这里的二套绝对不是指中央电视“2”台，因为我也没那么大能力去那睁着眼说“2”话，这里的二套主要是指二套房，以下的文字只是我思考的过程。

现在什么人还可能买房？即使交易量下滑60%，仍然有40%的人在买房。一个新盘在推出之前如果不知道自己想卖给谁，目标客户群能不能买，这将是致命的。按照我们的习惯说法，我姑且将现在买房的人分成四类：

第一类：生存购买；这部分客户大多是年轻人，本身没什么钱，即使有也是家里赞助的，如果家里有钱，他们就不再是生存购买，这部分买的多是90平米以下，对价格高度敏感。此时他们尽管因为婚期等等原因，非常需要买房，然而即使他们准备好了钱，他们也会等等，这个时间不会太久，估计能坚持2-3个月，当价格有松动的时候，他们就会出手。真正的位置好的楼盘不能以他们为目标客群，因为你的价格决定了：即使降价他们也买不起。在北京四环以内的一手房跟他们关系不大。

第二类：改善购买；这就是我说的二套，这部分已经有了自己的住房，当其想购买改善用房的时候代表其的经济状况基本良好。既然是改善，价格固然重要，但更重要的是改善，这种改善可以是地段的改善、面积的改善、品质的改善、户型的改善、景观的改善等等。这里最重要的因素是他们对品质的要求超过价格。他们会不会马上出手买房，这不一定，这跟他看上产品的稀缺性和价格都有关系。他们会分成两派，一类只要在自己心仪的地段上出现自己想要的产品，只要价格还基本可以接受，那就会出手；还有一类人会等等，等价格再降一些进入稳定期后出手。但是这部分人肯定会在这次调控中出手，因为2008年的经验告诉所有人这是一次千载难逢的好机会。

第三类：占有型购买；这类客户不是倒房的，他购买的目的介于居住和保值之间，我们知道通货膨胀已成事实，股市一片低迷，很多精英阶层开始移民，但是依然有很多人需要在国内给自己的资金找个合理的位置。这类客户主要由有灰色收入的官员和私营企业主构成，他们不止2套房，但是他们再买房不需要贷款，一次性就可以了，对于他们，资金合理规划才是最关键的。因此他们购买的肯定是稀缺产品或者是稀缺地段上的产品，此时价格固然重要，更重要的是稀缺性、保值性和未来几年的前景。这部分人的钱就像天空中的鹰随时都有可能出手，只要猎物出现。

第四类：投资性购买；这类客户依然存在，2008年的经验是他们最大的财富，因此他们现在等待的是大幅降价，不过每个投资客对于底部的理解不同，因此降价降的幅度也很难把握。但是我们可以确信的是这部分需求只要价格降到一个位置，很快就会风云再起，而且绝对是一股不可忽视的力量，对于他们，什么产品固然重要，最关键的还是价格足够低。永远不要担心投资客没有银行的支持就买不起房。

经过分析我认为：在开发商普遍不希望通过大幅降价解决问题的前提下，第四类和第一类需求俨然不是开发商现在最需要关注的人群，他们的问题必须靠时间解决；而第三类需求也不是哪个项目都可以的，因为在拿地的时候，这个就基本决定了。再加上产品类型的不可更改性，这类需求不是哪个开发商都可以争取的。因此我认为，第二类需求，也就是二套房将是开发商决战的关键战场，至少在未来4个月是这样的。