过去的一周在表面上平静的背后，实际上是那么的惊心动魄，三个楼盘的认购让我对这个市场的状态有了一个更清楚的认识，在1999-2001年曾经经历的地产困境又回到了现实，唯一不同的是我们这次有了经验，我们知道我们如何在竞争中保持自己的生命。

实际上，我们必须面对的现实是：在国家大力的控制了，房地产的投资型购买已经到了历史的最低点；而升级型需求停留在观望期；只有钢性需求（结婚或者无房可住）还在继续购买，这一点在环渤海的地级市尤其明显。尽管北京仍在叫嚣房价上涨，可是我负责任的说我在朝青版块和百子湾版块的市场监控表明，一手价格正在滑落，二手卖方继续坚持；但是在2007年下半年买房的人们（一手）估计都得赔钱了，这是一个无法改变的短期事实。所有的开发商都在思考出路在何方？

价格是打破僵局的唯一手段，这是所有开发商都知道的，可是降多少，会产生什么后果，降价能收回来多少现金，这都是部分开发商的疑虑，于是他们在思考中走过了春天迎来了秋天，直到一天他们发现降价已经成为饮鸩止渴。

说实话现在售开发商降价是具备这个条件的，因为他们中的大多数都是在2006年底之前拿的地，土地成本跟现在比，我相信到不了现在的1/3，尽管各种成本都在上涨，他们只要不是按照现在的地价计算成本，就肯定可以降的惊人。我现在要说的是降价的策略以及可能产生的后果。

降价可以分为策略型降价、直落式降价和虚掩式降价；

第一种是我采用的方法，在项目的规划之初就将产品的等级做好规划，如果市场好，就将高端产品提前入市，则后来的低端产品也可以卖好价格；如果市场平稳，可以将低端产品先入市，价格低开高走；如果市场不稳定如现在，我正好拿低端产品低价入市，没有一开始买房的人会觉得不平衡，因为这两种产品本身就无法比较。此时的降价要设计好幅度，不是多就是好，要根据公司的资金情况分步实施。撤退有时候比进攻更难，更需要艺术。至于这种方法的效果，即不会引起一期购房者的不满，又不会将好产品低价倾销，保持公司在市场正常时取得合理的利润。这个策略的关键就是在规划和开发节奏安排时就要做眼，这是我多年的习惯，也是10年前那惊心动魄的日子留给自己的财富。

第二种直落式降价多发生在小开发商或者非主力市场，当然如果部分大开发商资金到了生死关头，也有可能采用这种方法。这种方法我认为比虚掩式降价还要好，大张旗鼓，价格直接到位，这种方法的关键是价格是不是降到位，只要到位，市场就肯定能够启动，但是这种方法只能救急，不能养生，猛药往往副作用也强，这就需要开发商的策略设计人员安排好缓冲策略，否则开发商不是退出市场就会陷入死局。

第三种虚掩式降价是我最不愿意用的办法，这个99折，那个税费免掉，然后又送精装修，还有大礼包，赶上商场促销了，无非就是隔三差五变相降价，试图对一期购房业主有些交代，实际上，这些办法根本无法形成大额现金流入，也根本无法改变开发商的现状。你看哪个高档商场天天打折如燕莎，你看天天打折的有几个经营好的。做人要单纯是我在策略上的方法论。

写了这么多，除了想告诉大家降价很有效之外，还要告诉大家的是，降价也可以很主动，我们必须在被动中寻找主动，在危机中寻找机会，在隐忍中调整策略，为明天的机会整装待发！