所有做地产的人都知道那句话：“房地产的成功关键是地段、地段还是地段。”曾经我认为自己理解了这句话的意义，现在看来还是肤浅，这就让我不敢说下面的话是不是深刻，姑且当作最近的思考记录吧！

古人说：天时不如地利，地利不如人和。道家说：人法地，地法天，天法道，道法自然。究竟什么是地，人和地究竟是什么关系。我不想搞那些玄而又玄的东西，只谈谈自己的看法。

房地产之所以将地段作为最重要的因素，因为它至少代表了几个要素：不同的地段代表不同的地价，不同的地段代表不同的配套，不同的地段代表不同的目标客群，不同的地段还代表不同的供求关系。当然还有很多，总之地是房的基础，没有地就没有房，也就没有人，与其说人在买房子，不如说人在买地。在过去，一个地段的属性在一定的时间内可能是恒定的，但是现在政府对城市的建设规划日新月异，而且地方政府越来越会腾笼换鸟，炒地的手法越来越强。一会儿政府中心搬迁，一会儿建设奥运场馆，又一会儿轻轨修通，任何一个利好都足以改变土地的属性，让地上的目标客群发生根本变化。开发商如果想真正做到，一定是能够拿到这种变性前的土地，因为那个时候的地价和变性后的售价将是不可同日而语的。土地的属性决定了居住在上面的人的属性，比如CBD的新居住者多为企业高管和企业业主；而大兴以南多是外地的小商小贩或者本地的小白领；可是最近大兴要通地铁，这就意味着目标客群有可能延伸到金融街。我们经常说我的房子涨价了，实际上这么说是不对的，房子本身没涨，而是土地涨价了，土地因为周边政府的不断投入造成了区域成本上升，进而地价上涨拉动房价。这是根本原因。根苗花果，土地是根，房价是果。

这个标题的意义在于告诉我们，当我们拿一块地的时候一定要思考三个问题，尤其是我们取得土地规模足够大的时候：

第一：这块地的原有的根是什么？

第二：未来2年政府是否有可能改变这根的属性？

第三：我们能否通过自身操作能够拉动拉升这块地的属性？

那么针对第三条，我们都有什么样的手段去改变土地属性呢？我想这是我下一步努力的方向。