买到了自己心仪的呢？

第三：资产的保值问题；我们不得不面对的是所有东西都在涨价，方便面、汽油、粮食、人工，可是政府却让我们相信房价会降，手中的人民币如果多在手里放一个月就意味着贬值3-5%，手里可以放任何东西就是别放现金，这是现在很多家庭的共识。可是把钱放到哪里去呢？中国的房地产也许今年会降，但是任何一个人都必须承认这是一个长期看涨的市场，而且远比股市靠谱的多。在黄金已经逼近1400美金/盎司的现状下，在美国不断让美元走低的形势下，老百姓去投资黄金缺少经验和渠道，房地产就成了他们不得不投资的出口，有人说商业地产现在热了，实际上商业地产从来就没凉过，何况现在商业是可以贷款的。

第四：关于经济适用房与廉租房的问题；姑且不论政府能不能供给足够的数量，而且是短期内的供给，我们就随便问几个人，有没有愿意住宅经济适用房或者廉租房里的？我想很多住在经济适用房里的人的理想就是搬进心仪的商品房，当真的经济适用和廉租房建成了规模，那么中国的贫民区也就形成了。请问谁愿意住在贫民区里？那么这导致的结果是什么呢？是商品房因为用地指标分给了经济适用房和廉租房，供给减少，而购买商品房的需求却没有减少，因为现在买的起商品房的，明天也不会去买经济适用房；现在买不起商品房的，也许通过经济适用房解决了居住问题，但是他的理想还是搬出经济适用房。这就是中国的现实，国家的政策只能给那些现在或者永远买不起房的人解决居住问题，但是对商品房市场构不成任何威胁（开发商现在建的小区如同经济适用房一样的商品房除外）。

调控最多也就阻止了房价过快上涨，想要让房价下滑，我看难！